Arizona Lien, Payment Bond, and Stop Notice Summary Guidelines

Preliminary Lien Notices

Des « Prelims » doivent toujours être donnés (généralement nécessaires pour parfaire les réclamations de privilège, de cautionnement et de stop notice) Envoyer dans les vingt (20) jours du premier jour où les matériaux/la main d’œuvre ont été fournis (« 20-day notices/prelims »). (A.R.S. § 33-992.01(C)) Doit être envoyé au propriétaire, au prêteur à la construction et à la « personne avec laquelle le contrat a été conclu » (A.R.S. § 33-992.01(B)). Peut être envoyé plus tard que 20 jours après le premier jour de fourniture des matériaux/de la main d’œuvre, mais le délai préliminaire ne pourra que remonter et capturer les matériaux/la main d’œuvre fournis dans les 20 jours précédant le délai préliminaire. (A.R.S. § 33-992.01(E))

Réclamations de privilège de mécanicien/matériel

Doivent être enregistrées au bureau de l’enregistreur du comté où se trouve le travail dans un délai légal après « l’achèvement » ou l’enregistrement d’un « avis d’achèvement ». (A.R.S. § 33-993) L' »achèvement » est défini comme étant trente (30) jours après l’inspection finale et l’acceptation finale écrite par l’organisme gouvernemental qui a délivré le permis, ou la cessation des travaux pendant 60 jours consécutifs. (A.R.S. § 33-993(C))

Si aucun avis d’achèvement n’est enregistré et signifié, un demandeur de privilège dispose de cent vingt (120) jours à compter de la date d' »achèvement » du projet (pas nécessairement l’achèvement du contrat du demandeur) pour enregistrer sa demande de privilège. Règle générale : Un demandeur de privilège dispose de 150 jours à compter de la date de délivrance du certificat d’occupation pour enregistrer un privilège (30 jours pour « l’achèvement » plus 120 jours). (A.R.S. § 33-993(A))
Si un avis d’achèvement est enregistré et signifié, un demandeur de privilège dispose de soixante (60) jours par la suite pour enregistrer sa demande de privilège dans le comté où la propriété est située. (A.R.S. § 33-993(A))

Poursuite pour forclusion de la réclamation de privilège

La poursuite doit être déposée dans les six mois suivant la date d’enregistrement de la réclamation de privilège. (A.R.S. § 33-998) Un avis de l’état d’avancement de l’action (également appelé « litispendance ») doit être enregistré dans les cinq jours suivant le dépôt de la poursuite de forclusion de privilège. (A.R.S. §§ 33-998, 12-1191) Le fait de ne pas déposer l’action en justice ou d’enregistrer la litispendance dans les délais impartis est généralement fatal à une action en justice de forclusion de revendication de privilège.

Avis d’arrêt – (Ne s’applique pas aux projets publics ou aux logements occupés par leur propriétaire)

Les fournisseurs et les sous-traitants ayant le droit d’enregistrer un privilège peuvent signifier un avis d’arrêt au propriétaire ou au prêteur à la construction, en personne ou par courrier certifié. L’entrepreneur général ayant le droit d’enregistrer un privilège ne peut pas signifier le propriétaire, mais peut signifier le prêteur. (A.R.S. §§ 33-1054, 1055(A), 1056(A)) Doit être signifié « avant l’expiration du délai accordé pour l’enregistrement ». (A.R.S. § 33-1056(B)(2)) Règle générale : si vous êtes en mesure d’enregistrer un privilège, vous êtes en mesure de signifier un avis d’arrêt.

Poursuite pour avis d’arrêt

La poursuite peut être déposée à tout moment après dix jours à compter de la date de signification de l’avis d’arrêt – même avant l’achèvement du projet – mais ne peut être déposée plus de trois mois après l’expiration du délai d’enregistrement du privilège. (A.R.S. § 33-1063(A)) « L’avis d’ouverture » d’une action pour faire valoir une réclamation d’avis d’arrêt doit être donné dans les cinq jours suivant l’ouverture aux destinataires de l’avis d’arrêt. (A.R.S. § 33-1063(B))

Arizona Public Project Payment Bonds (Federal Miller Act très similaire, mais n’exige pas de délai préalable)

Si ce n’est pas dans le cadre d’un contrat direct avec le maître d’œuvre, un délai préalable de 20 jours doit être signifié (distinction majeure par rapport à Miller Act). (ARS 34-223(A)) Si le contrat n’est pas conclu directement avec le maître d’œuvre, l’entrepreneur général doit recevoir la lettre d’avis de réclamation de la caution dans les quatre-vingt-dix (90) jours suivant la dernière date de fourniture des matériaux/de la main-d’œuvre. Règle générale : Les 90 jours courent à partir de la dernière date de fourniture de la main-d’œuvre/des matériaux selon le contrat et pas nécessairement à partir de la date de la facture, et les travaux de garantie/de liste de poinçons et les intérêts/frais financiers ne prolongent généralement pas le délai. (ARS 34-223(A)) La lettre d’avis de réclamation de cautionnement doit fournir « avec une grande exactitude » le montant réclamé et le nom de la partie à laquelle le matériel/travail a été fourni, et doit préciser que le demandeur s’adresse au principal du cautionnement pour le paiement. Le numéro de la caution doit être mentionné s’il est connu. S’il s’agit d’un contrat direct avec le maître d’œuvre, il n’est pas nécessaire d’envoyer un préavis de 20 jours ni une « lettre de 90 jours », mais les deux sont recommandés. (ARS 34-223(A)) Conseil pratique : Seul l’entrepreneur principal doit recevoir la lettre à 90 jours, mais le fait d’en faire copie à la caution, au propriétaire, au prêteur, au sous-traitant et aux autres parties intéressées peut faire en sorte que le paiement soit effectué plus tôt.

Poursuite pour cautionnement de paiement de projet public

Pour les projets publics de l’Arizona et fédéraux, la poursuite peut être déposée après le 90e jour – mais pas plus tard qu’un an – de la dernière date à laquelle des matériaux/de la main-d’œuvre sont fournis au projet dans le cadre de l’exécution du contrat. (ARS 34-223(B)) Les travaux purement correctifs ne peuvent pas prolonger ce délai.

Réclamations de cautionnement de paiement de projet privé

Ayez une copie du cautionnement, suivez les exigences de notification et de réclamation spécifiées dans le cautionnement, et poursuivez dans le délai spécifié dans le cautionnement. La loi de l’Arizona exige sans doute que les garanties de paiement privées ne soient pas plus restrictives que les garanties de paiement pour les projets publics. (ARS 33-1003(B)) Cependant, il faut pécher par excès de prudence et se conformer aux exigences en matière d’avis, de réclamation et de poursuite énoncées dans la caution.

À propos de l’auteur : Mark Bogard est un avocat spécialisé dans le droit de la construction au sein du cabinet d’avocats Jaburg Wilk de Phoenix. Depuis près de 20 ans, il aide les fournisseurs, les entrepreneurs, les propriétaires/développeurs, les prêteurs et les professionnels enregistrés dans pratiquement tous les domaines du droit de la construction, y compris les recours en matière de paiement tels que les privilèges des mécaniciens, les cautions de paiement, les avis d’arrêt et le « paiement rapide » sur les projets privés et publics.

L’auteur : Mark Bogard.