Une solution efficace pour mettre en œuvre des stratégies de prêts hypothécaires intrafamiliaux

Stratégies de prêt intrafamilial

Le principe de base d’un prêt intrafamilial est assez simple – plutôt que d’emprunter de l’argent à une banque, un membre de la famille dans le besoin emprunte de l’argent à quelqu’un d’autre dans la famille, comme un enfant qui emprunte de l’argent à ses parents. Les avantages d’agir ainsi sont importants : les coûts d’intérêt payés par l’enfant restent dans la famille (pour être utilisés par les parents ou, dans l’extrême, hérités en retour par l’enfant à l’avenir !) ; les frais d’origination et autres frais de transaction peuvent être évités ; le coût d’emprunt pour l’enfant est généralement beaucoup plus faible que les taux d’intérêt de la banque ; pourtant (surtout dans l’environnement actuel), le taux d’intérêt payé est toujours meilleur que ce que les parents auraient pu obtenir d’un portefeuille d’obligations.

Par exemple, sur le marché actuel, les parents pourraient prêter de l’argent à l’enfant pour un prêt hypothécaire de 30 ans à 2,5 %, ce qui est beaucoup moins coûteux qu’un prêt hypothécaire à taux fixe de 30 ans à 3,5 % (ou plus, selon le rapport prêt-valeur, la taille du prêt et la cote de crédit de l’emprunteur). Pourtant, les parents génèrent toujours un intérêt de 2,5 % ; bien que maigre, c’est mieux que ce qu’ils obtiendront probablement des CD (bien que, notamment, prêter de l’argent sous forme de prêt hypothécaire soit beaucoup moins liquide pour le prêteur !) En outre, si le prêt est un prêt hypothécaire garanti par la résidence que l’enfant achète et qu’il est correctement enregistré, l’enfant peut toujours déduire les intérêts hypothécaires payés aux parents ! (Bien entendu, les parents devront déclarer les intérêts reçus dans leur déclaration d’impôt, comme tout autre intérêt « obligataire »). Et le prêt peut être structuré en tant qu’intérêt seulement pour réduire les obligations de flux de trésorerie pour l’enfant (bien qu’évidemment, le fait de ne pas amortir le principal du prêt diminue également les paiements de flux de trésorerie pour les parents).

Un avantage supplémentaire des prêts intrafamiliaux, en particulier en tant qu’hypothèque pour l’achat d’une résidence, est que certaines des contraintes de la souscription de prêt traditionnelle ne sont plus un problème ; par exemple, les membres de la famille n’ont pas à demander plus pour un enfant avec un mauvais score de crédit, et peuvent librement fournir des prêts jusqu’à 100% du prix d’achat sans exiger un acompte. Le prêt peut être destiné à un achat principal, à un refinancement ou à une rénovation, et peut même être structuré comme un deuxième ou troisième privilège sur la maison. Une stratégie populaire consiste pour les enfants à emprunter jusqu’à 80 % en utilisant un prêt hypothécaire traditionnel pour l’achat d’une nouvelle maison, mais à emprunter de l’argent aux parents pour financer la mise de fonds pour les 20 % restants (enregistrés comme un deuxième privilège sur la résidence).

Bien sûr, la mise en garde est que s’engager dans de telles stratégies crée un risque réel pour le prêteur que les intérêts et/ou le principal du prêt ne soient pas entièrement remboursés (il y a une raison pour laquelle les banques exigent des taux plus élevés pour compenser les risques de crédit plus importants et les mises de fonds plus petites !), donc le membre de la famille en tant que prêteur doit être prudent et ne pas prêter des fonds d’une manière où un défaut partiel de l’emprunteur familial pourrait réellement créer une détresse financière pour la famille ! De même, le membre de la famille en tant que prêteur doit être prudent pour ne pas se retrouver coincé dans une position trop illiquide, bien qu’il soit toujours possible de mettre une clause de demande dans le prêt familial (ce qui, bien sûr, fait toujours courir le risque que la famille-emprunteur ne soit pas en mesure de refinancer ou de rembourser la note en entier en temps opportun !).

Un cadeau des parents ou un prêt ?

Une mise en garde importante concernant les prêts intrafamiliaux est que, pour être respectés par l’IRS, ils doivent vraiment être des prêts, et non des cadeaux.

Le problème est que le code des impôts permet aux individus de donner jusqu’à 14 000 $ (en 2013) à quelqu’un d’autre chaque année sans encourir de conséquences en matière de droits de donation ; ce montant est appelé l’exclusion annuelle des droits de donation. Si 14 000 dollars représentent beaucoup d’argent pour de nombreuses familles, c’est très peu pour d’autres, qui préféreraient en fait transférer encore plus d’argent en une seule fois à un autre membre de la famille. Malheureusement, les dons plus importants commencent à épuiser l’exonération de l’impôt sur les dons à vie de la personne, ce qui peut augmenter l’exposition future à l’impôt sur les successions.

En conséquence, une stratégie utilisée dans le passé pour éviter cette limitation consiste à transférer l’argent sous forme de prêt, et non de don… puis à simplement renoncer à une partie des intérêts et/ou du principal du prêt chaque année jusqu’à ce que le montant emprunté soit éteint. Toutefois, l’IRS a examiné de près bon nombre de ces transactions au fil des ans, souvent avec des résultats défavorables ; après tout, si 100 000 $ ont été transférés, qu’aucun intérêt n’a été réellement payé et que le prêteur a simplement renoncé aux intérêts et au principal chaque année pendant 8 ans jusqu’à ce que le prêt ait disparu, on peut penser que le « prêteur » a en réalité fait un don pur et simple de 100 000 $ la première année, et que la transaction doit être imposée en conséquence. En outre, pour les prêts familiaux supérieurs à 10 000 dollars, l’IRS suppose que des intérêts ont été payés mais qu’ils ont été annulés en tant que don – ce qui signifie que le prêteur doit non seulement déclarer l’impôt sur les dons, mais aussi les intérêts implicites du prêt dans sa déclaration d’impôt ! (Note de l’éditeur : Certaines exceptions relatives aux intérêts imputés s’appliquent aux montants des prêts compris entre 10 000 et 100 000 dollars ; voir la section 7872(d) de l’IRC.)

Au fil des ans, le code des impôts et la jurisprudence ont été tissés ensemble pour formuler quelques lignes directrices sur la façon de gérer un prêt intrafamilial afin qu’il soit vraiment respecté comme un prêt, et non comme un don.

Règles et exigences fiscales relatives aux prêts intrafamiliaux

La clé du prêt intrafamilial est que, pour que le prêt soit honoré par l’IRS, il doit être traité comme un prêt de bonne foi, y compris les conditions de prêt à un taux d’intérêt « du marché », les paiements appropriés des intérêts et/ou du principal, et idéalement les formalités d’une documentation appropriée (bien que la documentation ne soit pas strictement requise).

Pour appliquer un taux d’intérêt « du marché », les conditions du prêt doivent spécifier un taux d’intérêt au moins aussi élevé que ce que l’on appelle les « taux fédéraux applicables » (ou AFR) que l’IRS publie chaque mois en vertu de la section 1274 de l’IRC. Le tableau 1 du guide AFR de l’IRS comprend trois taux : court terme, moyen terme et long terme. Les taux à court terme concernent les prêts d’une durée de 3 ans ou moins ; le taux à moyen terme concerne les prêts de plus de 3 ans mais de moins de 9 ans ; et le taux à long terme concerne les prêts d’une durée de 9 ans ou plus.

Ce qui est notable, cependant, c’est que si les taux fédéraux applicables sont considérés comme des taux  » de marché « , dans la mesure où le paiement des intérêts des prêts intrafamiliaux à ces taux évite le traitement des dons, ils restent des taux remarquablement favorables ; ces derniers mois, le taux à court terme n’a été que de 1/4 de 1%, le taux à moyen terme est juste en dessous de 1%, et même le taux à long terme est inférieur à 2,5% ! En revanche, la moyenne nationale pour un prêt hypothécaire de 15 ans est d’environ 2,8 % (au moment où nous écrivons ces lignes), et celle pour un prêt de 30 ans est de près de 3,5 %. Par conséquent, les prêts hypothécaires intrafamiliaux peuvent encore être très attrayants comme taux d’emprunt, même lorsque les taux doivent être « suffisamment élevés » pour répondre aux exigences de l’IRS en matière d’AFR.

Mise en œuvre des prêts hypothécaires intrafamiliaux

L’un des plus grands défis pour de nombreuses familles envisageant des prêts intrafamiliaux – en particulier des prêts hypothécaires intrafamiliaux – est simplement le travail administratif et les exigences pour compléter le prêt correctement, d’autant plus que le prêt doit être correctement enregistré contre la résidence pour que les intérêts soient déductibles pour l’emprunteur (et notamment, une documentation claire du prêt est également nécessaire si le prêteur veut un jour obtenir une déduction fiscale pour les montants non remboursés en cas de défaut de paiement de l’emprunteur).

En outre, certaines familles préfèrent en fait un accord de prêt plus formel ; par exemple, lorsque les parents en tant que prêteurs entendent vraiment que la transaction soit un prêt (et non un cadeau déguisé), ils veulent être certains que l’enfant en tant qu’emprunteur le respecte comme il se doit et apprenne une certaine responsabilité financière (tout en continuant à bénéficier de conditions de prêt plus favorables que celles qu’il recevrait d’une banque, et en gardant les intérêts du prêt dans la famille). Par ailleurs, si l’argent est prêté par une fiducie familiale, le fiduciaire souhaitera probablement que le prêt soit correctement documenté et enregistré pour prouver que les obligations fiduciaires de gérer le corpus de la fiducie de manière responsable sont respectées.

Une nouvelle solution intéressante dans cet espace est National Family Mortgage, une société qui fonctionne comme un « intermédiaire » pour aider à traiter et à maintenir les prêts hypothécaires intrafamiliaux, en s’occupant de tout, de la rédaction du billet à ordre entre les parties, de la documentation de l’acte de fiducie qui donne la propriété en garantie et de son enregistrement dans la juridiction appropriée, l’établissement d’accords de transfert électronique de fonds pour les paiements du prêt (y compris le dépôt fiduciaire pour l’assurance habitation et la taxe foncière, si vous le souhaitez), l’envoi d’avis de paiement et de relevés de solde, et même l’émission des formulaires de déclaration à l’IRS (le formulaire 1098 à l’emprunteur pour les intérêts hypothécaires payés, et le formulaire 1099-INT au prêteur pour les intérêts reçus). Si le prêt est structuré comme un prêt à intérêt unique, le service National Family Mortgage peut également aider à organiser la remise annuelle d’une partie du prêt (ce qui est beaucoup moins susceptible de déclencher un examen de l’IRS lorsque les intérêts sont payés, que les documents de prêt sont enregistrés et que toutes les autres formalités de la transaction sont respectées).

Le coût de ce service est une taxe unique comprise entre 725 et 2 100 dollars (selon la taille du prêt) pour les documents de prêt (ce qui, notamment, reste généralement bien inférieur aux frais d’origination d’un prêt hypothécaire traditionnel !), une taxe d’enregistrement supplémentaire payée directement à l’État ou au comté (pour les juridictions qui l’exigent), et le service de prêt continu (avec les relevés, le transfert électronique de fonds, la déclaration à l’IRS, etc.) coûte 15 dollars par mois (ou un peu plus pour les prêts plus importants, et avec une charge supplémentaire de 15 dollars par mois pour les services de séquestre). Les lecteurs de ce blog peuvent bénéficier d’une réduction de 15 % sur les frais uniques pour tous leurs clients qui utilisent le service en saisissant le code de coupon « KitcesBlogDeal » (sans les guillemets) lorsque le client s’inscrit. (Note de la rédaction : Il s’agit simplement d’une offre gratuite pour les lecteurs de ce blog ; il n’y a aucune rémunération financière ou autre relation entre Nerd’s Eye View et National Family Mortgage.)

En fin de compte, les prêts hypothécaires intrafamiliaux sont encore une stratégie assez « niche », car il faut des moyens financiers importants pour que la famille puisse se permettre le prêt aux enfants ou à d’autres membres de la famille en premier lieu. Néanmoins, des services tels que National Family Mortgage facilitent considérablement la mise en œuvre et l’administration du processus, et ce pour un coût qui reste bien inférieur aux frais de montage d’un prêt hypothécaire traditionnel, tout en maintenant tous les paiements d’intérêts en cours dans la famille. Et aux taux fédéraux applicables d’aujourd’hui, il y a beaucoup d’opportunités pour les parents d’aider les enfants ou d’autres membres de la famille à rendre l’achat d’une maison plus abordable, même en générant ce qui est encore un rendement raisonnable étant donné l’environnement de faible rendement d’aujourd’hui !

(Cet article a été inclus dans l’édition du Carnaval de la richesse, et restez dehors sur Control Your Cash, le Carnaval de l’investissement #13 sur Investeem, le Carnaval de la planification financière sur My Personal Finance Journey, et aussi le Carnaval des finances personnelles #397 sur My Personal Finance Journey.)

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