A 1031 Exchange, más néven Like Kind Exchange, bizonyos típusú ingatlanok eladásának strukturálása úgy, hogy az eladó nyereségét vagy nyereségét jelenleg nem kell megadóztatni. Ehelyett az eladott ingatlant egy másik “hasonló jellegű” ingatlanra cserélik. Ha az ügyletet megfelelően strukturálják, az eladó nyereségét vagy nyereségét egy későbbi időpontra halasztják. A 1031-es csere remek módja lehet egy meglévő befektetési célú ingatlan eladásának, majd egy új befektetési célú ingatlan vásárlásának, miközben elkerülhetőek a tőkenyereségre kivetett adóbírságok. Az alábbiakban néhány hasznos információval segítünk jobban elmagyarázni, hogy mi is az a 1031-es csere, hogyan működik, és milyen szabályok és előírások vonatkoznak rá.
***Ez csupán egy gyors összefoglalót ad a 1031-es cseréről, és nem célja, hogy végigvezesse Önt a folyamaton.***
Ha úgy gondolja, hogy a 1031-es csere jól működhet az Ön személyes helyzetében, segítünk felvenni a kapcsolatot egy képzett 1031-es cserehelyettessel.
A 1031-es szakaszt leggyakrabban ingatlanok eladásával kapcsolatban használják. Egyes személyi ingatlanok cseréje is megfelelhet a 1031-es szakasznak. A különböző társaságok részvényeinek cseréje nem minősül. Szintén nem minősül a különböző társulásokban lévő társasági részesedések cseréje és a különböző nemű jószágok cseréje. A 1031. szakasz szerinti ingatlancserék esetében minden olyan ingatlan, amely az ingatlan fekvése szerinti állam törvényei szerint “ingatlannak” minősül, “hasonló jellegűnek” minősül, amennyiben mind a régi, mind az új ingatlan a tulajdonos tulajdonában van befektetési céllal, vagy kereskedelmi vagy üzleti tevékenységben való aktív használatra, vagy jövedelemtermelésre.
A teljes kedvezmény eléréséhez a csereingatlannak azonos vagy nagyobb értékűnek kell lennie, és az átadott ingatlanból származó összes bevételt a csereingatlan megszerzésére kell fordítani. Az adóalany nem kaphatja meg a régi ingatlan eladásából származó bevételt; ez kizárja a cserét az eladási bevétel azon része tekintetében, amelyet az adóalany kapott. Emiatt a cseréket (különösen a nem egyidejű cseréket) jellemzően úgy alakítják ki, hogy az adófizetőnek a lemondott ingatlanban lévő érdekeltségét az eladás lezárása előtt egy minősített közvetítőre ruházzák át. Ily módon az adófizető nem fér hozzá a pénzeszközökhöz, illetve nem rendelkezik azok felett, amikor a régi ingatlan eladása lezárul.
A lemondott ingatlan eladásának lezárásakor a bevételt a záró ügynök (jellemzően egy jogtulajdonosi társaság, letéti társaság vagy záróügyvéd) elküldi a Minősített Közvetítőnek, aki a pénzeszközöket addig tartja, amíg a csereingatlan megszerzésére irányuló tranzakció lezárására készen nem áll. Ezután a lemondott ingatlan értékesítéséből származó bevételt a Minősített Közvetítő helyezi letétbe a csereingatlan megvásárlására. Miután a csereingatlan megvásárlása lezárul, a minősített közvetítő átadja az ingatlant az adóalanynak, mindezt anélkül, hogy az adóalany valaha is “vélelmezetten átvenné” a pénzeszközöket.
A 1031-es csere mögött az az uralkodó gondolat áll, hogy mivel az adóalany csupán egy ingatlant cserél el egy másik “hasonló jellegű” ingatlan(ok)ra, az adóalany nem kap semmit, amit adófizetésre lehetne használni. Ezen túlmenően az adóalany a régi ingatlan cseréjével biztosítja a beruházás folyamatosságát. Minden nyereség továbbra is a kicserélt ingatlanban marad, így a nyereség vagy veszteség nem kerül “elismerésre”, illetve nem igényelhető a jövedelemadó szempontjából.
Példák a 1031-es cserére
Egy befektető 200 000 dollárért megvásárol egy bevásárlóközpont kereskedelmi ingatlanát. Hat év múlva 250 000 dollárért adhatja el az ingatlant. Ez 50 000 $ nyereséget eredményezne, amely után a befektetőnek tőkenyereségadót kellene fizetnie, de ha a 250 000 $-os eladásból származó bevételt egy másik ingatlanba fekteti, akkor a nyereség után ekkor nem kell adót fizetnie. Egy 3 hektáron álló családi ház tulajdonosát a munkáltatója áthelyezi egy másik államba. Ahelyett, hogy eladná a házat, amely már nem lesz a személyes lakóhelye, úgy dönt, hogy egy időre bérbe adja azt. Tíz év elteltével úgy dönt, hogy el akarja adni, de ugyanakkor van egy felnőtt fia, aki egy másik államban fog főiskolára járni. Úgy dönt, hogy szeretne vásárolni egy lakóházat a főiskola városában, hogy a fia és más diákok bérelhessék, amíg iskolába járnak. A háza 200 000 dollárról 300 000 dollárra drágult. Ezért megszervezi az IRC 1031-es cserét, és megvásárolja az új ingatlant, így elkerülve az akkori tőkenyereséget.
Időhatárok:
NAGYON FONTOS határidőkkel kell tisztában lenni a 1031-es csere során. Vegye fel velünk a kapcsolatot, és mi tudunk biztosítani Önnek valakit, aki teljesen naprakész az aktuális törvényekkel és szabályozásokkal kapcsolatban.
Az átadott ingatlant és a csereingatlant egyaránt befektetési céllal vagy kereskedelmi vagy üzleti célú produktív használatra kell tartani. Személyes lakóhely nem cserélhető el.
A vagyontárgyaknak hasonló jellegűnek kell lenniük. Az ingatlant ingatlanra kell cserélni, bár az ingatlan tágan értelmezhető, és magában foglalja a földterületet, a kereskedelmi ingatlanokat és a lakóingatlanokat. A személyes vagyontárgyakat személyes vagyontárgyakra kell cserélni. (Van néhány bonyolult szabály ezzel kapcsolatban — például az ellentétes nemű jószágok nem minősülnek hasonló jellegű vagyontárgynak a 1031-es csere céljaira). Az eladásból származó bevételt az eladást követő 180 napon belül hasonló jellegű eszközbe kell befektetni. Az ingatlant azonban 45 napon belül kell azonosítani, de legfeljebb három ingatlan azonosítható. Korlátozások vonatkoznak a potenciális csereingatlanokként azonosítható csereingatlanok számára. Egynél több potenciális csereingatlan is azonosítható, amennyiben megfelel a fenti szabályok valamelyikének.
Boot
Bár az Internal Revenue Code nem használja, a “Boot” kifejezést gyakran használják a 1031-es csere adóvonzatainak megvitatásakor. A Boot egy régi angol kifejezés, melynek jelentése “Valami, amihez hozzáadnak valamit”. A “Boot received” az adófizető által a csere során kapott “Egyéb ingatlan” pénzösszegét vagy valós piaci értékét jelenti. A pénz magában foglalja az adóalany minden készpénzegyenértékét, adósságát, kötelezettségét vagy jelzálogját, amelyet a másik fél átvállalt, illetve azokat a kötelezettségeket, amelyek az adóalany által elcserélt ingatlanra vonatkoznak. Az “egyéb vagyontárgyak” olyan vagyontárgyak, amelyek nem hasonló természetűek, mint például a személyes tárgyak, a vevőtől kapott váltó, az ingatlanon végzett munkára vonatkozó ígéret, vállalkozás stb.
Az adóalany sokféleképpen kaphat “bakancsot”, akár véletlenül is. Fontos, hogy az adóalany megértse, mi eredményezhet bootot, ha el akarja kerülni az adóköteles jövedelmet.
A boot leggyakoribb forrásai a következők:
A cseréből származó készpénzes boot. Ez általában a “nettó készpénzbevétel”, vagy az átengedett ingatlan értékesítéséből származó készpénz és a csereingatlan(ok) megszerzésére kifizetett készpénz közötti különbség formájában jelentkezik. A nettó készpénzbevétel akkor keletkezhet, ha az adófizető a csere során “lefelé kereskedik” (azaz a csereingatlan(ok) eladási ára alacsonyabb, mint a lemondott ingatlané.)
Az adósságcsökkentési csomag, amely akkor keletkezik, ha az adófizetőnek a csereingatlanon fennálló adóssága kisebb, mint a csereingatlanon fennálló adóssága. A cash boot-hoz hasonlóan az adósságcsökkentő boot akkor fordulhat elő, ha az adófizető a csere során “lecseréli”.
Az eladásból származó bevételt nem minősített költségek kifizetésére használják. Például a záráskor felmerülő szolgáltatási költségek, amelyek nem zárási költségek. Ha az eladásból származó bevételt a záráskor nem tranzakciós költségek kiszolgálására használják fel, az eredmény ugyanaz, mintha az adóalany készpénzt kapott volna a cseréből, majd a készpénzt e költségek kifizetésére használta volna fel. Az adófizetőket arra ösztönzik, hogy az ingatlanuk eladásának zárásakor készpénzt vigyenek magukkal az alábbiak kifizetésére: Nem tranzakciós költségek: azaz bérleti díj perorációk, közüzemi letéti díjak, a vevőre átutalt bérlői kártérítési letétek és minden egyéb, a záráshoz nem kapcsolódó költség.
A csereingatlan megszerzéséhez szükséges felesleges hitelfelvétel. A csereingatlan megszerzéséhez szükségesnél több kölcsön felvétele nem eredményezi azt, hogy az adófizető adómentes pénzt kap a zárásból. A kölcsönből származó pénzeszközöket elsőként a vásárlásra kell fordítani. Ha a cserepénzek hozzáadása többletet eredményez a záráskor, az összes fel nem használt cserepénz visszakerül a minősített közvetítőhöz, feltehetően azért, hogy további csereingatlan megszerzésére fordítsák. A csereingatlanra vonatkozó hitelszerzési költségeket (hitelnyújtási díjak és a hitel megszerzéséhez kapcsolódó egyéb díjak) az adófizető személyes pénzeszközeiből kell a zárásra bevinni. Az adóalanyok általában azt az álláspontot képviselik, hogy a hitelszerzési költségeket a hitelből származó bevételből fizetik ki. Az IRS azonban azt az álláspontot képviselheti, hogy ezeket a költségeket a cserealapokból fizetik. Ez az álláspont általában a finanszírozó intézmény álláspontja is. Sajnos jelenleg nincs az IRS-től olyan iránymutatás ebben a kérdésben, amely hasznos lenne.
A cseréből kapott nem hasonló jellegű ingatlanok, a hasonló jellegű ingatlanok (ingatlanok) mellett.
Boot korlátozások: A cserélőknek ajánlott a következő irányelvek követése:
Mindig “keresztbe” vagy felfelé cseréljenek, de soha ne cseréljenek lefelé annak érdekében, hogy elkerüljék a készpénz, adósságcsökkentés vagy mindkettő formájában kapott csomagot. A kapott értékesítést ellensúlyozhatják az Exchanger által fizetett minősített költségek.
A csereingatlan zárásakor mindig készpénzzel kell megjelenni a csereingatlan zárásakor a hitelköltségek vagy egyéb, nem minősített költségnek minősülő díjak fedezésére. (Lásd fentebb)
Nem kaphat olyan ingatlant, amely nem hasonló jellegű.
Nem szabad túlfinanszírozni a csereingatlant, mivel a finanszírozásnak a csereingatlan lezárásához szükséges pénzösszegre kell korlátozódnia a csereingatlan lezárásához a csereingatlan zárására vitt cserepénzeken felül.
A három ingatlanra vonatkozó szabály – Bármely három ingatlan, függetlenül azok piaci értékétől.
A 95%-os szabály – Bármennyi csereingatlan, ha a csereidőszak végéig ténylegesen átvett ingatlanok valós piaci értéke eléri az összes azonosított potenciális csereingatlan összesített forgalmi értékének legalább 95%-át.
A 200%-os szabály – Bármennyi ingatlan, amennyiben a csereingatlanok összesített valós piaci értéke nem haladja meg az összes elcserélt ingatlan összesített forgalmi értékének 200%-át az eredeti átruházás időpontjában.
A határidők és a betartásukkal kapcsolatos nehézségek
A 1031-es csere leggyakrabban a csereingatlanok azonosítása a lemondott ingatlan eladását követő első 45 napon belül a legnehezebb eleme. Az IRS szigorúan nem engedélyezi a hosszabbítást.
A 1031-es csere hasonló a hagyományos IRA- vagy 401K-nyugdíjprogramhoz. Amikor valaki eladja az adókedvezményes nyugdíjprogramban lévő eszközöket, az egyébként adóköteles tőkenyereséget elhalasztják mindaddig, amíg a tulajdonos meg nem kezdi a nyugdíjprogramból való készpénzfelvételt. Ugyanez az elv érvényes az adóhalasztott csere vagy az ingatlanbefektetések esetében is. Amíg a pénzt továbbra is más ingatlanokba fektetik be újra, a tőkenyereségre kivetett adót el lehet halasztani. A fent említett nyugdíjszámlákkal ellentétben az ingatlanbefektetések bérleti jövedelme továbbra is adózik, ahogy a nettó jövedelem realizálódik.
A 1031-es csere alternatívája annak, aki el akarja halasztani a tőkenyereségadó megfizetését, de nem akarja tovább tartani az ingatlant, a strukturált eladás. Ez a módszer mind a vevőnek, mind az eladónak számos előnyt kínál, és ideálisnak tekinthető azok számára, akik nyugdíjba kívánnak vonulni vagy ki akarnak lépni az ingatlan- vagy üzleti piacról.
Hogyan történik a 1031-es csere
A következő sorrend egy tipikus 1031-es csere lépéseinek sorrendjét mutatja be:
1. lépés. Vegye igénybe adótanácsadó/cPA szolgáltatásait. Legyen tanácsadója.
2. lépés. Adja el az ingatlant, beleértve az együttműködési záradékot az adásvételi szerződésbe. “A vevő tudomásul veszi, hogy az eladónak szándékában áll 1031-es cserét végrehajtani ezen ügyleten keresztül, és ezennel beleegyezik, hogy együttműködik az eladóval ennek megvalósítása érdekében, a vevőt terhelő további költségek és kötelezettségek nélkül.”. Győződjön meg róla, hogy a letéti ügyintéző/záró ügynök felveszi a kapcsolatot a Minősített Közvetítővel a cseredokumentumok megrendelése érdekében.
3. lépés. Kössön 1031 csereszerződést a Minősített Közvetítővel, amelyben a Minősített Közvetítőt nevezik meg megbízóként az Ön lemondott ingatlanának eladásában és a csereingatlan későbbi megvásárlásában. A 1031-es cseremegállapodásnak meg kell felelnie az IRS követelményeinek, különösen a bevételre vonatkozóan. Az említett megállapodással együtt aláírásra kerül egy letéti szerződésmódosítás, amely a minősített közvetítőt nevezi meg eladóként. Általában az okiratot még mindig előkészítik az adóalanytól a valódi vevő számára történő rögzítésre. Ezt nevezik közvetlen átruházásnak. Ekkor nem szükséges a csereingatlan azonosítása.
4. lépés. A lemondott letéti letét lezárul, és a zárónyilatkozaton szerepel, hogy a Minősített Közvetítő volt az eladó, és a bevétel az Ön Minősített Közvetítőjéhez kerül. A pénzeszközöket egy külön, teljesen elkülönített pénzpiaci számlán kell elhelyezni a likviditás és a biztonság biztosítása érdekében. Az átadott ingatlan letéti letétbe helyezésének zárónapja a csere 0. napja, és ekkor kezdődik a csereóra ketyegése. A csereingatlan címének írásbeli azonosítását 45 napon belül kell megküldeni, és az azonosított csereingatlant az adóalanynak 180 napon belül meg kell szereznie.
5. lépés. Az adóalany a csereingatlan címének vagy jogi leírásának írásbeli azonosítását a csere 45. napján vagy azt megelőzően megküldi a minősített közvetítőnek. Ezt mindenkinek alá kell írnia, aki a csereszerződést aláírta, és azt faxon, személyesen vagy postai úton lehet eljuttatni a Minősített Közvetítőhöz, a csereingatlan eladójához vagy annak megbízottjához, vagy egy teljesen független ügyvédhez. A dokumentumot ajánlott levélben, tértivevényes küldeményként kell elküldeni. Ekkor egy kormányzati szervtől származó átvételi igazolással fog rendelkezni.
6. lépés. Az adófizető szerződést köt a csereingatlan megvásárlására, amely ismét tartalmazza az együttműködési záradékot. “Az eladó tudomásul veszi, hogy a vevő szándéka egy 1031-es csereügylet lebonyolítása ezen tranzakció révén, és ezennel beleegyezik, hogy együttműködik a vevővel ennek megvalósítása érdekében, az eladó számára semmilyen további költség vagy kötelezettség nélkül”. Aláírásra kerül egy módosítás, amely a minősített közvetítőt nevezi meg vevőként, de az átruházás ismét a valódi eladótól az adófizetőre történik.
7. lépés. Ha a feltételek teljesülnek, és a 1031-es cseremegállapodás szerint a 180. napot megelőzően a letéti letét lezárására felkészülnek, a minősített közvetítő továbbítja a cserealapokat és a növekedési bevételt a letétbe, és a zárónyilatkozatban a minősített közvetítő szerepel vevőként. A Minősített Közvetítő elküldi a záró elszámolást az adófizetőnek, amely mutatja az egyik letéti számláról beérkező és a másikra kimenő pénzeszközöket, mindezt anélkül, hogy az adófizető vélelmezhetően átvenné azokat.
8. lépés. Az adózó az adóbevalláskor benyújtja a 8824-es nyomtatványt az IRS-hez, és bármilyen hasonló dokumentumot, amelyet az adott állam megkövetel.