Récemment sur le Podcast BiggerPockets, j’ai interviewé Ashley Kehr, qui a partagé comment elle a commencé à investir dans l’immobilier sans argent en offrant d’autres services, tels que trouver l’affaire, apporter les connaissances et fournir la gestion de la propriété.
Apprendre sur le tas
Dans le Podcast BiggerPockets #348, j’ai demandé à Ashley comment elle a obtenu sa toute première affaire et à quoi ressemblait son premier investissement. Voici ce qu’elle a dit.
Donc, quand j’ai eu mon diplôme universitaire, j’ai trouvé un emploi de comptable dans un cabinet d’expertise comptable. J’ai tenu six mois – OK, la saison des impôts.
Et j’ai décidé que j’allais juste être une mère au foyer. Puis, le père de mon ami avait absolument besoin de quelqu’un à temps partiel pour gérer quelques complexes d’appartements. Donc, j’ai accepté de le faire.
C’était une petite pièce minuscule avec des boîtes de papiers et un tiroir plein de clés, et il est comme, « Voilà. Pouvez-vous travailler avec ça ? »
C’était au départ 40 unités ; maintenant c’est 80 unités. Donc, j’ai juste regardé ce qu’il faisait. Il a un tas de propriétés commerciales, aussi. Et j’ai juste dit, « Pourquoi je ne peux pas faire ça ? »
J’ai trouvé un partenaire qui avait de l’argent, et j’ai dit, « Vous savez, je fais ça depuis un an pour ce grand complexe. Je sais ce que je fais, et je peux gérer un duplex. »
Nous avons regardé un duplex, et nous l’avons acheté tout de suite. Il n’y avait pas d’autres offres. C’était dans une très petite ville.
Et puis, à partir de là, j’ai juste commencé à grandir et à me mettre à mon compte. C’est comme ça que j’ai eu mon début. J’ai pris un emploi où j’étais impliqué dans le quotidien. Et cela m’a vraiment fait passer à l’action.
Je pense que, si je n’avais pas quitté mon emploi de comptable pour aller à cela, je ne me serais probablement jamais lancé dans l’investissement immobilier du tout.
Je suis d’accord avec Ashley ! C’est un si bon point.
Je pense que commencer de cette façon est une excellente idée. Je pense que beaucoup de gens négligent cela – l’idée de commencer dans une situation de travail, plutôt que de sauter directement dedans. Cela peut être le premier pas ou le pas de bébé ou les roues d’entraînement dont quelqu’un a besoin pour se diriger vers l’investissement.
J’avais l’habitude de peindre des maisons pour mon mentor Kyle. Je peignais des maisons pour lui pour environ 300 dollars. J’étais le peintre en bâtiment le moins cher de tous les temps.
Mais c’est ce qui m’a rendu de plus en plus à l’aise avec la possession de locations, car je travaillais de plus en plus avec lui. Nous avons encore une excellente relation aujourd’hui. Donc, c’est une très bonne façon de commencer.
Le pouvoir du partenariat
Je voulais en savoir plus sur la façon dont Ashley a trouvé des partenaires au début de sa carrière d’investisseur. Voici ce qu’elle a dit.
C’est en fait le gars qui m’a embauché, son fils.
J’ai dit, « Regarde ce que ton père fait. Tu devrais le faire aussi. Et il est comme, « Tu as raison ».
Alors, j’ai décomposé l’affaire pour lui, j’ai expliqué comment cela fonctionnait, et il a mis l’argent pour acheter la première propriété. Nous avons formé une LLC ensemble, et ensuite nous avons acheté la propriété en espèces. Il a détenu l’hypothèque.
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Bien, quelques mois plus tard, nous avons trouvé un autre appartement que nous voulions acheter. Nous sommes allés à la banque, avons mis une hypothèque sur la première propriété, et avons repris son argent. Il a détenu l’hypothèque sur la deuxième propriété, et c’est toujours comme ça aujourd’hui – ces deux propriétés.
La plus grande chose a été de lui présenter comment cela peut fonctionner et de lui montrer des exemples de ce que son père faisait et de lui faire remarquer qu’il pouvait le faire aussi.
Je lui ai juste montré quel genre d’argent il pouvait faire, parce qu’il construisait une équité dans le bâtiment, il obtenait une partie du flux de trésorerie, et il obtenait des intérêts sur l’hypothèque, aussi. C’était en fait une affaire assez lucrative pour lui. Ensuite, j’ai tout géré. Il ne fait rien pour ça, ce qui semble être une mauvaise chose, mais il est le gars de l’argent et je m’occupe de tout.
J’aime, j’aime, j’aime ça, et j’en parle beaucoup sur les webinaires.
Si vous pouvez apporter une certaine expérience et vous pouvez apporter des connaissances à la table, vous n’avez pas besoin d’apporter l’argent. Trouvez quelqu’un d’autre qui est là, qui a l’argent et qui n’a pas les connaissances, l’expérience. Vous tirez parti de cela. Je pense que les gens le sous-estiment. Ashley a continué:
Donc, nous travaillons ensemble depuis un moment maintenant. En ce moment, nous avons quatre propriétés ensemble et l’une est un six-unités. Et puis nous en avons aussi vendu deux que nous avions dans notre portefeuille.
J’ai commencé avec un autre partenaire il y a probablement deux ans. C’était juste un ami, et il avait quelques unes de ses propres propriétés. Nous avons trouvé cette ville qui juste… c’était une ville de loueurs. Les gens ne pouvaient tout simplement pas se permettre de se loger. Donc, nous avons acheté un couple de propriétés là-bas. Nous avons tout fait 50/50 ; nous avons partagé l’argent.
Puis, quand nous avons refinancé, nous étions tous les deux sur l’hypothèque. Il s’occupe du côté de l’entretien, et ensuite je m’occupe de la location et des relations avec les locataires.
Donc, c’est mon deuxième partenaire. J’en ai deux maintenant.
C’est vraiment quelque chose à noter. Les partenariats peuvent être différents. Certains partenaires sont des partenaires d’argent, et ils mettent tout l’argent et ne font aucun travail. J’ai quelques partenaires comme ça, aussi.
Et d’autres fois, votre partenaire est 50-50. Vous vous partagez les rôles et l’argent. C’est très bien, aussi.
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Alors, encore une fois, lorsque les gens se sentent coincés et comme s’ils ne pouvaient pas investir parce qu’ils n’ont pas d’argent, il y a toujours un moyen de le découvrir.
Il y a toujours un moyen de trouver de l’argent, aussi. Apprenez.
Approcher des partenaires potentiels
Puis, mon coanimateur David Greene voulait savoir exactement ce qu’Ashley a dit quand elle est allée voir le fils de son patron pour lui dire qu’ils devraient faire un marché ensemble. Comment a-t-elle posé la proposition et l’a aidé à voir que c’était une bonne idée ?
OK. La première chose que j’ai faite – et je m’en souviens assez mal – c’est de lui mettre des petites pépites d’informations dans l’oreille. Je ne l’ai pas submergé avec les chiffres ou quelque chose comme ça. Je lui ai juste donné des exemples de personnes que nous connaissions, y compris son père.
Je lui ai dit, regarde le succès qu’ils ont construit. Son oncle avait fait la même chose avec l’immobilier. J’ai juste mis des petites pépites dans son oreille. Et puis quand j’ai effectivement trouvé la propriété, je lui ai apporté les chiffres et tout. Et à ce moment-là, il avait déjà un intérêt pour l’investissement immobilier et j’avais piqué cela en lui.
Il a regardé les chiffres, et il est allé avec moi pour voir la propriété. Il avait en fait un colocataire à l’époque qui était assez pratique. Son colocataire a dit : « Hé, je peux vous aider à rénover et à faire partie de ce projet. »
Donc, c’était juste une sorte de mise en place d’un micro dans son oreille et de construction. Ensuite, quand j’étais prêt à passer à l’action – hé, regardez, voici cette opportunité maintenant – je lui ai montré ce qu’il gagnerait en intérêts sur 15 ans et quel était le cash flow potentiel.
Et puis juste l’équité que nous construirions dedans.
C’est génial. La clé est d’avoir déjà tout prévu. Il n’a pas eu à faire quelque chose qui le mettait mal à l’aise. Elle a dit : Voilà ce que j’attends de toi. Voilà à quoi va ressembler l’accord. Voici ce que nous allons faire.
Elle a rendu très facile pour lui de dire, OK, je suis à bord. Elle a fait en sorte qu’il soit facile pour la personne de s’associer avec elle.
D’excellents conseils moins connus
Une chose que nous avons faite était de créer la LLC, et nous avons obtenu des polices d’assurance-vie l’un sur l’autre. Ainsi, si quelque chose devait lui arriver, je pourrais utiliser une police d’assurance-vie pour le racheter et vice versa.
Wow, ai-je pensé. Nous avons fait 350 épisodes, et je ne pense pas que nous ayons déjà donné ce conseil. C’est un si bon conseil.
Il parle à la peur des gens de perdre de l’argent plus que « voici tout l’argent que vous pouvez faire ». Elle est sortie et a montré à cette personne comment elle est protégée avant de dire ce qu’elle attendait d’elle.
Nous avons fait un accord d’exploitation et ensuite les polices d’assurance-vie. J’étais mariée, et lui ne l’était pas à l’époque. Donc, si quelque chose lui arrivait, cela irait aux membres de sa famille. Et je ne voulais pas gérer ces propriétés avec ses deux frères et sœurs et ses parents. Et il ne voulait pas du tout gérer les propriétés.
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Alors si quelque chose m’arrivait, il préférerait juste racheter ma famille et ensuite tout vendre probablement.
Nous avons utilisé un avocat pour structurer l’accord. Le même que celui que nous avons fait pour la fermeture de la propriété. En fait, je l’avais déjà utilisée pour quand j’ai construit ma propre maison. Nous l’avons utilisée pour diverses choses, donc c’est juste un petit avocat local.
Elle m’a en fait donné le projet qu’elle utilise pour l’accord d’exploitation. Et elle m’a laissé y aller et le rendre spécifique à la façon dont je le voulais. Et puis elle l’a approuvé, relu, et tout. Mais ça m’a permis d’économiser beaucoup de frais juridiques pour que je remplisse réellement les informations.
Je pense que c’était peut-être 200 dollars au maximum.
Quelle façon géniale de dépenser 200 dollars pour que votre investisseur se sente à l’aise pour s’associer avec vous.
Pour plus de conseils utiles d’Ashley, regardez l’interview complète du podcast ici : https://youtu.be/GMMMgcgrE28.
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