Amint napjainkban a rekord alacsony készlet és a rekord lakáseladási árak éghajlata folytatódik, az ingatlanbefektetőknek meg kell érteniük és alkalmazniuk kell a legkülönbözőbb taktikákat és stratégiákat, hogy portfóliójukat életben és nyereségesen tartsák.
A helyesen végzett dupla zárás lehetővé teszi a befektetők számára, hogy minimális tőkével gyorsan haladjanak a befektetési ingatlanok megszerzésével. A dupla zárás kihasználása kreatív kilépési stratégia az ingatlanok nagykereskedelmében.
Ezzel a végső útmutatóval mindent lebontunk, amit a dupla zárás módszerének alkalmazásáról tudni kell.
A cikk elolvasása után a következőket fogja megtanulni:
- Meg fogja ismerni a különbséget a megbízás és a dupla zárás között.
- Tudni fogja, hogyan és mikor használhatja előnyére a megbízást vagy a dupla zárást.
- Egy új kilépési taktikát fog tudni hozzáadni az ingatlanbefektetési stratégiájához.
Reméljük, élvezni fogja a dupla zárást: The Ultimate Guide! Merüljünk el benne, és tanuljuk meg, hogyan kössünk több üzletet!
- Mi az a Double Closing?
- Hogyan működik a Double Closing az ingatlanpiacon?
- A Double Closing illegális?
- Hogyan kell Double Closingot csinálni (5 lépés)
- Kell pénz a Double Closinghoz?
- Double Closing kontra Double Closing. Megbízás
- A dupla zárás a címtársaságokkal normális?
- Hogyan kell finanszírozni a dupla zárást?
- A dupla zárás előnyei és hátrányai az ingatlanban
Mi a dupla zárás?
A dupla zárás egy ingatlanbefektetési stratégia, amelyet elsősorban a nagykereskedők használnak. Ez a módszer egy másodlagos zárási lehetőséget biztosít egy befektetési ügylet lebonyolításához.
A dupla zárás az, amikor két ingatlanügylet zajlik egyszerre, és jellemzően három fél vesz részt benne: az eredeti eladó, a nagykereskedő/befektető és a végső vevő. A nagykereskedő/befektető mindkét lezárásban részt vesz.
A jelenlegi 2020-as ingatlanpiacon továbbra is alacsony a készlet. Vannak azonban olyan eladók, akiknek gyorsan kell eladniuk. Azok a befektetők, akik értik a dupla zárás kilépési stratégiáját, kihasználhatják ezt, és olyan üzletet köthetnek, amelyben minden fél nyer.
Hogyan működik a dupla zárás az ingatlanban?
A dupla zárást az ingatlanbefektető/nagykereskedő szervezi és koordinálja. Ez a befektető lényegében közvetítőként jár el.
Miatt, hogy a dupla zárásnak nagyon sok mozgó része van, a befektetőnek szervezettnek kell lennie, alaposan ismernie kell az ingatlanpiaci összehasonlításokat, kommunikatívnak kell lennie minden féllel, és egy hozzáértő jogkezelő céggel kell dolgoznia.
Gondoljon a két üzletre a következőképpen:
Az első tranzakció (A→B): Az eladó “A”, a nagykereskedő/befektető pedig “B”.
A második tranzakció (B→C): A nagykereskedő/befektető “B”, a végső vevő pedig “C”.
Mint befektető (“B”), Ön kedvezményesen megvásárolja a tárgyi ingatlant az Eladótól, majd azonnal eladja azt az ingatlant egy új végső vevőnek, “C”-nek.
A finanszírozás úgy is kialakítható, hogy a befektető által a végső vevőnek (B→C) történő értékesítésből származó készpénzbevétel a letéti letéten keresztül finanszírozza az eredeti eladótól (A→B) történő vásárlást.
Amikor a jogkezelő cég megkapja a végső vevő pénzeszközeit és lezárja az A→B tranzakciót, a befektető azonnal lezárhatja a B→C eladását.
Amikor a B→C lezárja a tranzakciót, a befektető az üzleten elért bevételt!
Mert ez a két tranzakció egyszerre történik, ezért született meg a “kettős zárás” kifejezés. A dupla zárást “egyidejű zárásnak” vagy “back to back zárásnak” is nevezhetjük.
A kettős zárás illegális?
Minden államnak megvannak a saját követelményei és szabályai a kettős zárás lebonyolítására. Ennek ellenére a dupla zárás az Egyesült Államok számos államában legális. A befektetőknek mindig együtt kell működniük egy helyi, jó hírű ingatlanügyvéddel, hogy naprakészek legyenek a legújabb szabályokkal és előírásokkal kapcsolatban.
Néhány állam engedélyezi a nagykereskedelmet és a dupla zárást a következő pontokra vonatkozó fenntartásokkal:
- Az attól függ, hogy a befektető megbízó-e az üzletben, vagyis a befektető saját magának vásárolja-e meg az ingatlant.
- Függ attól, hogy a dupla zárás mindkét oldalán milyen finanszírozási forrást használnak.
- Függ attól, hogy a befektető engedéllyel rendelkező ingatlanügynök-e vagy sem.
A nagykereskedés és a dupla zárás fogalma körül sok tévhit kering. Ez a félreértés elriaszthatja a befektetőket a teljesen legális befektetési lehetőségektől. Nagyon fontos, hogy ingatlanjogi tanácsot kérjen, és megértse, mit tehet és mit nem az Ön államában.
Dupla zárás Kaliforniában
A dupla zárás legális Kaliforniában. Az “ugyanazon a napon” történő dupla lezárás azonban valójában legalább két napon keresztül zajlik. A B-C tranzakció legalább egy nappal az A-B tranzakció lezárása után zárul.
Ez lehetővé teszi a Kalifornia állam által előírt minimálisan szükséges “title policy procurement” időt. A dupla zárás minden egyes részének önállóan kell lezárulnia a saját pénzeszközeivel.
Dupla zárás Floridában
A dupla zárás legális Floridában. A befektetők azonban már nem használhatják fel a végső vevő vételi pénzeszközeit a tárgyi ingatlan megvásárlásának finanszírozására az eredeti eladótól. Ezért a befektetőknek saját tőkét kell előlegezniük az A→B vásárlás lezárásához.
Kettős zárás Texasban
A kettős zárás néhány kikötéssel legális Texasban.
A Floridához és Kaliforniához hasonlóan a befektetők már nem használhatják a C tranzakciós vásárlási forrásokat a dupla zárás A→B részének finanszírozására.
A befektető használhat tranzakciós finanszírozást vagy kemény pénzt a kezdeti vásárlás finanszírozására. A tranzakciós finanszírozást “gyorsfinanszírozásnak”, “egynapos pénzeszközöknek”, “ABC-finanszírozásnak” vagy “egynapos áthidaló kölcsönnek” is nevezhetjük.
Hogyan kell dupla zárást csinálni (5 lépés)
Itt van egy lépésről lépésre történő áttekintés arról, hogyan kell dupla zárást csinálni egy ingatlanban:
1. lépés: Keresse meg az üzletet
A nagykereskedő/befektető felkutatja a motivált eladót és a tárgyi ingatlant, felhasználva marketingtevékenységét, a Multiple Listing Service (MLS), a befektetői hálózat, a vevőlista, a dollárért való vezetés, a madárkutyák, a bandita táblák, a közvetlen levelezés vagy más hirdetési módszerek segítségével.
2. lépés: A szerződés megtárgyalása
A nagykereskedő/befektető együttműködik a tulajdonossal/eladóval a vételár megtárgyalása és az ingatlan adásvételi szerződéssel történő biztosítása érdekében. Ez a kettős zárás A→B része.
*Megjegyzés: Ha a nagykereskedő ezen a ponton hagyományos nagykereskedelmi ügyletet fontolgat, elengedhetetlen lenne egy engedményezési záradék beépítése. Mivel azonban a nagykereskedő/befektető dupla zárást tervez, az engedményezési záradékra már nincs szükség.
3. lépés: Végső vevő felkutatása
A nagykereskedő/befektető azon dolgozik, hogy új végső vevőt találjon az ingatlanra. Amint ez a vevő megvan, a nagykereskedő/befektető tárgyalásokat folytat a végső vevővel, és külön adásvételi szerződést köt. Ez a kettős zárás B→C része.
4. lépés: Mindkét zárás összehangolása
A nagykereskedő/befektető együttműködik egy befektetőbarát jogkezelő céggel és zárási ügynökkel a zárások összehangolása érdekében. Ideális esetben mindkét lezárásra egy időben vagy órákon belül kerül sor, a finanszírozás körüli állami követelményektől függően.
5. lépés: Zárja le az ügyleteket & Fizessenek!
Amikor a jogkezelő cég lezárja mindkét tranzakciót, a vevő tulajdonába kerül az ingatlan, az eladó begyűjti az eladásból származó bevételt, a nagykereskedő pedig szép nagykereskedelmi díjat szed!
Ha többet szeretne megtudni arról, hogy mi történik egy ingatlan lezárása során, nézze meg ezt a rövid videót:
Kell-e pénz a dupla lezáráshoz?
Az, hogy kell-e pénz a dupla lezáráshoz vagy sem, az adott államtól függ.
Ha a letéti finanszírozás egy lehetőség:
Ha az állam lehetővé teszi, hogy az A→B zárást B→C finanszírozással finanszírozzák, a nagykereskedőnek/befektetőnek nem kell pénzt hoznia az asztalra a záráshoz.
Ez esetben a végső vevő hozza a pénzt, amely mindkét üzletet finanszírozza. A végső vevő hozza a pénzt a tárgyi ingatlan megvásárlásához, és a jogkezelő cég tartja ezt a pénzt a letéti számlán.
Ha a letéti finanszírozás nem opció:
Ha az állam nem engedélyezi, hogy a második zárásból származó pénzeszközöket az első zárás során a vásárlásra használják fel, a befektetőnek saját tőkét kell az asztalra tennie. Ha a befektető nem akar saját készpénzt felhasználni, akkor a tranzakciós vagy rövid távú finanszírozást lehet igénybe venni.”
Kettős zárás vs. engedményezés
A kettős zárás és az engedményezés két, az ingatlan-nagykereskedők által gyakran alkalmazott kilépési stratégia. A két stratégia között alapvető különbségek vannak.
A szerződés átruházása esetén a nagykereskedő/befektető valójában soha nem vásárolja meg vagy birtokolja az érintett ingatlant. A nagykereskedő a tárgyi ingatlant egy engedményezési záradékkal ellátott adásvételi szerződéssel szerzi meg, majd a vételi jogot egy másik végső vevőre ruházza át.
A nagykereskedő az ingatlan zárásakor az engedményezési díj beszedésével keres pénzt. Ezért a nagykereskedő soha nem az ingatlan tulajdonosa, és soha nem jelenik meg a tulajdonláncon.
Kettős zárás esetén a nagykereskedő/befektető rövid ideig birtokolja az ingatlant, mielőtt eladná azt a végső vevőnek. Ez azt jelenti, hogy a nagykereskedő/befektető megjelenik a tulajdonláncon.
A kettős zárás két külön zárást foglal magában, két külön zárási közzététellel, HUD-1 vagy más elszámolási nyilatkozattal és jogbiztosítási/zárási díjjal. A befektető az első zárás során ténylegesen megvásárol vagy elad egy ingatlant, majd a második zárás során megvásárolja vagy eladja az ingatlant.
A kettős zárás drágább is, mint az engedményezés. A kettős zárásnál a befektető két külön tranzakció zárási költségeit fizeti.
Az engedményezési ügyletnél a befektető valójában soha nem tulajdonosa az ingatlannak. Ez azt jelenti, hogy a befektetőnek általában nem kell kifizetnie ezeket a zárási költségeket egyik tranzakció esetében sem!
A nagykereskedőnek/befektetőnek fel kell mérnie, hogy milyen szintű kockázatot vállal, amikor az engedményezés vagy a kettős zárás mellett dönt.
A kettős zárás a címtársaságokkal normális?
Egyes címtársaságok képesek kettős zárást végezni. Tekintettel azonban az ilyen típusú befektetési ügyletek egyedi időzítési igényeire és több mozgó részre, rendkívül fontos, hogy a befektető befektetőbarát címtársasággal vagy tapasztalt zárási ügyvéddel dolgozzon.
Néhány címtársaság vagy nem tudja, hogyan kell dupla zárást végrehajtani, vagy elutasítja azt. Fontos, hogy több címtulajdonosi céggel is interjút készítsen, és kérjen ajánlásokat a befektetői hálózatától, hogy megtalálja a befektetőbarát cégeket.
Hogyan finanszírozza a dupla zárást?
A dupla zárás finanszírozása kétféleképpen történhet.
Az első mód az, ha a végső vevő pénzeszközöket hoz a tárgyi ingatlan megvásárlásához (B→C), és a nagykereskedő/befektető ezeket a pénzeszközöket az első zárás finanszírozására használja fel egyidejűleg (A→B).
Néhány állam már nem engedélyezi ezt a gyakorlatot, így a nagykereskedők/befektetők vagy saját tőkét használnak fel, vagy tranzakciós finanszírozást találnak.
Tranzakciós finanszírozás az, amikor a hitelező az üzlet teljes összegéig kölcsönt nyújt a befektetőnek/nagykereskedőnek az A→B vásárlás befejezéséhez. Ez lehetővé teszi a befektető számára, hogy a saját pénzének felhasználása nélkül zárja le az ügyletet.
A tranzakciós finanszírozó hitelező általában a kölcsön egy százalékát, valamint a hitelnyújtás díját is felszámítja. Ezek a díjak nem olcsók! Ha azonban az üzlet elég édes, és a befektető úgy találta, hogy az üzletnek van értelme, akkor ez a finanszírozás megéri.
A tranzakciós finanszírozó hitelezők, ellentétben a hard money hitelezőkkel, jellemzően gyors átfutási időt követelnek meg a visszafizetéshez. Ezért a kettős lezárásnak gyorsan, jellemzően órákon vagy 1-2 munkanapon belül meg kell történnie ahhoz, hogy ez a finanszírozási forrás működjön.
Itt’ egy videó áttekintés a tranzakciós finanszírozásról az ingatlanok kettős lezárásához:
A hagyományos jelzálog lehetőségek, mint például a hagyományos vagy FHA hitel nem fog működni dupla zárás befektetéssel foglalkozik a nemzeti szabályozás és a fűszerezési követelmények miatt.
Meg akarod tanulni, hogyan kell készpénzes vevők listáját építeni? Nézze meg a készpénzes vevők listáját: The Beginner’s Guide!
Pros And Cons Of Double Closing In Real Estate
Advantages of Double Closing
There are many advantages to double closings.
A hagyományos szerződésmegbízással ellentétben a dupla zárás nagyobb magánéletet tesz lehetővé. A befektető nettó nyeresége a nagykereskedés során titokban marad az eredeti eladó és a végső vevő előtt, mivel két külön zárás történik.
Ez különösen előnyös, ha magasabb nyereséget ér el, vagy ha magasabb áron tudta eladni az ingatlant, mint amennyit az eredeti eladó szerint az ingatlan ér.
Egyes eladók vagy végső vevők frusztráltak lehetnek, vagy azzal fenyegetőzhetnek, hogy visszalépnek az üzlettől, ha úgy gondolják, hogy a nagykereskedő/befektető “túl sokat keresett” az üzleten.
A dupla zárás lehetővé teszi a titoktartást, így ezek a többi fél nem tudja meg az Ön végső nyereségét.
A dupla zárás hátrányai
A dupla zárás drágább, mint az egyszerű engedményezés, mivel két zárási tranzakcióról van szó, nem csak egyről. Ezért a nagykereskedőnek/befektetőnek fel kell készülnie arra, hogy két tranzakció zárási költségeit fizeti meg: a vételi oldalon (A→B) és az eladási oldalon (B→C).
A dupla zárás több munkát is igényel a befektetőtől/nagykereskedőtől. Ez a befektető két ingatlanügyletet, két külön kommunikációs vonalat kezel az eladóval és a végső vevővel, valamint az összes kapcsolódó papírmunkát.
A nagyobb kockázat és a szükséges munkaórák azonban megéri a plusz erőfeszítést, mivel a befektető potenciálisan sokkal többet kereshet egy dupla záráson, mint egy hagyományos megbízási ügyleten.
Végső gondolatok a dupla zárásról
A dupla zárás alkalmazásának megértése minden tapasztalati szintű ingatlanbefektető számára okos módszer lehet.
Függetlenül attól, hogy házakat forgatsz, nagykereskedelemmel foglalkozol, vagy hosszú távú passzív jövedelmet keresel, egy megbízható befektetési rés és stratégia megtalálása jól fog szolgálni, amikor a saját ingatlanügyleteidet keresed!