La valeur nette d’une maison est la différence entre ce qu’un créancier hypothécaire doit et la juste valeur marchande de la maison. C’est un actif potentiel qui peut améliorer les perspectives de retraite ou le style de vie, et de nombreux retraités ont une valeur nette importante dans leur maison. Un prêt hypothécaire inversé peut puiser dans cette valeur nette pour obtenir de l’argent, et un prêt hypothécaire inversé à l’achat peut également être utilisé pour acheter une maison.
Cette option est connue sous le nom de prêt hypothécaire de conversion de la valeur nette d’une maison (HECM) à l’achat.
Un prêt hypothécaire inversé peut profiter aux retraités qui ne veulent pas nécessairement rester dans la maison familiale pendant leurs années de retraite. Ils cherchent un moyen rentable de réduire leurs dépenses de logement, de trouver une maison plus adaptée à cette saison de la vie ou de déménager dans un endroit plus propice à la retraite.
La définition d’un prêt hypothécaire inversé (HECM)
Un HECM permet aux propriétaires âgés d’emprunter sur la valeur nette de leur résidence principale. Ils doivent avoir au moins 62 ans pour être admissibles, et aucun remboursement de l’hypothèque n’est requis jusqu’à ce que la propriété soit vendue ou que l’emprunteur décède ou quitte la maison.
Le montant que vous pouvez emprunter dépend de l’âge de l’emprunteur et du conjoint, des taux d’intérêt actuels, de la valeur de la maison basée sur une évaluation et de la prime d’assurance hypothécaire initiale (IMIP) – des frais de clôture de prêt uniques.
Les paiements au propriétaire peuvent être forfaitaires ou périodiques. Ils perçoivent essentiellement l’équité de leur maison en espèces. Contrairement à une hypothèque traditionnelle, aucun paiement mensuel n’est requis, mais les intérêts s’accumulent et doivent être remboursés en même temps que le montant initial emprunté. Le prêt hypothécaire devient exigible lorsque la maison est vendue, que l’emprunteur décède ou qu’il déménage pendant 12 mois ou plus.
Les prêts hypothécaires inversés ne sont disponibles que par l’intermédiaire de prêteurs approuvés par la FHA.
Utilisation d’un prêt hypothécaire inversé pour l’achat d’une maison
Les prêts hypothécaires inversés ont été couramment utilisés pour aider stratégiquement les retraités à rester dans leur maison lorsqu’ils vieillissent et pour améliorer leur flux de trésorerie. Le HECM pour achat fournit à l’emprunteur un prêt forfaitaire à taux fixe qui est appliqué à l’achat d’une maison. L’hypothèque inversée forme un privilège sur la propriété tout comme le ferait un prêt traditionnel.
Le programme de prêt est parrainé par le département américain du logement et du développement urbain, l’administration fédérale du logement (HUD-FHA).
Qualifications de l’emprunteur
Les emprunteurs doivent remplir certaines conditions pour être admissibles à un HECM d’achat. En plus des règles relatives à l’âge, les conditions suivantes doivent être respectées :
- La maison achetée doit devenir votre résidence principale dans les 60 jours suivant la clôture.
- Vous devez être en mesure de continuer à payer les impôts fonciers, les assurances, les cotisations à la HOA ou tout autre coût d’entretien de la propriété.
- Vous devez assister à une séance de conseil approuvée par le HUD.
- Vous ne devez pas avoir de dettes fédérales.
Restrictions sur les propriétés
Il existe également des restrictions sur les propriétés qui peuvent être achetées. Il doit s’agir d’une résidence unifamiliale. Un logement de deux à quatre unités est également acceptable tant que vous occupez l’une des unités comme résidence principale. Les maisons préfabriquées et les condos approuvés par la FHA sont également admissibles.
Acompte requis
Un acompte important est requis, généralement beaucoup plus que ce que vous payeriez sur un prêt hypothécaire traditionnel. Vous devrez payer environ la moitié du prix de la maison en utilisant vos propres liquidités et économies – généralement quelque part entre 45% et 62%.
Il y aura également des frais de clôture, et ils peuvent être plus élevés que ceux associés à d’autres types de prêts hypothécaires.
L’acompte peut toutefois prendre la forme d’un don d’amis ou de famille. Vous n’avez pas besoin de posséder une propriété existante ou de vendre votre maison existante pour être admissible, tant que la maison que vous achetez par le biais d’un HECM devient votre résidence principale.
Options de remboursement
La façon dont vous remboursez l’hypothèque est à votre discrétion. Vous pouvez faire des paiements mensuels si vous le voulez, autant ou aussi peu que vous le souhaitez, ou vous pouvez ne faire aucun paiement mensuel et le prêt sera remboursé comme le ferait un prêt hypothécaire inversé traditionnel – le solde serait dû au moment de votre décès, lorsque vous quittez autrement la maison, ou si vous ne respectez pas les conditions de l’hypothèque.
Avantages d’un prêt hypothécaire inversé pour l’achat
Il est possible d’acheter une maison sans drainer l’épargne-retraite pour faire des paiements mensuels réguliers, car là aucun paiement mensuel n’est requis. Cela permet aux retraités ou aux préretraités d’acheter des maisons qui pourraient être dans un endroit plus désirable pour la retraite ou mieux adaptées à leurs besoins changeants sans perdre le pouvoir d’achat de l’ensemble de leur pécule de retraite.
L’Administration fédérale du logement fournit ces prêts avec une caractéristique sans recours, de sorte que vous ou vos héritiers ne devront jamais plus que la valeur de la maison lorsque le HECM arrive à échéance.
Inconvénients d’un prêt hypothécaire inversé pour l’achat
L’un des plus grands inconvénients d’un prêt hypothécaire inversé est les frais de débours. Les retraités qui ont des problèmes de trésorerie pourraient éventuellement trouver que les taxes foncières, l’assurance et les autres dépenses deviennent difficiles à maintenir.
Un autre risque potentiel est que l’intérêt couru finira par ronger votre équité. Plus vous vivez et restez dans la propriété, plus le risque devient grand que votre équité soit considérablement réduite ou même disparaisse.
Un des objectifs de la rencontre avec un conseiller approuvé pour se qualifier pour le programme HECM implique une évaluation de votre situation financière personnelle.
Une autre crainte est que votre famille ne soit pas en mesure de reprendre la maison après votre décès. Ils devront refinancer la propriété ou rembourser autrement l’hypothèque inversée s’ils veulent la conserver.
.