Ha már hallott a 1031-es cseréről Texasban, vagy hallott barátairól és kollégáiról, akik ilyet csinálnak, talán kíváncsi, mi a nagy ügy? Mi ez a beszéd a 45 napos szabályról és a 180 napos szabályról? És mivel Texasban nincs állami jövedelemadó, mi az előnye egyébként?
A texasi ingatlanbefektetők számára ez egy jóhiszemű módja annak, hogy a lehető legtöbbet megtarthassa a befektetési nyereségéből, ahelyett, hogy több pénzt adna az államnak. Az adómegtakarításon kívül is számos előnye van. Segíthet rugalmasságot biztosítani abban, hogy milyen típusú ingatlant szeretne birtokolni, és javíthatja a cash flow-t.
Ebben a cikkben ismertettük a négy legfontosabb okot, amiért minden ingatlanbefektetőnek érdemes 1031-es cserét végrehajtania. Még akkor is, ha Ön az a buy-and-hold típus, aki soha nem ad el semmit, ez a cikk hasznos lesz az Ön ingatlanos utazása során.
#1 – A 1031-es csere Texasban adómegtakarítást eredményezhet
Az első és legfontosabb ok, amiért bárki 1031-es cserét hajt végre, az az adómegtakarítás. Az állam szinte minden részén, Austintól El Pasóig, Amarillótól Houstonig óriási értéknövekedés tapasztalható. Akár lakó-, akár kereskedelmi ingatlanok tulajdonosa, Texas ingatlanpiacai tűzben égtek a 2010-es években. Ehhez jön még az egészséges munkaerőpiac, a fellendülő gazdaság és a kaliforniaiak és East Coasterek tömeges beáramlása. Ha az elmúlt húsz évben bármilyen ingatlan tulajdonosa volt Texasban, valószínűleg elégedett volt az eredménnyel.
Elsőre ez az adómegtakarítási előny nyilvánvalónak tűnhet. Senki sem akar tőkenyereségadót fizetni, és a 1031-es csere az utolsó igazi módja annak, hogy elkerülje ezeket az adókat. De az ingatlanpiacon a tőkenyereségen kívül még nagyon sok más adó is van. A 1031-es csere Texasban ezekkel az adókkal kapcsolatban is segíthet:
- Értékcsökkenési visszaforgatási adó – Akár értékcsökkentette az ingatlanát, akár nem, az IRS feltételezi, hogy igen! Ami még rosszabb, hogy az értékcsökkenés visszaforgatását a jövedelemadóhoz közeli szinten adóztatják
- Ingatlanadó – Az ingatlanadó Texasban az egyik legmagasabb az országban. Ha 1031-es cserét szeretne végrehajtani Texasban, és egy másik államban vásárol egy csereingatlant, akkor megspórolhatja az ingatlanadót. Ez segíthet javítani az ingatlan készpénzforgalmát
- Megfizethető ellátási törvény (Obamacare) 3,8%-os adó – Az Obama elnöksége alatt az egészségügyi reformok részeként bevezetett, ha magas jövedelemmel rendelkezik, akkor az ingatlaneladásból származó tőkenyereségre 3,8%-os extra adót kell fizetnie. A texasi 1031-es csere elhalaszthatja vagy meg is szüntetheti ezt az adót
#2 – Nagyobb rugalmasság az ingatlan típusát illetően
A legtöbb ember tudja, hogy a 1031-es csere fő célja az adók elhalasztása, de kevesebben beszélnek arról a rugalmasságról, amelyet a texasi 1031-es csere biztosíthat. Ahelyett, hogy megrekedne a tulajdonában lévő ingatlantípusnál (többlakásos lakóingatlan, ipari, üzleti stb.), a 1031-es csere a legjobb módja annak, hogy más típusú ingatlant vásároljon.
Egyeseket összezavar a “hasonló jellegű” kifejezés, és azt feltételezik, hogy ez azt jelenti, hogy egy kiskereskedelmi ingatlant egy másik kiskereskedelmi ingatlanra, vagy egy egylakásos házat egy másik SFH-ra kell cserélni. Ez nem így van! Bármilyen ingatlan, amelyet “termelő üzleti tevékenységben vagy befektetésben használnak”, hasonló jellegűnek minősül egy másikhoz. Amíg nem az Ön személyes tulajdonáról van szó (azaz nem lakik benne), a 1031-es csere tisztességes játék.
Ez nagyszerű lehet olyan befektetők számára, akik már felépítettek egy portfóliót lakóingatlanok bérbeadásából, és szeretnének belemártani a lábukat a kereskedelmi ingatlanokba. Vagy ha eleged van a vécékből, a bérlőkből és a szemétből, akkor megnézheted a DST vagy NNN ingatlanokat. Mindkettő olyan struktúra, amely lehetővé teszi, hogy teljesen függetlenítse magát a befektetésétől. Más utak, amelyeket a befektetők folytatnak, az olaj & gázjogdíjak, amelyek hasonlóak egy bérleményhez, hiszi vagy sem.
Geográfiai sokszínűség
Nem csak a 1031-es cserét használhatja Texasban, hogy rugalmasságot biztosítson az ingatlantípusok tekintetében, hanem arra is felhasználható, hogy egy másik területen lévő ingatlant vásároljon. Tegyük fel, hogy olyan piacon rendelkezik ingatlannal, amelyről úgy gondolja, hogy a következő néhány évben visszaesést fog tapasztalni. Felejtse el, hogy megpróbálja gyorsan eladni az ingatlanát (ami nehéz lehet, ha egy vevői piacon van) és adót fizetni az eladás után. Ehelyett az 1031-es csere lehetővé teszi a rugalmasságot, hogy elhalassza az adókat, és zökkenőmentesen vásároljon egy másik területen.
A tengerparton élő befektetők közül sokan kifejezik a vágyukat, hogy több ingatlanba fektessenek be, de úgy érzik, hogy az árak és a tőkekamatlábak nem elég csábítóak. Egy kaliforniai befektetés eladásával több bérelhető ingatlant vásárolhat szerte a középnyugaton vagy délen. Ez diverzifikálja a portfólióját a földrajzi kockázatoktól, és valószínűleg növeli a cashflow-t.
#3 – A 1031-es csere “Trade Up”
A texasi 1031-es csere másik nagy előnye, hogy a meglévő tőkéjét felhasználhatja az ingatlanok értékének “felfelé történő cseréjére”. Tegyük fel például, hogy önnek van egy 500 000 dolláros bérleménye, és még mindig 300 000 dollárral tartozik a jelzáloghitelen. Az ingatlanban lévő saját tőkéje 200 000 dollár. A 1031-es cserével eladhatja ezt a meglévő ingatlant, és a teljes 200 000 dollárt egy nagyobb, potenciálisan 1 millió dolláros ingatlan előlegeként használhatja fel.
Hagyományos eladás esetén valószínűleg tőkenyereségadót és értékcsökkenési leírás visszaforgatási adót kellene fizetnie, így nem tudná a teljes 200 000 dollárt a következő ingatlanban felhasználni. Ez az, amikor az emberek rájönnek, hogy a 1031-es csere talán a legjobb eszköz, amellyel a befektetők egy vagyont halmozhatnak fel ingatlanok vásárlásával és megtartásával. Az adók elhalasztásával addig folytathatja a “cserét”, amíg egy nagy ingatlannal nem rendelkezik, és folyamatosan fizetheti le a jelzáloghitelt.
Az igaz, hogy az eredeti tőkenyereségadó összege “el van rejtve” a csereingatlanban, és megvárja, amíg eladja. A nagyszerű dolog az, hogy egy újabb 1031-es cserével tovább halaszthatod a halasztást. Ezután továbbadhatod az ingatlant az örököseidnek, és ők “lépcsőzetes” alapon öröklik. Ez azt jelenti, hogy az örökösök alapja az öröklés időpontjában érvényes piaci érték lesz. Az ötödik számnál tovább tárgyaljuk, hogyan használható a 1031-es csere nagyszerű birtoktervezési eszközként.
#4 – Rengeteg képzett közvetítő Texasban
Az 1031-es csere további előnye, hogy Texasban van a legtöbb képzett közvetítő egy főre vetítve. Ahhoz, hogy 1031-es cserét hajtson végre Texasban (vagy bárhol, ami azt illeti), minősített közvetítőt kell igénybe vennie.
Néhány állam határain belül csak néhány minősített közvetítő van. Van, ahol az egész államban egyetlen minősített közvetítő sincs. Texasban viszont 18 minősített közvetítő működik az államban. Ha 45 napos vagy 180 napos határidőn belül van, és szűk határidőn belül dolgozik, nyugodt lehet abban a tudatban, hogy egy minősített közvetítő készen áll a segítségére.
#5 – 1031 csere Texasban a hagyatéktervezéshez
Míg az 1031 csere leginkább adóhalasztási stratégiaként ismert, nagyszerű hagyatéktervezési eszköz is lehet. Ahogy a cikkben korábban említettük, sok befektető tervezi a “cserét, amíg meg nem esik”. Ez azt jelenti, hogy 1031-es cserét hajtanak végre, amíg meg nem halnak, és az örököseik “step-up” alapon öröklik az ingatlant vagy ingatlanokat.
De mi van akkor, ha inkább eladná a tulajdonában lévő ingatlanokat előtte, és valami olyanba fektetne, ami könnyebben kezelhető? Hacsak a gyerekei vagy a jelentős másik fél nem rendelkezik ingatlankezelési háttérrel, az 1031-es csere használata a hagyatéktervezéshez nagyszerű lehetőség lehet.
Egy megfontolandó taktika az, hogy egyetlen ingatlannal cserét hajt végre, és több érdekeltséget vásárol különböző Delaware Statutory Trustokban (DST). Ezek “tömegesen finanszírozott” ingatlanbefektetések, ahol Ön egy meghatározott százalékos összeg tulajdonosa. Nagy előnyük, hogy ezeket Ön helyett kezelik, és minden hónapban kap egy csekket postán.
Tegyük fel, hogy van egy lakóháza, amely az elmúlt évek során felértékelődött. Tegyük fel azt is, hogy három gyermeke van, és minden gyermekének egyenlő részesedést szeretne adni. Ha az egész épületet örökli, és a részesedést három gyermek között osztja fel, konfliktusok merülhetnek fel azzal kapcsolatban, hogy mikor adja el, vagy mit kezdjen az épülettel.
Ha eladja az épületet, és minden gyermeknek odaadja a bevételt, hatalmas adószámla fogja sújtani. Azzal, hogy 1031-es cserét hajt végre, és három különálló DST-ingatlanban lévő részvényt vásárol, ez megoldja a kérdést. Minden gyermek kap egy különálló befektetést, amely “postaládapénzt” biztosít, és ők maguk dönthetnek arról, hogy mit kezdenek a saját részükkel.