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Ne laissez pas cette vague de volatilité boursière vous monter à la tête. La valeur des entreprises de votre portefeuille ne change pas de 5% positif ou négatif trois fois par jour. Trouvez la bonne valeur et le prix suivra.
Par exemple, mon cabinet a récemment rencontré un client potentiel, un physicien qui a gagné des millions de dollars en possédant des immeubles d’habitation aux États-Unis et au Canada. Il a avoué qu’il n’a jamais pu gagner beaucoup d’argent en actions. En discutant avec lui, nous avons observé pourquoi. Le Dow Jones connaissait l’une de ces journées de hausse de 500 points et de baisse de 500 points. Il était visiblement plus heureux quand le Dow montait et plus triste quand il baissait.
Les gens qui réussissent par ailleurs comme hommes d’affaires et comme investisseurs dans des entreprises privées ou dans l’immobilier changent complètement de comportement quand ils entrent sur le marché boursier. J’ai un ami dont le père a gagné des centaines de millions de dollars en créant plusieurs entreprises à partir de rien au Mexique. Un homme d’affaires absolument brillant – et le pire investisseur en bourse qui soit. Il s’inquiétait de chaque mouvement dans son portefeuille d’actions.
En parlant au physicien, nous avons utilisé cette analogie : Ce que nous (ou tout investisseur rationnel) faisons n’est pas très différent de l’achat d’un immeuble d’habitation. Vous regardez d’abord la qualité – la façon dont l’immeuble est construit, l’emplacement et les tendances démographiques de la zone, et ainsi de suite. Ensuite, vous commencez à évaluer cet immeuble. Vous formulez vos scénarios les plus optimistes et les plus pessimistes pour les loyers, l’occupation, les taxes foncières et d’autres variables importantes – prix au pied carré, prix à la chambre, prix au loyer le plus défavorable. Sur le marché boursier, ces raccourcis sont le prix par rapport aux bénéfices, le prix par rapport aux flux de trésorerie, le prix par rapport à la valeur comptable.
Si le prix de l’immeuble d’habitation est égal ou inférieur à votre pire scénario, vous achetez l’immeuble. Sinon, vous passez à autre chose. C’est une façon rationnelle et commerciale d’évaluer un immeuble d’appartements ou tout autre actif, y compris un actif coté en bourse.
Il existe cependant deux différences importantes entre un immeuble d’appartements (ou une entreprise privée) et une société cotée en bourse : Cette dernière offre une liquidité instantanée et de faibles coûts de transaction. Ces différences devraient constituer d’énormes avantages. La vente d’un immeuble à appartements peut prendre des mois ou des années. Les coûts de transaction sont énormes : 3 % à 7 % de la valeur de l’immeuble pour acheter et pour vendre (les coûts » d’entrée » et » de sortie » combinés pourraient atteindre 6 % à 14 %).
Le marché boursier devrait être un paradis pour un investisseur ou un homme d’affaires en appartement. Au lieu d’avoir à traiter avec les locataires et les autorités locales, vous achetez des actions ou même un REIT (real estate investment trust) d’appartements qui possède des centaines d’immeubles d’appartements (ce qui réduit sans doute le risque de posséder un seul immeuble). Le REIT est géré par des professionnels (dans ce cas, la définition de professionnel est qu’ils sont payés). Vous pouvez les laisser s’occuper des locataires. Bien sûr, vous devez analyser la gestion de la FPI pour vous assurer qu’ils sont compétents et correctement incités, mais cette analyse n’est pas très différente de ce qu’un homme d’affaires ferait lorsqu’il embauche le gestionnaire d’un immeuble d’habitation.
Donc, vous pouvez faire la même analyse que vous avez effectuée sur un immeuble d’habitation individuel sur cette FPI, sauf que – et c’est ici que nous entrons dans le domaine des actions publiques et que la personne rationnelle est remplacée par une personne irrationnelle. Les actions sont évaluées à chaque seconde de la journée de négociation. Des milliers de fois par jour, quelqu’un vous dit que cette société vaut tant. En fait, ce n’est pas ce qu’il vous dit, c’est ce que vous entendez. Ce qu’il vous dit, c’est : « J’achèterais ou vendrais cette société à tel prix en ce moment ». Il existe un million de raisons pour lesquelles quelqu’un peut vouloir acheter ou vendre une action un jour donné. Beaucoup d’entre elles n’ont rien à voir avec la valeur de l’entreprise. Donc oui, il y a une différence entre la valeur et le prix. Vous ne connaissez la différence que si vous avez pris le temps d’évaluer l’entreprise.
Si votre immeuble d’habitation était une action publique, son prix fluctuerait quotidiennement, et la plupart des fluctuations ne seraient que du bruit. Le prix évoluerait en fonction de la météo locale, de l’emploi, du trafic autoroutier, d’une course à la mairie – la liste est longue. Un grand nombre de ces facteurs seront de nature transitoire et aléatoire – en un mot, du bruit. Si un immeuble similaire au vôtre est mis sur le marché à un prix ridiculement bas par un vendeur forcé, vous n’allez pas être contrarié par le fait que votre immeuble vaut désormais probablement moins cher, vous y verrez une opportunité d’acheter un autre immeuble à bas prix. C’est un comportement rationnel, digne d’une entreprise.
La liquidité du marché boursier et ses coûts de transaction négligeables sont de grandes caractéristiques, mais font probablement plus de mal que de bien à la plupart des gens. Ils peuvent transformer quotidiennement même la plupart des investisseurs privés autrement astucieux en joueurs dégénérés. La différence entre un joueur et un joueur dégénéré : le joueur joue avec autant d’argent qu’il peut se permettre de perdre ; le joueur dégénéré met tout en jeu.
Lorsque vous jouez en bourse avec toutes les économies de votre vie, vous êtes un joueur dégénéré. C’est pourquoi il est important de se concentrer sur ce que valent les entreprises, et non sur la façon dont le marché les évalue.