Un propriétaire peut récupérer la possession d’une unité locative pour l’occupation du propriétaire ou d’un parent du propriétaire pour l’utiliser comme résidence principale pendant une période d’au moins 36 mois continus. L’expulsion d’un membre de la famille n’est autorisée que pour certains proches parents du propriétaire, notamment un enfant, un parent, un grand-parent, un petit-enfant, un frère ou une sœur, ou le conjoint du propriétaire ou les conjoints de ces relations. Le terme « conjoint » inclut les partenaires domestiques. Cependant, les propriétaires qui expulsent pour que ces parents emménagent doivent déjà vivre dans le bâtiment ou emménager dans le bâtiment en même temps que le parent.
Le propriétaire ou le parent doit emménager dans le logement dans les trois mois et avoir l’intention d’occuper le logement comme résidence principale de cette personne pendant au moins 36 mois continus. Si un logement comparable dans l’immeuble est vacant ou devient vacant pendant la période de l’avis de résiliation de la location, alors l’avis doit être annulé. Un logement vacant non comparable appartenant à San Francisco doit être proposé au locataire en cours d’expulsion.
Un propriétaire qui souhaite expulser un locataire pour une occupation par le propriétaire ou un parent doit avoir un intérêt d’au moins 25% dans le bâtiment, si l’intérêt de propriété a été enregistré après le 21 février 1991. Si la propriété a été enregistrée le 21 février 1991 ou avant, alors le propriétaire n’est tenu d’avoir qu’un intérêt minimum de 10 %. Les partenaires domestiques peuvent combiner leurs intérêts pour atteindre la participation requise de 10% ou 25% afin d’occuper une unité.
L’ordonnance permet généralement l’expulsion des locataires d’une seule unité par bâtiment pour l’utilisation et l’occupation du propriétaire. Lorsqu’un locataire est expulsé pour occupation par le propriétaire après le 18 décembre 1998, cette unité est désignée comme l’unité du propriétaire aux fins des expulsions ultérieures pour occupation par le propriétaire, à moins que l’invalidité du propriétaire ou d’autres difficultés similaires empêchent l’occupation de cette unité.
Les locataires qui sont âgés d’au moins 60 ans ou qui répondent aux lignes directrices en matière d’invalidité pour le revenu complémentaire de sécurité fédéral et qui ont vécu dans l’unité au moins 10 ans, ou les locataires qui sont atteints d’une maladie catastrophique et qui ont vécu dans l’unité pendant au moins 5 ans, ont un statut protégé et ne peuvent être expulsés pour que le propriétaire ou le parent du propriétaire emménage dans un bâtiment qui a 2 unités ou plus. Toutefois, les locataires qui auraient autrement un statut protégé peuvent être expulsés si le logement est le seul logement locatif appartenant au propriétaire dans l’immeuble, ou si le parent qualifié du propriétaire qui emménagera est âgé de 60 ans ou plus et que chaque logement locatif appartenant au propriétaire dans le même immeuble (à l’exception du logement occupé par le propriétaire) est occupé par un locataire ayant un statut protégé. C’est un délit de refuser de louer à une personne âgée parce que cette personne acquerrait des droits en vertu de l’ordonnance sur les loyers.
En outre, tout locataire qui a résidé dans une unité pendant 12 mois ou plus ne peut être expulsé pour qu’un propriétaire ou un parent emménage pendant l’année scolaire du San Francisco Unified School District, si un enfant de moins de 18 ans ou une personne qui travaille dans une école de San Francisco réside dans l’unité locative, est un locataire de l’unité ou a une relation de garde ou de famille avec un locataire de l’unité.
Tout locataire qui prétend avoir un statut protégé doit en informer le propriétaire dans les 30 jours suivant la réception soit d’un avis de départ, soit d’une demande écrite du propriétaire de déclarer le statut protégé du locataire. Le locataire doit également inclure des preuves à l’appui de sa demande de statut protégé. Le fait que le locataire ne présente pas de déclaration dans le délai de 30 jours est considéré comme une admission que le locataire n’a pas de statut protégé. Les propriétaires qui veulent récupérer la possession de l’unité locative pour une occupation par le propriétaire ou un parent peuvent contester la revendication du statut protégé du locataire soit en déposant une pétition auprès de la Commission des loyers, soit par le biais d’une procédure d’expulsion devant le tribunal.
Lorsqu’un avis d’expulsion d’emménagement par le propriétaire ou un parent a été signifié avant le 1er janvier 2018 et que l’unité locative est offerte à la location pendant la période de trois ans suivant la signification de l’avis de départ, le propriétaire doit d’abord offrir l’unité au locataire déplacé.
Lorsqu’un avis d’expulsion d’emménagement du propriétaire ou d’un parent a été signifié le 1er janvier 2018 ou après et que l’unité locative est offerte à la location pendant la période de cinq ans suivant la signification de l’avis de départ, le propriétaire doit d’abord offrir l’unité au locataire déplacé et le propriétaire doit déposer une copie de l’offre de relocation auprès de la Commission des loyers dans les 15 jours suivant l’offre. Le locataire dispose de 30 jours à compter de la réception de l’offre pour aviser le propriétaire de l’acceptation ou du refus de l’offre et, en cas d’acceptation, il doit réoccuper le logement dans les 45 jours suivant la réception de l’offre.
Lorsqu’un avis d’expulsion d’emménagement du propriétaire ou d’un parent a été signifié avant le 9 novembre 2015 et que le propriétaire reloue le logement au locataire déplacé ou à un nouveau locataire dans les trois ans suivant la signification de l’avis, le loyer initial est limité à un maximum de celui que le locataire déplacé aurait payé s’il était resté dans le logement, plus toute augmentation admissible.
Lorsqu’un avis d’expulsion d’emménagement du propriétaire ou d’un parent a été signifié le 9 novembre 2015 ou après et que le propriétaire reloue le logement au locataire déplacé ou à un nouveau locataire dans les cinq ans suivant la signification de l’avis, le loyer initial est limité à un maximum de celui que le locataire déplacé aurait payé s’il était resté dans l’occupation, plus toute augmentation autorisée.
Pour les avis d’expulsion d’emménagement du propriétaire ou d’un parent signifiés à partir du 1er janvier 2018, il existe de nouvelles exigences de déclaration concernant l’utilisation d’une unité locative après un tel avis d’expulsion. Les propriétaires seront tenus de déposer auprès de la Commission des loyers une déclaration d’occupation accompagnée d’au moins deux formulaires de pièces justificatives pour la période de cinq ans suivant le recouvrement de la possession du logement, sauf si la déclaration d’occupation révèle que le propriétaire ne s’efforce plus de recouvrer la possession du logement et que la Commission des loyers a accédé à la demande écrite du propriétaire d’annuler l’avis d’évacuation, auquel cas aucune autre déclaration d’occupation ne doit être déposée. Les pénalités administratives pour défaut de dépôt de la déclaration d’occupation requise et/ou des documents justificatifs sont obligatoires au montant de 250 $ pour la première violation, 500 $ pour la deuxième violation et 1 000 $ pour chaque violation subséquente.
La Commission des loyers enverra une copie de chaque déclaration d’occupation au locataire déplacé à l’adresse figurant dans les dossiers de la Commission des loyers, ou un avis indiquant que le propriétaire n’a pas déposé la déclaration d’occupation requise. La Commission des loyers enverra également un avis annuel au logement d’où le locataire a été déplacé, indiquant le loyer maximal du logement.
Un propriétaire qui cherche à récupérer la possession d’un logement pour qu’un propriétaire ou un parent puisse y emménager, doit le faire de bonne foi, sans arrière-pensée et avec une intention honnête.
Les preuves que le propriétaire n’a pas agi de bonne foi dans le cadre d’une expulsion d’emménagement d’un propriétaire ou d’un parent peuvent inclure, sans s’y limiter, l’un des éléments suivants :
- Le propriétaire retarde la signification de l’avis, ou le dépôt d’une action pour récupérer la possession, afin d’éviter d’emménager dans un logement comparable, ou d’éviter d’offrir à un locataire un logement de remplacement;
- Le propriétaire a omis de déposer l’avis d’évacuation auprès de la Commission des loyers ;
- Le propriétaire ou le parent pour lequel le locataire a été expulsé n’a pas emménagé dans le logement dans les trois mois après que le propriétaire a récupéré la possession du logement et a ensuite occupé le logement comme résidence principale de cette personne pendant au moins 36 mois consécutifs;
- Le propriétaire ou le parent pour lequel le locataire a été expulsé n’a pas de raison légitime et de bonne foi pour ne pas avoir emménagé dans le logement dans les trois mois et/ou avoir occupé le logement comme lieu principal de résidence de cette personne pendant au moins 36 mois consécutifs ;
- Le propriétaire n’a pas déposé une déclaration d’occupation requise auprès du Rent Board;
- Le propriétaire a loué le logement à un nouveau locataire à un loyer plus élevé que celui que le locataire déplacé aurait payé s’il était resté en occupation continue ;
- Le propriétaire a signifié un avis d’expulsion d’emménagement distinct pour un logement différent et n’a pas demandé l’annulation ou le retrait de cet avis;
- Le propriétaire a expulsé des locataires de plusieurs logements locatifs dans le même immeuble dans les 180 jours de la signification de l’avis d’expulsion d’emménagement du propriétaire ; et
- Le propriétaire a terminé les négociations de rachat conformément à l’article 37.9E(c) avec tout autre locataire dans le même bâtiment où la possession est recherchée.
Chaque mois, la Commission des loyers sélectionnera un échantillon aléatoire de 10% de toutes les déclarations d’occupation déposées auprès de la Commission des loyers, et compilera une liste de toutes les unités pour lesquelles la déclaration d’occupation requise n’a pas été déposée et les transmettra au procureur de district pour enquête. Tout propriétaire qui demande un loyer excessif pour un logement dans les cinq ans suivant la signification d’un avis de départ pour l’emménagement du propriétaire ou d’un parent est coupable d’un délit et sera puni d’une amende obligatoire de 1 000 $ pour chaque mois ou partie de mois où le propriétaire demande un loyer excessif. Outre l’amende obligatoire, le propriétaire peut également être puni d’une peine d’emprisonnement dans la prison du comté pour une période ne dépassant pas six mois.
En plus des sanctions pénales, dans les cas où un propriétaire a reloué un logement dans les cinq ans suivant la signification d’un avis d’expulsion du propriétaire ou d’un parent emménageant et facture un loyer excessif à un nouveau locataire, le locataire peut poursuivre le propriétaire pour obtenir une injonction et/ou des dommages-intérêts en argent d’au moins trois fois le montant du loyer excessif perçu. Les organisations à but non lucratif de défense des droits des locataires de San Francisco ont également qualité, dans certaines circonstances, pour intenter une action civile en vue d’obtenir un redressement par injonction et/ou des dommages et intérêts contre un propriétaire qui a perçu un loyer excessif auprès d’un nouveau locataire à la suite d’une expulsion pour emménagement par le propriétaire ou un parent.
Les propriétaires sont tenus de payer des frais de relogement aux locataires qui sont expulsés pour emménagement par le propriétaire ou un parent. Chaque occupant autorisé, quel que soit son âge, qui a résidé dans le logement pendant au moins un an, a droit à un paiement de réinstallation de 4 500,00 $, avec un paiement maximal de 13 500,00 $ par logement. En outre, chaque locataire âgé de 60 ans ou plus, chaque locataire handicapé et chaque ménage comptant un ou plusieurs enfants mineurs a droit à un paiement supplémentaire de 3 000 $. Chaque année, à compter du 1er mars 2007, le montant de ces paiements de réinstallation, y compris les dépenses maximales de réinstallation par unité, est ajusté en fonction de l’inflation. Vous pouvez obtenir des informations sur les montants actuels des indemnités de relogement auprès de la Rent Board en appelant le 415-252-4602 ou en consultant notre site Web à l’adresse www.sfrb.org. Une liste des montants des paiements de réinstallation est également disponible au bureau du Rent Board.
Le propriétaire est tenu de donner à tous les occupants du logement une notification écrite des droits de réinstallation au plus tard à la date de signification de l’avis d’expulsion et doit également fournir une copie de la section 37.9C de l’ordonnance. Cette notification doit inclure une déclaration décrivant les frais de relogement supplémentaires disponibles pour les locataires éligibles qui sont des personnes âgées ou handicapées et pour les ménages avec enfants. Le propriétaire doit déposer une copie de cette notification auprès de la Commission des loyers dans les 10 jours suivant la signification de l’avis, ainsi qu’une copie de l’avis d’expulsion et la preuve de la signification au locataire. Dans les 30 jours suivant la réception de la demande de paiement supplémentaire d’un locataire en raison de son âge, d’un handicap ou de la présence d’enfants dans le ménage, le propriétaire doit informer par écrit la Commission des loyers de la demande du locataire et lui indiquer s’il la conteste ou non. Cependant, la Commission des loyers n’a pas le pouvoir d’accepter ou de décider des pétitions concernant la demande d’un locataire pour des frais de réinstallation supplémentaires en raison de son âge, de son handicap ou du fait qu’il a des enfants dans le ménage. De tels litiges doivent être résolus dans un autre forum.