By Cori Badgley and Nathan Jones
Les litiges relatifs aux servitudes entre propriétaires voisins sont un combustible facile pour les poursuites judiciaires. En général, une servitude est un droit d’utiliser la propriété d’un autre, dans un but précis. La plupart du temps, les servitudes sont non exclusives, ce qui signifie que tant que le propriétaire de la propriété sous-jacente n’interfère pas avec le droit d’utilisation du titulaire de la servitude, il peut continuer à utiliser la propriété visée par la servitude. Bien qu’il s’agisse de la règle générale, l’affaire Gray v. McCormick (2008) 167 Cal.App.4th 1019 est une affaire de litige en matière de servitude dans laquelle le titulaire de la servitude ( » Gray « ) prétendait que les propriétaires du bien servant ( » McCormick « ) n’avaient pas le droit d’utiliser une allée de raccordement qui traversait leur propriété parce que Gray détenait une servitude exclusive sur le terrain de McCormick.
Les parties dans cette affaire sont des voisins dans un lotissement planifié. La propriété de McCormick donne sur la rue. La propriété de Gray est située à l’écart de la rue directement derrière McCormick et est reliée à la rue par une allée prolongée qui est située sur le côté de la propriété de McCormick parallèlement à la ligne de propriété. La servitude enregistrée mesurait environ 16 pieds de large sur 90 pieds de long. La servitude a été enregistrée dans le CC&Rs pour la communauté comme une servitude « exclusive ». Les McCormick avaient utilisé la servitude pour le passage de leurs chevaux, le transport de leur nourriture et de leur fumier, et l’accès à leurs écuries dans leur cour arrière. M. Gray avait prévu d’améliorer l’allée, notamment en la pavant et en l’aménageant pour en améliorer l’aspect général et la faire passer d’un chemin de terre non amélioré à une allée formelle. Gray ne souhaitait pas que les chevaux soient refusés. Un litige s’est ensuivi après que les parties n’aient pu s’entendre sur l’utilisation de McCormick. Gray a allégué qu’il avait un droit absolu d’exclure McCormick de toute utilisation de l’allée.
McCormick a répliqué que le terme « exclusif » visait seulement à exclure les étrangers de l’utilisation de l’allée, mais pas à leur utilisation, puisque la servitude traverse la propriété de McCormick. En d’autres termes, tant que McCormick n’interférait pas avec l’accès, l’entrée et la sortie de Gray, McCormick pouvait continuer à utiliser la servitude pour accéder à la cour arrière et l’utiliser. McCormick a également fait valoir que les servitudes exclusives ne sont pas autorisées par la loi californienne. Un jugement du tribunal de première instance a été rendu en faveur de McCormick. Cet appel a suivi.
Gray a soutenu en appel que la servitude exclusive lui permettait d’exclure McCormick de la propriété. La cour d’appel a analysé le degré d’exclusivité prévu dans le langage de la servitude contenu dans les CC&R. » En vertu de l’article 806 du Code civil, l’étendue d’une est déterminée par les termes de la concession. » Après avoir examiné les termes de la servitude, le tribunal a déclaré que la structure globale de la concession, ainsi que les droits spécifiques énumérés de la servitude, tels que le droit de construire, d’installer, d’entretenir et de réparer ; et les exigences d’assurer l’allée, montraient que la servitude était destinée à être exclusive. Bien que le tribunal ait reconnu que la règle générale des servitudes permet l’utilisation mutuelle tant qu’il n’y a pas d’interférence du propriétaire du fonds servant avec les droits du titulaire de la servitude, citant Pasadena v. California-Michigan etc. Co. (1941) 17 Cal.2d 576, la cour d’appel a distingué cette affaire parce qu’une servitude générale n’était pas en cause. Les cas cités par McCormick concernaient l’interprétation de servitudes non exclusives ; ils ne constituaient donc pas une autorité dominante.
McCormick a soutenu que les servitudes exclusives sont interdites en vertu de la loi californienne, affirmant qu’elles équivalaient à la propriété complète d’un bien immobilier, plutôt qu’à une utilisation autorisée. La cour d’appel n’était pas d’accord et a déclaré que la jurisprudence antérieure reconnaissait la viabilité des servitudes exclusives en Californie. (Pasadena v. California-Michigan etc. Co. ; Blackmore v. Powell) Le libellé de la servitude analysé dans l’affaire Blackmore, qui était encore moins restrictif que dans le cas présent, a entraîné la création d’une servitude exclusive. La cour d’appel a également soutenu que les servitudes exclusives peuvent être créées par prescription, y compris par la construction par erreur d’améliorations sur la terre d’autrui. (Otay Water District v. Beckwith (1991) 1 Cal.App.4th 1041 ; Hirshfield v. Schwartz (2001) 91 Cal.App.4th 749 .)
Sur une note secondaire intéressante, la cour d’appel a reconnu que les servitudes exclusives équivalent effectivement à un transfert de propriété, bien que sous une forme inhabituelle. (Voir l’analyse de Blackmore v. Powell (2007).) La cour a contourné les conséquences de fond de la question en s’appuyant sur la jurisprudence de l’État qui avait déjà reconnu que l’utilisation des servitudes exclusives était appropriée en Californie. Il est également intéressant de noter que le tribunal a refusé de prendre en compte les droits souterrains et aériens dans l’affaire afin de déterminer si McCormick conservait un droit de propriété sous ou au-dessus de la servitude de passage. La cour a réduit la portée de l’affaire en interprétant les termes de la servitude exclusive tels qu’appliqués aux faits ici, dans lesquels un différend sur les droits souterrains ou aériens n’a pas été présenté au procès ou en appel.
La cour d’appel a effectivement renversé le jugement de première instance, estimant que toute utilisation de la zone de servitude de surface par McCormick était incompatible avec l’utilisation exclusive accordée aux Grays. McCormick, bien que propriétaire enregistré de la propriété, ne peut maintenant ni marcher, ni monter, ni accéder au côté de la propriété qui détient la servitude. Bien qu’il paie l’hypothèque, les taxes et l’assurance de la propriété, il n’a aucun droit d’utilisation. McCormick n’était peut-être pas conscient qu’il achetait une propriété aussi détériorée, mais le tribunal n’a pas tenu compte des difficultés que la résolution de l’affaire pourrait créer pour McCormick. Cette affaire souligne l’importance de déterminer l’existence et les effets de tous les empiètements et restrictions qui existent sur les biens immobiliers avant de décider d’acheter, ou du moins d’essayer de prédire leurs effets.
Cori Badgley est une associée du cabinet Abbott & Kindermann, LLP et Nathan Jones est un stagiaire du cabinet. Pour toute question relative à cet article ou à toute autre question relative à l’utilisation des terres, à l’immobilier, à l’environnement et/ou à la planification en Californie, contactez Abbott & Kindermann, LLP au (916) 456-9595.
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