Mielőtt felvázolnánk a kaliforniai 1031-es csere konkrét szabályait, először mutassuk be az 1031-es csere alapfogalmát. Hagyományos ingatlaneladás esetén az eladónak tőkenyereségadót kell fizetnie az eladás során realizált nyereség után. A tőkenyereségadó megfizetésének elkerülésének egyik módja a fizetés elhalasztása a 1031. szakasz szerinti csere megkötésével. Amint a neve is mutatja, a 1031-es csere a hagyományos eladás helyett a hasonló jellegű ingatlanok “cseréjét” tervezi. Ha a tranzakció megfelel a feltételeknek, a realizált nyereség a csereingatlan későbbi eladásáig elhalasztásra kerül. Az egyik gyakori tévhit, hogy a Kaliforniában eladott ingatlant kaliforniai ingatlannal kell helyettesíteni, ez nem igaz. A “hasonló jellegű” követelmény nagyon általános, és lehetővé teszi a cserélő számára, hogy Kalifornián kívüli ingatlant szerezzen, ha ezt kívánja.
A Internal Revenue Service Code meghatározza azokat a követelményeket, amelyeknek teljesülniük kell ahhoz, hogy egy ügylet részesülhessen a 1031 Exchange kezelésben. Az IRS Code-ban található követelményeken túlmenően a minősített közvetítőknek további, Kalifornia állam által törvénybe iktatott szabályokat kell követniük az olyan cserék esetében, ahol a régi vagy lemondott ingatlan, illetve a cserefelvevő jogtulajdonosnál leparkolt ingatlan Kaliforniában található.
Hogyan működik a 1031-es csere Kaliforniában? A kaliforniai 1031-es csere szabályai általánosságban kimondják, hogy bárki, aki díj ellenében cserét segít elő, aki az államban irodát tart fenn cserék elősegítése céljából, vagy aki az államban közvetítőként hirdeti szolgáltatásait, köteles betartani a kaliforniai speciális szabályokat.
A Kaliforniában működő minősített közvetítőnek 1 millió dollár összegű biztosítékot kell fenntartania, 1 millió dollárnál nem kisebb összegű készpénzt vagy értékpapírt vagy visszavonhatatlan akkreditíveket kell letétbe helyeznie, vagy az összes cserealapot minősített letéti számlán vagy letéti számlán kell elhelyeznie. Bárki, akit a kaliforniai 1031-es csere szabályainak a közvetítő általi megsértése miatt kár ért, követelést támaszthat a kötvény, a számla vagy a letét ellen.
A Kaliforniában működő minősített közvetítőnek továbbá legalább 250 000 USD összegű hiba- és mulasztási biztosítást kell fenntartania, vagy készpénzt, értékpapírokat vagy akkreditíveket kell letétbe helyeznie egy ugyanerre a célra kijelölt számlán. Végül, a Kaliforniában működő minősített közvetítőnek minden cserealapot letétkezelőként kell kezelnie, és ezeket az alapokat a prudens befektetői normáknak megfelelően kell befektetnie.
A kaliforniai Franchise Tax Board a legtöbb esetben azt is előírja a minősített közvetítő számára, hogy a kaliforniai ingatlanok eladási árának három és egyharmad százalékával megegyező összeget tartson vissza tartalékként arra az esetre, ha a csere nem valósul meg.
Clawback Provision
Kalifornia “clawback” követelményt ír elő a 1031-es csere keretében értékesített és az államon kívüli helyettesítő ingatlannal helyettesített kaliforniai ingatlanra vonatkozóan a California FTB Publication 1100 Irev 2007, Section F. A nem rezidensek kötelesek nem rezidens jövedelemadó-bevallást benyújtani abban az évben, amikor a helyettesítő ingatlant adóköteles eladás keretében értékesítik.
Kíván többet megtudni arról, mikor van értelme a 1031-es cserének? Kattintson ide a “Tíz ok, amiért van értelme az 1031-es cserének” című ingyenes e-book letöltéséhez.