Posé le 23 décembre 2020
Sur le marché pour acheter ou louer un bien immobilier commercial (CRE) ? Vous voudrez vous familiariser avec un terme important et courant : » vanilla shell « .
Qu’est-ce qu’une coquille de vanille ?
Cela peut ressembler à une délicieuse confiserie, mais la coquille de vanille fait référence à la façon dont une propriété CRE est livrée au locataire. Ces propriétés, parfois aussi appelées » boîte blanche » ou » coquilles chaudes « , présentent généralement des murs intérieurs finis, ainsi que d’autres commodités.
– Système de CVC fonctionnel (d’où le surnom de coquille chaude)
– Plafonds suspendus acoustiques ou à couvertures dures (cloisons sèches)
– Revêtement de sol de base
– Toilettes
– Éclairage
Sûrement, vous avez remarqué l’avertissement » caractéristique commune » ci-dessus. C’est parce que tous les propriétaires n’ont pas la même définition pratique de la coquille de vanille. Certains répertorient les espaces sans revêtement de sol comme des boîtes blanches. D’autres peuvent même exclure l’éclairage et les plafonds. L’essentiel ? Assurez-vous de travailler avec un courtier CRE expérimenté qui communiquera clairement l’état de l’espace en question et négociera un loyer ou un prix juste et raisonnable pour la propriété.
La coquille vanille est de loin la façon la plus courante dont les propriétés CRE sont répertoriées.
Mais quelle est l’alternative à une coquille vanille ? Ce serait les propriétés de coquille grise.
Qu’est-ce qu’une coquille grise ?
Les espaces de coquille grise ne sont communément pas améliorés du tout. Ils sont dépourvus de murs intérieurs, de plafonds, de toilettes, de revêtements de sol et même d’un système de chauffage, de ventilation et de climatisation (CVC) en état de marche qui les maintient au chaud en hiver et au frais en été – ce qui explique aussi pourquoi on peut les qualifier de » coquilles froides « . Bien qu’il soit plus coûteux et plus long de mettre une coquille grise en état de fonctionnement pour les besoins de votre entreprise, vous pouvez les personnaliser pour répondre à tous les besoins uniques.
Une coquille vanille peut ne nécessiter qu’une couche de peinture, des accessoires de bureau et des ordinateurs pour » ouvrir les portes « . À l’inverse, l’amélioration d’une coquille grise nécessite un investissement plus important en temps et en argent. Les toilettes doivent être construites, tout comme les murs intérieurs. Il peut être nécessaire d’installer un système de climatisation. Les plafonds doivent être abaissés (à moins que vous ne souhaitiez l’aspect apparent populaire). L’éclairage devra être placé, ainsi que tout ce qui est nécessaire pour un espace de travail pleinement fonctionnel et sûr.
Les coquilles grises peuvent être mieux adaptées aux besoins uniques des locataires desservant l’industrie des soins de santé ou d’autres entreprises nécessitant (ou désirant) une personnalisation du sol au plafond. La personnalisation signifie que l’espace peut être équipé d’une ou de 15 salles de bain, d’un plancher dur ou d’une moquette souple, d’un couvercle dur ou de plafonds en dalles acoustiques, d’un encadrement pour les petites salles d’examen ou les grandes salles d’opération et ainsi de suite.
Quels sont les avantages d’une coquille vanille ?
Bien que les coquilles grises emballent un potentiel impressionnant de » trucage « , elles peuvent ne pas être les meilleures pour la plupart des locataires de commerces de détail et de bureaux, en raison du coût et du temps nécessaires pour les améliorer. D’autre part, les propriétés de coquille vanille viennent avec un couple d’avantages difficiles à ignorer pour ces mêmes locataires.
– Temps d’amélioration court
– Coût de construction minimal
Autres considérations
Avant de signer sur la ligne pointillée pour une propriété CRE de coquille vanille, il y a quelques autres choses que vous devriez savoir. Les locataires peuvent être tenus de mettre la propriété en boîte blanche à leur départ, c’est-à-dire de la remettre dans son état initial. Les propriétés de type vanilla shell rapportent souvent un loyer plus élevé que les autres options de livraison. Et, enfin, pour ces espaces en boîte blanche qui pourraient avoir besoin de peinture ou d’un nouveau revêtement de sol, assurez-vous que votre courtier CRE négocie une allocation d’amélioration du locataire qui peut compenser, voire couvrir, tous les coûts associés à ces mises à niveau requises avant que vous n’emménagiez.
Chris Falk est un courtier en immobilier commercial expérimenté, basé dans l’Utah, qui se spécialise dans les acquisitions, les cessions et les locations et qui fournit des directives à ce sujet. Il a conseillé certaines des plus grandes organisations de l’Utah. Si vous avez besoin d’aide pour naviguer dans le paysage CRE, contactez-le dès aujourd’hui pour obtenir la représentation qui peut vous aider à trouver et à sécuriser la propriété la plus appropriée pour vous et vos besoins commerciaux.