Avant d’exposer les règles spécifiques d’échange 1031 en Californie, présentons d’abord le concept de base d’un échange 1031. Dans le cadre d’une vente traditionnelle d’un bien immobilier, le vendeur est tenu de payer des impôts sur les plus-values sur tout gain réalisé lors de la vente. Une façon d’éviter de payer l’impôt sur les plus-values consiste à en différer le paiement en concluant un échange au titre de la section 1031. Comme son nom l’indique, un échange 1031 envisage un « échange » de biens de même nature au lieu d’une vente traditionnelle. Si la transaction est admissible, tout gain réalisé est reporté jusqu’à ce que le bien de remplacement soit vendu à une date ultérieure. Une idée fausse très répandue est que le bien vendu en Californie doit être remplacé par un bien situé en Californie, ce qui n’est pas vrai. L’exigence de « like-kind » est très générale et permet à un Exchangor d’acquérir des biens en dehors de la Californie s’il le souhaite.
Le code de l’Internal Revenue Service énonce les exigences à respecter pour qu’une transaction puisse bénéficier du traitement de l’échange 1031. En plus des exigences trouvées dans le code de l’IRS, les intermédiaires qualifiés doivent suivre des règles supplémentaires légiférées par l’État de Californie pour les échanges où l’ancienne propriété ou la propriété abandonnée ou la propriété garée avec le détenteur du titre d’hébergement de l’échange est située en Californie.
Comment fonctionne un échange 1031 en Californie ? Les règles de l’échange 1031 en Californie stipulent de manière générale, que toute personne qui facilite un échange moyennant des frais, maintient un bureau dans l’État dans le but de faciliter les échanges, ou annonce des services en tant que facilitateur dans l’État, est tenue de suivre les règles spécifiques à la Californie.
Un intermédiaire qualifié opérant en Californie doit maintenir une caution d’un montant de 1 million de dollars, déposer un montant en espèces ou en titres ou des lettres de crédit irrévocables d’un montant non inférieur à 1 million de dollars, ou déposer tous les fonds d’échange dans un compte séquestre ou un compte fiduciaire qualifié. Toute personne ayant subi des dommages en raison de la violation par un facilitateur des règles d’échange 1031 de la Californie peut faire une réclamation contre la caution, le compte ou la fiducie.
En outre, un intermédiaire qualifié opérant en Californie doit maintenir une police d’assurance contre les erreurs et omissions d’au moins 250 000 $ ou doit déposer des espèces, des titres ou des lettres de crédit dans un compte désigné aux mêmes fins. Enfin, un intermédiaire qualifié en Californie doit agir en tant que dépositaire pour tous les fonds d’échange et doit investir ces fonds conformément à une norme d’investisseur prudent.
Le California Franchise Tax Board exige également qu’un intermédiaire qualifié, dans la plupart des cas, retienne un montant égal à trois et un tiers pour cent du prix de vente de toute propriété californienne à titre de contingence si l’échange n’est pas réalisé.
Disposition de récupération
La Californie a une exigence de « récupération » pour les biens californiens vendus dans le cadre d’un échange 1031 et remplacés par un bien de remplacement hors de l’État, selon la publication 1100 Irev 2007 du FTB de Californie, section F. Les non-résidents sont tenus de remplir une déclaration d’impôt sur le revenu des non-résidents l’année où le bien de remplacement est vendu dans le cadre d’une disposition imposable.
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