Las Vegas a dominé la scène nationale des ventes de maisons neuves en 2018 dans les communautés planifiées par le maître comme elle ne l’a pas fait depuis plus d’une décennie en plaçant quatre d’entre elles dans les 21 premières, selon les classements publiés par deux sociétés de conseil en immobilier.
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Bien que le nombre de ventes globales de maisons reste bien inférieur aux niveaux d’avant la récession et que Las Vegas ait ralenti au second semestre 2018, c’est la meilleure performance en tant que groupe de plans directeurs depuis avant la grande récession des années 2000.
En 2018, Summerlin est passé de la quatrième à la troisième place. Inspirada, à l’ouest d’Henderson, a perdu une place pour se retrouver en neuvième position. Cadence, dans l’est d’Henderson, est passé de la 23e à la 19e place. Skye Canyon, dans la vallée du nord-ouest, a bondi de la 50e à la 21e place.
C’est la démonstration la plus dominante du Nevada du Sud dans le classement national des plans directeurs depuis 2007, avant la Grande Récession, lorsque Mountain’s Edge était numéro 1, Providence était numéro 5 et Summerlin était numéro 8, selon les chiffres historiques de RCLCO. John Burns Real Estate Consulting a également fourni des classements.
En 2004 – l’un des plus dominants jamais dans les classements nationaux pour les constructeurs de Las Vegas – Southern Highlands s’est classé quatrième ; Summerlin, cinquième ; et Aliante à North Las Vegas sixième. Sun City Anthem était huitième.
Dans l’ensemble, les ventes de maisons neuves ont été fortes à Las Vegas en 2018, en hausse de 15,5 % jusqu’à la fin de novembre, selon Home Builders Research.
Elles ont été encore plus fortes à Summerlin avec 1 318 ventes, en hausse de 25 % par rapport aux 1 052 de 2017, selon les sociétés immobilières, qui obtiennent les données des développeurs de plans directeurs.
Inspirada a fait exception avec ses 717 ventes, soit 14 pour cent de moins que les 837 de 2017.
Cadence a augmenté de 5 pour cent, passant de 456 à 481, tandis que Skye Canyon a enregistré la plus grande augmentation en pourcentage de tout plan directeur dans le top 50 en gagnant 52 pour cent de 315 à 478. Il était à deux ventes d’être dans le top 20.
Las Vegas a toujours été une ville qui a embrassé les plans directeurs, selon Ken Perlman, un directeur de John Burns Consulting, qui suit le marché du Nevada du Sud. Pendant la récession, beaucoup de développement, y compris dans les plans directeurs, ont été arrêtés en raison de la difficulté du marché, a-t-il ajouté.
« Cela montre que le marché de Las Vegas est de retour et a récupéré », a déclaré Perlman. « Cela nous montre que Las Vegas n’est plus seulement une communauté où les constructeurs posent des maisons sur le sol et les acheteurs les achètent. Cela nous montre que Las Vegas est une communauté de promoteurs sophistiqués qui comprennent ce que le consommateur veut et qui prennent beaucoup de temps et de réflexion pour le réaliser. Las Vegas n’est plus un marché de second rang où les gens vont pour des raisons d’accessibilité financière… c’est un marché où les gens veulent aller pour le style de vie et la qualité des maisons. Les promoteurs reconnaissent qu’il faut produire une communauté pour pouvoir vendre des maisons. »
Après les quatre communautés planifiées de Las Vegas dans le top 21, le comté d’Orange en Californie en a trois, Phoenix en a trois et Houston en a deux. Il y en a cinq en Floride, mais elles sont réparties dans tout l’État. The Villages en Floride est classé numéro 1 dans la nation avec 2 134 ventes, soit une baisse de 4 % par rapport à 2017.
Le Texas, la Floride et la Californie représentent 68 % des ventes totales parmi les 50 communautés les plus vendues, la part des ventes totales dans les autres États restant à environ 32 % depuis 2017, selon RCLCO.
La Floride continue de dominer les cinq premiers de la liste, avec The Villages, Lakewood Ranch et West Villages classés respectivement n°1, n°2 et n°5. Lakewood Ranch à Sarasota a enregistré 1 482 ventes, soit quelque 164 de plus que Summerlin.
« Avoir quatre dans le top 21 est un exploit incroyable », a déclaré Perlman. « Ce que cela vous dit, c’est que les développeurs ont été en mesure de créer de très grandes communautés planifiées. Ils réfléchissent au produit qu’ils construisent aujourd’hui, et ils donnent aux gens ce qu’ils veulent en matière de santé, de bien-être, d’interaction sociale et d’accès.
Perlman a déclaré que Summerlin « représente le point culminant » pour les maisons à Las Vegas, et il a tout ce qu’un acheteur veut dans un plan directeur : des maisons de démarrage pour les familles, un produit de déménagement, l’accès aux commodités et aux espaces de rassemblement communautaire. Le centre-ville de Summerlin est devenu un épicentre de la restauration, du commerce de détail et du divertissement, a-t-il ajouté. Et il y a une forte composante active-adulte, a-t-il ajouté.
« Lorsque vous regardez ce que les acheteurs de la communauté du plan directeur veulent, aujourd’hui, ce sont des espaces interactifs, des espaces sociaux, de la nourriture et des divertissements », a déclaré Perlman. « Summerlin fait cela à la pelle. Il a été amusant d’observer ce que Summerlin est devenu. (C’est) non seulement l’un des meilleurs plans directeurs de Las Vegas, mais aussi de tout le pays. C’est l’un des plans directeurs que les gens connaissent et reconnaissent au niveau national.
Perlman a déclaré qu’Inspirada « fait beaucoup de cela, aussi », et cela montre que les familles veulent des commodités et un excellent emplacement. Il a de grands parcs, un marché fermier, des cours de yoga, la santé et le bien-être, a-t-il dit.
« C’est ce même thème de l’interaction communautaire, de la santé, du bien-être et de la socialisation », a déclaré Perlman. « Summerlin le fait. Inspirada le fait. Cadence le fait. Skye Canyon le fait. C’est l’une des raisons pour lesquelles ils ont réussi.
Dans son rapport, RCLCO, a déclaré que les ventes de nouvelles maisons à Las Vegas ont « performé exceptionnellement » en raison d’un manque de réapprovisionnement dans la région. Il a cité des augmentations de prix significatives, novembre ayant enregistré le cinquième mois consécutif d’augmentations de prix à deux chiffres par rapport à l’année précédente.
Gregg Logan, le directeur général de RCLCO, a déclaré que Las Vegas plaçant quatre dans le top 21 est impressionnant bien qu’il ait eu un ralentissement dans la seconde moitié de l’année.
Summerlin s’est maintenu à la troisième place du classement de la mi-année, mais a eu 226 ventes de moins que le premier semestre. Inspirada a reculé d’une place à la neuvième place avec 233 ventes de moins au second semestre. Cadence, qui était 12e au premier semestre, a vu ses ventes diminuer de 187 au second semestre. Skye Canyon a chuté de la 17e place au premier semestre avec 90 ventes de moins au second semestre, selon les chiffres de RCLCO.
« Nous étions tous un peu inquiets, et le marché montrait quelques signes de refroidissement un peu au cours de l’été », a déclaré Logan. « Ce que cela nous dit, c’est que même si le marché s’est un peu modéré, les communautés planifiées par le maître sont toujours considérées comme un endroit plus désirable. Je pense que l’on assiste toujours à une fuite vers la qualité. Nous ne sommes pas dans une période de ralentissement, mais lorsque le marché a ralenti, il semble que les lotissements collectifs l’aient beaucoup moins ressenti. Leurs acheteurs sont attirés par les équipements récréatifs et sociaux en plus des belles maisons ».
Logan a déclaré que la préoccupation concernant Las Vegas est l’abordabilité, bien que les consommateurs soient prêts à payer une prime pour être dans un plan directeur pour les commodités. Certains des autres marchés nationaux, plus que Las Vegas, semblent avoir un plus gros problème d’accessibilité avec la hausse des taux d’intérêt et des prix des maisons, a-t-il dit.
« Les plans directeurs de Vegas ne sont pas bon marché, mais ils offrent une bonne valeur, et le consommateur voit cette relation prix-valeur », a déclaré Logan. « Les constructeurs font un bon travail de stratégie de segmentation où ils offrent un produit à une gamme d’acheteurs de maison et pas seulement au haut de gamme. »
Logan a dit qu’il s’attend à ce que 2019 soit similaire à 2018, et il ne prévoit pas de ralentissement spectaculaire. Les prix ont grimpé, mais la confiance des consommateurs à Las Vegas est bonne, a-t-il dit.
« Les communautés feront aussi bien qu’elles l’ont fait dans les bonnes (périodes), mais il sera difficile de dépasser de façon spectaculaire ce qui s’est passé en 2018 », a déclaré Logan. « Il est probable qu’elles se maintiendront à un rythme proche de celui de 2018. »
Perlman a dit qu’il est optimiste quant à l’endroit où les ventes de maisons finiront, mais le potentiel de hausse des taux d’intérêt et les préoccupations concernant l’abordabilité sont des facteurs.
« Nous prévoyons que les ventes de maisons neuves vont rester assez plates, et nous allons voir un peu d’appréciation des prix », a déclaré Perlman.
« Le rythme de la croissance de l’emploi pourrait ralentir un peu parce qu’il est difficile de faire croître l’économie au même rythme quand tout le monde a un emploi. La plus grande chose pour Las Vegas est tout comme pour de nombreux marchés dans le pays. La principale clé pour Las Vegas est l’accessibilité financière. Le risque de surproduction est très faible. Il n’y a pas trop de stock. La demande est encore assez bonne, mais le défi est l’accessibilité financière. »
L’indice d’accessibilité Burns a Las Vegas à un 8,6 sur 10 et avec les prix des maisons en hausse, a déclaré Perlman. Le plus grand défi pour Las Vegas est de continuer à produire de grandes maisons à des prix que les gens peuvent se permettre.
L’une des façons de créer l’abordabilité est de construire des produits différents : des maisons plus petites, des maisons à plus haute densité, des produits avec des espaces intérieurs et extérieurs, a déclaré Perlman. Et ce qui aide les acheteurs à compenser une maison plus petite ou une maison à densité plus élevée ou un plus petit lot est la capacité d’interagir avec leur communauté et d’avoir un grand espace communautaire, a-t-il dit.
« C’est pourquoi Summerlin, Inspirada, Cadence et Skye Canyon se portent si bien », a déclaré Perlman. « Il y a des constructeurs qui construisent de grands produits de densité plus élevée à Las Vegas qui sont beaux, plus abordable prix et le faire dans les constructions de ces plans directeurs où les acheteurs disent qu’ils sont OK avec un peu de petite maison. Les acheteurs se disent qu’ils sont d’accord avec un peu de petite maison, mais qu’ils ont toujours le prix que je peux me permettre et tous ces agréments cool qui y sont associés dans cette grande communauté. C’est le compromis que les acheteurs sont prêts à faire.
Las Vegas est prête à faire face à ce qui arrive, a déclaré Perlman. En regardant localement et nationalement, il y a deux grands profils d’acheteurs qui arrivent dans le pipeline : le jeune acheteur qui achète sa première maison et l’adulte actif qui déménage et qui cherche un style de vie, a-t-il dit.
« Quand vous pensez aux communautés qui sont mises en place pour capturer ces acheteurs, il n’y a pas de meilleur endroit que Las Vegas pour ces acheteurs », a déclaré Perlman. « Quand vous regardez certains des produits construits là-bas pour cet acheteur adulte actif, j’adore ce que Toll Brothers fait à Regency at Summerlin. Je suis impatient de voir Shea évoluer à Trilogy. Las Vegas commence maintenant à s’intéresser à la nouvelle génération d’acheteurs qui déménagent. En même temps, le premier acheteur qui recherche un style de vie, une interaction sociale et des prix abordables a également des opportunités. Inspirada, Cadence, Skye Canyon et même certaines parties de Summerlin ont des produits qui s’adressent parfaitement à ces acheteurs. »