Aider les personnes âgées à vivre dans le confort est l’objectif principal du créneau des résidences assistées du secteur des sociétés d’investissement immobilier dans le domaine de la santé. Il s’agit de fournir l’infrastructure nécessaire à un large éventail de services, depuis les complexes de vie agréable jusqu’aux établissements de soins de longue durée, également connus sous le nom de maisons de retraite. Les baby-boomers vieillissants demanderont de plus en plus ces services au cours des deux prochaines décennies, ce qui constitue un vent favorable à long terme. Mais pour l’instant, les entreprises du secteur sont confrontées à des vents contraires tels que des problèmes de surconstruction (résidences assistées) et de paiement (maisons de retraite). C’est pourquoi il est probablement préférable de s’en tenir aux opérateurs les plus importants et les plus diversifiés. Voici pourquoi Welltower (NYSE:WELL), Ventas (NYSE:VTR) et, pour ceux qui ont un peu plus de tolérance au risque, Omega Healthcare Investors (NYSE:OHI) sont les meilleures actions de logements assistés à acheter en 2019.
Expensive, mais en train de revenir à la croissance
Les actions de Welltower, l’une des plus grandes FPI de soins de santé, ne sont pas bon marché aujourd’hui. Son rendement est relativement modeste (5 %) et son ratio cours/fonds d’exploitation est élevé, à environ 19 fois. Cependant, l’histoire ne se limite pas à ces chiffres.
Source de l’image : Getty Images
Welltower s’est efforcé d’augmenter le pourcentage de clients à paiement privé dans ses installations, en raison des préoccupations concernant la réduction par le gouvernement fédéral de ce que Medicare et Medicaid payent pour les services qu’il fournit.
À ce stade, la transition est largement terminée, avec environ 90% de ses loyers soutenus principalement par des clients à paiement privé. Environ deux tiers de ses loyers proviennent d’établissements de logement pour personnes âgées, et 23 % de systèmes médicaux et de santé ambulatoires. Seuls environ 10% proviennent des maisons de retraite, qui sont fortement exposées aux tiers payeurs.
Le processus de modification de la composition de son portefeuille a eu un impact négatif sur les résultats de Welltower : Les fonds d’exploitation ont chuté en 2017 et sont restés pratiquement inchangés en 2018. La situation s’est également reflétée dans son dividende : 2018 a été la première année en plus de dix ans où Welltower n’a pas proposé aux investisseurs une augmentation annuelle de son versement. Cette pause était toutefois judicieuse, car le pourcentage de trailing-FFO-to-payout est élevé, à environ 100%.
WELL FFO Per Share (TTM) data by YCharts.
Cela dit, avec cette transition largement derrière elle, Welltower devrait maintenant pouvoir se concentrer à nouveau sur la croissance. En fait, elle a annoncé l’acquisition d’un portefeuille de 55 immeubles de bureaux médicaux au début de janvier. Cette acquisition ne fait pas partie du secteur des résidences assistées, mais elle renforce sa présence dans un créneau de soins de santé à croissance rapide et contribue à diversifier davantage le portefeuille de la FPI. Il est également intéressant de noter que tout au long de cette période, la société a conservé une notation de crédit de niveau investissement.
En résumé, Welltower est l’un des plus grands acteurs du secteur des FPI de soins de santé, il est financièrement solide et il commence à regarder vers la croissance à nouveau. Malgré sa valorisation élevée (qui est en grande partie liée à la transition vers le paiement privé), Welltower devrait figurer en tête des listes de surveillance des investisseurs conservateurs pour 2019.
Consultez la dernière transcription de l’appel à résultats de Welltower.
Un autre géant à considérer
Cela dit, Welltower n’est pas le seul grand REIT de soins de santé financièrement solide. Ventas a historiquement été parmi les FPI les mieux gérées du secteur, changeant souvent sa posture avant ses rivaux en anticipant les conditions changeantes. Par exemple, Ventas s’est séparé de la plupart de ses actifs de maisons de retraite un an environ avant que ce secteur ne commence à s’effondrer. À titre de comparaison, HCP, un autre géant de l’industrie, n’a pas agi assez rapidement et a dû se séparer de ses activités de maisons de soins infirmiers à partir d’une position de faiblesse – et passer une radiation coûteuse.
En fait, lorsque vous comparez les résultats FFO de Ventas et de Welltower, vous remarquerez que Ventas a obtenu des résultats un peu meilleurs au cours des cinq dernières années. Cela ne veut pas dire que les résultats de Ventas ont été excellents, mais elle a réussi à traverser une période de transition difficile sans infliger trop de douleur à ses actionnaires. Pendant ce temps, elle a augmenté son dividende pendant huit années consécutives.
WELL FFO par action (TTM) données par YCharts.
Ventas est à peu près aussi diversifié que Welltower et, comme son pair à plus grande capitalisation boursière, a un bilan de qualité d’investissement. Cela dit, Ventas semble un peu mieux sur certaines métriques, notamment son ratio dette financière/EBITDA et sa couverture des charges fixes. Ventas a même un rendement plus élevé, à environ 5,3% aujourd’hui. Sur la base de tout cela, Ventas semble être une meilleure option d’investissement que Welltower – et cela pourrait être le cas. En fait, le ratio cours/fonds de roulement de Ventas est beaucoup plus raisonnable, à 14,5.
Cependant, Ventas se concentre sur la construction dans les segments des bureaux médicaux et de la recherche. C’est une bonne stratégie, qui permettra de diversifier le portefeuille de la FPI et de soutenir la croissance des FFO. Mais il s’agit d’une approche de croissance plus lente que les acquisitions – la méthode actuellement privilégiée par Welltower pour étendre son portefeuille. Ventas est donc une excellente option, mais Welltower semble avoir un plus grand potentiel de hausse en 2019 – c’est pourquoi il est en tête de liste ici.
Cela dit, vous ne vous tromperiez pas avec l’un ou l’autre de ces noms si vous cherchez un investissement dans les résidences assistées — en notant, bien sûr, que chacun cherche à s’étendre au-delà de ce segment dans des zones à plus forte croissance de l’espace de propriété de soins de santé.
Consultez la dernière transcription de l’appel à résultats de Ventas.
Pour ceux qui ont un appétit de risque élevé
Welltower et Ventas ont spécifiquement évité les maisons de soins infirmiers en raison du risque posé par les changements de paiement par des tiers. Le dernier investissement de cette liste, Omega Healthcare Investors, a une stratégie qui va complètement à l’encontre de cela. Les maisons de retraite représentent environ 83 % de ses loyers, le reste provenant des logements pour personnes âgées. Il s’agit, en fait, de l’un des plus grands acteurs dans le domaine des soins de longue durée.
Voici le truc : Omega s’est plutôt bien débrouillé malgré les problèmes auxquels les maisons de retraite ont été confrontées. Les deux dernières années ont été difficiles pour les actionnaires, avec une chute brutale des FFO poussant le ratio de distribution des FFO de suivi de la FPI au-dessus de 100% pendant un moment. Toutefois, les résultats se sont redressés et le ratio de distribution est de nouveau de l’ordre de 90 %. Et la société reste raisonnablement bien financée, avec un ratio dette/EBITDA de suivi à peu près conforme à ceux de Welltower et Ventas. Elle respecte également bien ses engagements en matière de dette, et la couverture des loyers de son portefeuille, qui permet de montrer la performance de ses locataires, est solide à 1,7.
Données OHI par YCharts.
Et Omega continue d’élargir son portefeuille avec des achats partiellement financés par des cessions d’actifs non essentiels, profitant de la faiblesse du secteur des maisons de retraite pour développer son activité. Il n’y a aucune raison de s’attendre à ce qu’elle change cette stratégie.
Avec cette histoire de fond — plus une action dont le prix est fixé à un ratio FFO relativement bas d’environ 11,7, et un rendement de 7,5% — Omega semble assez séduisante ici. Cependant, les investisseurs qui cherchent à dormir sur leurs deux oreilles pourraient vouloir s’abstenir. Au cours des deux dernières années, le cours de l’action a été assez volatile, et la forte exposition aux tiers payeurs est un facteur de risque. En d’autres termes, de fortes variations de prix pourraient être la norme pour ce titre pendant un certain temps.
Pour autant, les investisseurs agressifs qui cherchent à maximiser les revenus qu’ils génèrent – et qui sont prêts à traverser les hauts et les bas avec une maison de soins infirmiers bien gérée – devraient probablement prendre le temps d’une plongée en profondeur. Si vous avez l’estomac pour cela, Omega pourrait être une bonne option à haut rendement à ajouter à votre portefeuille en 2019.
Voyez la dernière transcription de l’appel à résultats d’Omega Healthcare Investors.
Grande et forte
La plupart des investisseurs intéressés par l’espace de vie assistée seront mieux servis en s’en tenant aux plus grands acteurs arborant de solides fondations financières. Welltower, Ventas et Omega répondent tous à ces critères. Malgré une longue histoire couronnée de succès, Welltower a un peu l’impression d’être en redressement. Elle a modifié son portefeuille afin de réduire le risque et semble maintenant être de retour en mode croissance. Ventas a effectué un changement similaire, mais se concentre sur les nouvelles constructions – une approche plus lente et régulière que les investisseurs prudents et soucieux de la valeur trouveront probablement intéressante. Et Omega, avec sa concentration sur les maisons de retraite et son rendement en dividendes élevé, est plus approprié pour les investisseurs tolérants au risque.