Az idősek kényelmes élete a fő cél az egészségügyi ingatlanbefektetési szektor assisted-living résében. Ez magában foglalja az infrastruktúra biztosítását a szolgáltatások széles spektrumához, a well-living komplexumoktól egészen a hosszú távú gondozási létesítményekig, más néven ápolási otthonokig. Az idősödő baby boomerek a következő évtizedekben egyre inkább igényelni fogják ezeket a szolgáltatásokat, így hosszú távú hátszél van. Jelenleg azonban az ágazatban működő vállalkozásoknak olyan ellenszéllel kell szembenézniük, mint a túlépítéssel kapcsolatos aggályok (támogatott lakhatás) és a fizetési problémák (idősotthonok). Ezért valószínűleg a legnagyobb és legdiverzifikáltabb üzemeltetőkhöz való ragaszkodás a legjobb döntés. Íme, miért a Welltower (NYSE:WELL), a Ventas (NYSE:VTR), és azok számára, akik egy kicsit nagyobb kockázattűréssel rendelkeznek, az Omega Healthcare Investors (NYSE:OHI) a legjobb támogatott-lakó részvények, amelyeket 2019-ben érdemes vásárolni.
Drága, de visszaváltozik a növekedés felé
A Welltower, az egyik legnagyobb egészségügyi REIT részvényei ma nem olcsóak. A hozama viszonylag szerény 5%, az árfolyam/üzemeltetésből származó források aránya pedig emelkedett, körülbelül 19-szeres. A történet azonban többről szól, mint ezek a számok.
Kép forrása: WelltWelltWelltWelltWore.hu:
A Welltower azon dolgozik, hogy növelje a magánfizetéses ügyfelek arányát a létesítményeiben, mivel aggódik amiatt, hogy a szövetségi kormány csökkenti azt, amit a Medicare és a Medicaid fizet az általa nyújtott szolgáltatásokért.
Az átállás jelenleg nagyrészt megtörtént, a bérleti díjak mintegy 90%-át elsősorban a magánfizetéses ügyfelek fedezik. Bérleti díjainak nagyjából kétharmadát az idősek lakhatási létesítményei adják, további 23%-át pedig a járóbeteg-szakellátó orvosi és egészségügyi rendszerek. Csak körülbelül 10% származik idősotthonokból, amelyek nagymértékben ki vannak téve a harmadik fél által fizetett díjaknak.
A portfólióösszetétel átalakításának folyamata negatív hatással volt a Welltower eredményeire: A működésből származó pénzeszközök 2017-ben csökkentek, 2018-ban pedig lényegében stagnáltak. A helyzet az osztalékában is tükröződött: 2018 volt az első olyan év több mint egy évtizede, amikor a Welltower nem ajánlott a befektetőknek éves kifizetésemelést. A szüneteltetés azonban megfontolt lépés volt, mivel a trailing-FFO és a kifizetés aránya magas, 100% körüli.
WELL FFO per Share (TTM) data by YCharts.
Ezzel együtt, mivel ez az átmenet nagyrészt mögöttünk van, a Welltower most újra a növekedésre összpontosíthat. Valójában január elején bejelentette egy 55 épületből álló orvosi irodaportfólió megvásárlását. Ez kívül esik a támogatott lakhatáson, de kiterjeszti a jelenlétét egy gyorsan növekvő egészségügyi rést, és segít a REIT portfóliójának további diverzifikálásában. Érdemes azt is megjegyezni, hogy a vállalat mindvégig megtartotta befektetési szintű hitelminősítését.
Összefoglalva, a Welltower az egészségügyi REIT-ágazat egyik legnagyobb szereplője, pénzügyileg erős, és ismét a növekedés felé kezd tekinteni. A megemelkedett értékelés ellenére (ami nagyrészt a magánfizetésre való áttéréssel függ össze), a Welltowernek 2019-ben a konzervatív befektetők figyelőlistáinak élén kell állnia.
Nézze meg a Welltower legutóbbi eredménybeszélgetésének átiratát.
Még egy óriás, amit figyelembe kell venni
Ezzel együtt a Welltower nem az egyetlen nagy, pénzügyileg erős egészségügyi REIT. A Ventas történelmileg a szektor legjobban vezetett REIT-jei közé tartozik, és gyakran a változó körülményekre való tekintettel a riválisait megelőzve változtatja a pozícióját. A Ventas például egy évvel azelőtt, hogy az ágazat válságba került volna, az idősotthoni eszközeinek nagy részét leválasztotta. Összehasonlításképpen, a HCP, egy másik iparági óriás, nem cselekedett elég gyorsan, és kénytelen volt gyenge pozícióból kivonni az idősotthoni üzletágát – és költséges leírást eszközölni.
Valójában, ha összehasonlítjuk a Ventas és a Welltower FFO eredményeit, észrevehetjük, hogy a Ventas egy kicsit jobban teljesített az elmúlt öt évben. Ez nem azt jelenti, hogy a Ventas eredményei nagyszerűek voltak, de egy nehéz átmeneti időszakot úgy vészelt át anélkül, hogy túl nagy fájdalmat okozott volna a részvényeseknek. Eközben nyolc egymást követő évben növelte osztalékát.
WELL FFO Per Share (TTM) adatok a YCharts által.
A Ventas nagyjából olyan diverzifikált, mint a Welltower, és a nagyobb piaci tőkeértékű társaihoz hasonlóan befektetési minőségű mérleggel rendelkezik. Ez azt jelenti, hogy a Ventas egy kicsit jobban néz ki a kiválasztott mutatókon, beleértve a pénzügyi adósság-EBITDA arányát és a fix költségek fedezetét. A Ventas hozama is magasabb, ma 5,3% körül van. Mindezek alapján a Ventas jobb befektetési lehetőségnek tűnik, mint a Welltower – és lehet, hogy az is. Valójában a Ventas ár/követési-FFO mutatója sokkal elfogadhatóbb, 14,5.
A Ventas azonban az orvosi irodák és a kutatási szegmensek építésére összpontosít. Ez egy jó stratégia, amely diverzifikálja a REIT portfólióját és támogatja az FFO növekedését. De ez egy lassabb növekedési megközelítés, mint a felvásárlások — a Welltower jelenlegi preferált módszere a portfólió bővítésére. Tehát a Ventas egy nagyszerű lehetőség, de a Welltower úgy néz ki, hogy 2019-ben nagyobb felfelé ívelő potenciállal rendelkezik — ezért kapja itt az első helyet.
Azt mondta, nem tévedhetsz egyik névvel sem, ha támogatott lakhatási befektetést keresel — megjegyezve persze, hogy mindkettő igyekszik terjeszkedni ezen a szegmensen túl az egészségügyi ingatlanpiac nagyobb növekedésű területeire.
Nézze meg a Ventas legutóbbi eredménybeszámolójának átiratát.
A magas kockázatvállalási hajlandósággal rendelkezőknek
Aelltower és a Ventas kifejezetten kerüli az idősotthonokat a harmadik fél általi fizetési változások által jelentett kockázat miatt. A listán szereplő utolsó befektetés, az Omega Healthcare Investors stratégiája ezzel teljesen ellentétes. Az idősotthonok a bérleti díjak nagyjából 83%-át teszik ki – a többi az idősek lakhatásából származik. Valójában ez az egyik legnagyobb szereplő a hosszú távú ápolás területén.
A helyzet a következő: az Omega elég jól megbirkózott az idősotthonok problémái ellenére. Az elmúlt néhány év kemény volt a részvényesek számára, az FFO meredek esése egy időre 100% fölé nyomta a REIT FFO kifizetési arányát. Az eredmények azonban ismét javultak, és a kifizetési arány visszatért a 90%-os tartományba. A vállalat továbbra is meglehetősen jól finanszírozott, az adósságállomány és az EBITDA aránya nagyjából megegyezik a Welltower és a Ventas mutatójával. Az adósságkovenánsokon belül van, és a portfólió bérleti díj fedezettsége, amely segít megmutatni, hogy a bérlők mennyire jól teljesítenek, szilárd, 1,7-es értéket mutat.
OHI data by YCharts.
Az Omega pedig továbbra is bővíti portfólióját olyan vásárlásokkal, amelyeket részben a nem alapvető eszközök eladásával finanszíroz, kihasználva az idősotthoni szektor gyengeségét, hogy növelje üzleti tevékenységét. Nincs okunk arra számítani, hogy változtatni fog ezen a stratégián.
Ezzel a háttérsztorival – plusz egy viszonylag alacsony, körülbelül 11,7-es FFO arányú és 7,5%-os hozammal rendelkező részvény – az Omega elég csábítónak tűnik. Azonban azok a befektetők, akik nyugodtan akarnak aludni, talán inkább kihagyják. Az elmúlt néhány évben a részvények árfolyama eléggé ingadozó volt, és a harmadik féltől származó kifizetőkkel szembeni nagymértékű kitettség vad kártyát jelent. Más szóval, a nagy árfolyam-ingadozások egy ideig a normálisak lehetnek ennél a részvénynél.
Mégis, az agresszív befektetőknek, akik maximalizálni akarják az általuk generált jövedelmet — és akik hajlandóak átvészelni a hullámvölgyeket egy jól menedzselt ápoló otthonossal — valószínűleg érdemes időt szakítaniuk egy mély merülésre. Ha van gyomra hozzá, az Omega egy jó magas hozamú opció lehet, amelyet 2019-ben hozzáadhat a portfóliójához.
Nézze meg az Omega Healthcare Investors legutóbbi eredménybeszámolójának átiratát.
Nagy és erős
A legtöbb, a támogatott lakhatás iránt érdeklődő befektetőt az szolgálja a legjobban, ha a legnagyobb, szilárd pénzügyi alapokat sportoló szereplőkhöz ragaszkodik. A Welltower, a Ventas és az Omega mind megfelelnek ennek. A hosszú és sikeres múlt ellenére a Welltower egy kicsit olyan, mintha egy fordulat lenne. A kockázat csökkentése érdekében átalakította portfólióját, és most úgy tűnik, hogy ismét növekedési üzemmódba kapcsolt. A Ventas hasonló változást hajtott végre, de az új építkezésekre összpontosít – ez egy lassabb és stabilabb megközelítés, amelyet a konzervatív, értéktudatos befektetők valószínűleg vonzónak találnak. Az Omega pedig az idősotthonokra fókuszáló és magas osztalékhozamával leginkább a kockázattűrő befektetők számára megfelelő.”