Alors que le climat actuel de bas inventaire record et de prix de vente record des maisons se poursuit, les investisseurs immobiliers doivent comprendre et mettre en œuvre une grande variété de tactiques et de stratégies pour garder leurs portefeuilles vivants et rentables.
Lorsqu’il est fait correctement, un double closing permet aux investisseurs d’agir rapidement sur l’acquisition de propriétés d’investissement avec un capital minimal. L’utilisation d’une double clôture est une stratégie de sortie créative pour la vente en gros de biens immobiliers.
Dans ce guide ultime, nous allons décomposer tout ce que vous devez savoir sur l’utilisation de la méthode de double clôture.
Après avoir lu cet article, vous apprendrez ce qui suit :
- Vous connaîtrez la différence entre la cession et le double closing.
- Vous saurez comment et quand utiliser une cession ou un double closing à votre avantage.
- Vous aurez une nouvelle tactique de sortie à ajouter à votre stratégie d’investissement immobilier.
Nous espérons que vous apprécierez Double Closing : The Ultimate Guide ! Plongeons-y et apprenons à conclure plus de transactions !
- Qu’est-ce qu’un double closing ?
- Comment fonctionne un double closing dans l’immobilier ?
- Le double closing est-il illégal ?
- Comment faire un double closing (5 étapes)
- Avez-vous besoin d’argent pour faire un double closing ?
- Double closing vs. Cession
- La double clôture avec les compagnies de titres est-elle normale ?
- Comment financer une double clôture ?
- Pros et contre la double clôture dans l’immobilier
Qu’est-ce qu’une double clôture ?
Une double clôture est une stratégie d’investissement immobilier utilisée principalement par les grossistes. Cette méthode fournit une option de clôture secondaire pour obtenir une affaire d’investissement.
Une double clôture est lorsque deux transactions immobilières ont lieu en même temps et impliquent généralement trois parties : le vendeur initial, le grossiste/investisseur et l’acheteur final. Le grossiste/investisseur est impliqué dans les deux clôtures.
Dans le marché immobilier actuel de 2020, l’inventaire reste faible. Cependant, il y a des vendeurs qui doivent vendre rapidement. Les investisseurs qui comprennent la stratégie de sortie de la double clôture peuvent en tirer profit et mettre en place une transaction où toutes les parties sont gagnantes.
Comment fonctionne une double clôture dans l’immobilier ?
Une double clôture est organisée et coordonnée par l’investisseur immobilier/grossiste. Cet investisseur agit essentiellement comme un intermédiaire.
Puisqu’il y a tant de pièces mobiles dans une double clôture, l’investisseur doit être organisé, connaître à fond les comps du marché immobilier, être communicatif avec toutes les parties et travailler avec une compagnie de titre bien informée.
Pensez aux deux transactions comme :
La première transaction (A→B) : Le vendeur est » A » et le grossiste/investisseur est » B « .
La deuxième transaction (B→C) : Le grossiste/investisseur est « B » et l’acheteur final est « C ».
En tant qu’investisseur (« B »), vous achèterez un bien immobilier en question à un prix réduit auprès d’un vendeur, puis vous vendrez immédiatement ce bien à un nouvel acheteur final, « C ».
Le financement peut être mis en place de manière à ce que le produit en espèces de la vente de l’investisseur à l’acheteur final (B→C) puisse financer l’achat auprès du vendeur initial (A→B) par le biais du séquestre.
Lorsque la société de titres reçoit les fonds de l’acheteur final et clôture la transaction A→B, l’investisseur peut alors immédiatement clôturer la vente de B→C.
Lorsque B→C clôture, le produit est ce que l’investisseur gagne sur la transaction !
Parce que ces deux transactions se produisent en même temps, le terme « double closing » a été inventé. Un double closing peut également être appelé « closing simultané » ou « back to back closing ».
La double clôture est-elle illégale ?
Chaque État aura ses propres exigences et règles autour de la réalisation d’une double clôture. Cela étant dit, le double closing est légal dans de nombreux États américains. Les investisseurs devraient toujours travailler avec un avocat local réputé dans le domaine de l’immobilier pour rester à jour sur les dernières règles et réglementations.
De nombreux États autorisent la vente en gros et la double clôture avec des mises en garde autour des points suivants :
- Selon que l’investisseur est un mandant dans la transaction, ce qui signifie que l’investisseur achète la propriété pour lui-même.
- Dépendant de la source de financement utilisée pour les deux côtés de la double clôture.
- Dépendant du fait que l’investisseur est un agent immobilier agréé ou non.
Il existe de nombreuses idées fausses autour des concepts de vente en gros et de double clôture. Cette confusion peut faire fuir les investisseurs de possibilités d’investissement parfaitement légales. Il est très important de demander des conseils juridiques en matière d’immobilier et de comprendre ce que vous pouvez et ne pouvez pas faire dans votre État.
Double closing en Californie
Un double closing est légal en Californie. Cependant, la double clôture » le même jour » se déroulera en réalité sur au moins deux jours. La transaction B to C sera clôturée au moins un jour après la clôture de la transaction A to B.
Ceci permet de respecter le temps minimum requis pour » l’obtention de la police de titre » mandaté par l’État de Californie. Chaque partie de la double clôture doit être clôturée indépendamment avec ses propres fonds.
Double clôture en Floride
Une double clôture est légale en Floride. Cependant, les investisseurs ne peuvent plus utiliser les fonds d’achat de l’acheteur final pour financer leur achat de la propriété concernée auprès du vendeur initial. Par conséquent, les investisseurs doivent avancer leurs propres capitaux pour conclure l’achat A→B.
Double closing au Texas
Un double closing est légal au Texas avec quelques mises en garde.
Tout comme en Floride et en Californie, les investisseurs ne peuvent plus utiliser les fonds d’achat de la transaction C pour financer la partie A→B de la double clôture.
Un investisseur peut utiliser le financement transactionnel ou l’argent dur pour financer l’achat initial. Le financement transactionnel peut également être appelé » financement flash « , » fonds du jour même « , » financement ABC » ou » prêt relais d’un jour « .
Comment faire un double closing (5 étapes)
Voici un aperçu étape par étape sur la façon de faire un double closing immobilier:
Étape 1 : Trouver l’affaire
Le grossiste/investisseur localisera un vendeur motivé et la propriété en question en utilisant ses efforts de marketing, le Multiple Listing Service (MLS), le réseau d’investisseurs, la liste des acheteurs, la conduite pour les dollars, les chiens d’oiseaux, les panneaux de bandits, le courrier direct ou d’autres méthodes publicitaires.
Étape 2 : Négocier le contrat
Le grossiste/investisseur travaillera avec le propriétaire/vendeur pour négocier un prix d’achat et sécuriser la propriété avec un accord d’achat et de vente. Il s’agit de la partie A→B de la double fermeture.
*Note : Si le grossiste envisage une transaction de gros traditionnelle à ce stade, il serait crucial d’inclure une clause de cession. Cependant, étant donné que le grossiste/investisseur prévoit une double clôture, une clause de cession n’est plus nécessaire.
Étape 3 : Trouver un acheteur final
Le grossiste/investisseur s’efforcera de trouver un nouvel acheteur final pour la propriété. Une fois cet acheteur trouvé, le grossiste/investisseur négociera avec l’acheteur final et obtiendra un contrat d’achat et de vente distinct. Il s’agit de la partie B→C de la double clôture.
Étape 4 : Aligner les deux clôtures
Le grossiste/investisseur travaillera avec une société de titres et un agent de clôture favorables aux investisseurs pour coordonner ces clôtures. Idéalement, les deux clôtures auront lieu en même temps ou à quelques heures d’intervalle, selon les exigences de l’État autour du financement.
Étape 5 : Conclure les transactions &Soyez payé !
Lorsque la société de titres clôture les deux transactions, l’acheteur devient propriétaire du bien, le vendeur perçoit le produit de la vente et le grossiste perçoit une belle commission de gros !
Pour en savoir plus sur ce qui se passe lors d’une clôture immobilière, regardez cette courte vidéo :
Avez-vous besoin d’argent pour la double clôture ?
La question de savoir si vous avez besoin d’argent pour la double clôture ou non dépend de votre état spécifique.
Si le financement de l’entiercement est une option :
Si l’État permet que la clôture A→B soit financée par le financement B→C, le grossiste/investisseur n’a pas besoin d’apporter de l’argent à la table pour la clôture.
Dans ce cas, l’acheteur final apporte finalement l’argent qui financera les deux transactions. L’acheteur final apporte des fonds pour acheter la propriété en question et la compagnie de titre détient cet argent dans l’entiercement.
Si le financement par entiercement n’est pas une option :
Si l’État ne permet pas que les fonds de la deuxième clôture soient utilisés pour l’achat dans la première clôture, l’investisseur doit apporter son propre capital à la table. Si l’investisseur ne veut pas utiliser ses propres liquidités, un financement transactionnel ou à court terme peut être mis à profit.
Double clôture vs cession
Les doubles clôtures et les cessions sont deux stratégies de sortie couramment utilisées par les grossistes immobiliers. Il existe des différences essentielles entre ces deux stratégies.
Dans une transaction de cession de contrat, le grossiste/investisseur n’achète ou ne possède jamais réellement la propriété en question. Le grossiste obtient le bien en question sous contrat d’achat avec une clause de cession et cède ensuite le droit d’achat à un autre acheteur final.
Le grossiste gagne de l’argent en percevant une commission de cession lorsque la clôture de l’opération immobilière a lieu. Par conséquent, le grossiste n’est jamais le propriétaire du bien et n’apparaît jamais sur la chaîne de titres.
Dans une double clôture, le grossiste/investisseur sera brièvement propriétaire du bien avant de le vendre à l’acheteur final. Cela signifie que le grossiste/investisseur apparaîtra sur la chaîne de titres.
Une double clôture implique deux clôtures distinctes avec deux ensembles séparés de divulgations de clôture, de HUD-1 ou d’autres déclarations de règlement, et d’assurance titre/frais de clôture. L’investisseur achètera ou vendra en fait une propriété lors de la première clôture, puis achètera ou vendra la propriété lors de la deuxième clôture.
Une double clôture est également plus coûteuse qu’une cession. Dans une double clôture, l’investisseur paie des frais de clôture sur deux transactions distinctes.
Dans une opération de cession, l’investisseur ne possède jamais réellement la propriété. Cela signifie que l’investisseur n’aura généralement pas à payer ces frais de clôture pour l’une ou l’autre des transactions!
Le grossiste/investisseur doit évaluer le niveau de risque qu’il est prêt à assumer lorsqu’il décide de faire une cession ou une double clôture.
La double clôture avec les compagnies de titres est-elle normale?
Certaines compagnies de titres peuvent effectuer des doubles clôtures. Cependant, étant donné les besoins uniques en matière de calendrier et les multiples pièces mobiles de ces types d’opérations d’investissement, il est d’une importance vitale que l’investisseur travaille avec une compagnie de titres favorable aux investisseurs ou un avocat de clôture chevronné.
De nombreuses compagnies de titres ne sauront pas comment exécuter une double clôture ou refuseront de le faire. Il est important d’interroger plusieurs compagnies de titres et de demander des recommandations à votre réseau d’investisseurs pour repérer celles qui sont favorables aux investisseurs.
Comment financer un double closing?
Le financement d’un double closing peut se produire de deux façons.
La première façon est que l’acheteur final apporte des fonds pour acheter la propriété visée (B→C) et que le grossiste/investisseur utilise ces fonds pour financer le premier closing en même temps (A→B).
De nombreux États n’autorisent plus cette pratique, de sorte que les grossistes/investisseurs peuvent soit utiliser leurs propres capitaux, soit trouver un financement transactionnel.
Le financement transactionnel est lorsqu’un prêteur prête jusqu’au montant total de la transaction à l’investisseur/grossiste pour réaliser l’achat A→B. Cela permet à l’investisseur de conclure sans avoir recours à l’effet de levier de son propre argent.
Le prêteur de financement transactionnel facturera généralement un pourcentage du prêt ainsi que des frais de montage. Ces frais ne sont pas bon marché ! Cependant, si l’opération est suffisamment intéressante et que l’investisseur a trouvé que l’opération a du sens, ce financement peut en valoir la peine.
Les prêteurs de financement transactionnel, contrairement aux prêteurs d’argent dur, exigeront généralement un délai d’exécution rapide pour être remboursés. Par conséquent, une double clôture doit avoir lieu rapidement, généralement en quelques heures ou 1 à 2 jours ouvrables, pour que cette source de financement fonctionne.
Voici’ un aperçu vidéo du financement transactionnel pour les doubles clôtures immobilières :
Les options hypothécaires traditionnelles telles qu’un prêt conventionnel ou FHA ne fonctionneront pas avec les transactions d’investissement à double clôture en raison des réglementations nationales et des exigences d’assaisonnement.
Vous voulez apprendre comment construire une liste d’acheteurs en espèces ? Consultez le livre Cash Buyers : Le guide du débutant !
Pros et contres du double closing dans l’immobilier
Avantages du double closing
Il existe de nombreux avantages au double closing.
Contrairement à une cession de contrat traditionnelle, le double closing permet une plus grande confidentialité. Le bénéfice net de l’investisseur lors de la vente en gros de l’affaire sera confidentiel par rapport au vendeur initial et à l’acheteur final en raison des deux clôtures distinctes qui ont lieu.
Ceci est particulièrement avantageux si vous réalisez un bénéfice plus élevé ou si vous avez pu vendre la propriété à un prix plus élevé que le vendeur initial pensait que la propriété valait.
Certains vendeurs ou acheteurs finaux peuvent être frustrés ou menacer de se retirer d’une transaction s’ils pensent qu’un grossiste/investisseur a » fait trop » sur la transaction.
Une double clôture permet la confidentialité afin que ces autres parties ne connaissent pas votre profit final.
Inconvénients de la double clôture
La double clôture est plus coûteuse qu’une cession simple car il y a deux transactions de clôture, et non une seule. Par conséquent, le grossiste/investisseur doit être prêt à payer les frais de clôture de deux transactions : du côté de l’achat (A→B) et du côté de la vente (B→C).
Une double clôture demande également plus de travail à l’investisseur/grossiste. Cet investisseur gère deux transactions immobilières, deux lignes de communication distinctes avec le vendeur et l’acheteur final, ainsi que toute la paperasse associée.
Pourtant, le risque accru et les heures de travail requises peuvent valoir la peine d’un effort supplémentaire, car l’investisseur peut potentiellement gagner beaucoup plus sur une double clôture par rapport à une transaction de cession traditionnelle.
Pensées finales sur la double clôture
Comprendre comment et quand utiliser une double clôture peut être une méthode avisée pour les investisseurs immobiliers de tous les niveaux d’expérience.
Que vous flippiez des maisons, que vous fassiez de la vente en gros de propriétés en difficulté ou que vous recherchiez un revenu passif à long terme, trouver un créneau et une stratégie d’investissement fiables vous servira lorsque vous chercherez vos propres affaires immobilières !
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