Un 1031 Exchange, également connu sous le nom de Like Kind Exchange, est un moyen de structurer la vente de certains types de propriété de sorte que le bénéfice ou le gain du vendeur ne soit pas actuellement imposé. Au lieu de cela, le bien vendu est remplacé par un autre bien « de même nature ». Si la transaction est correctement structurée, le bénéfice ou la plus-value du vendeur est reporté à une date ultérieure. Un échange 1031 peut être un excellent moyen de vendre un bien d’investissement existant, puis d’en acheter un nouveau, tout en évitant les pénalités fiscales sur les plus-values. Ci-dessous, nous avons quelques informations utiles pour mieux expliquer ce qu’est un échange 1031, comment il fonctionne et certaines des règles et réglementations impliquées.
***Ce document vise simplement à vous donner un résumé rapide des échanges 1031 et n’a pas pour but de vous guider dans le processus.***
Si vous pensez qu’un échange 1031 peut bien fonctionner pour votre situation personnelle, nous pouvons vous aider à entrer en contact avec un accommodateur d’échange 1031 qualifié.
L’article 1031 est le plus souvent utilisé dans le cadre de ventes de biens immobiliers. Certains échanges de biens personnels peuvent bénéficier de la section 1031. Les échanges d’actions de sociétés différentes ne sont pas admissibles. Les échanges de participations dans des sociétés de personnes différentes et les échanges de bétail de sexe différent ne sont pas non plus admissibles. Pour les échanges de biens immobiliers en vertu de la section 1031, tout bien qui est considéré comme un « bien immobilier » en vertu de la loi de l’État où le bien est situé sera considéré comme « de même nature », tant que l’ancien et le nouveau bien sont détenus par le propriétaire à des fins d’investissement, ou pour une utilisation active dans un commerce ou une entreprise, ou pour la production de revenus.
Pour obtenir le plein avantage, le bien de remplacement doit être de valeur égale ou supérieure, et tous les produits du bien abandonné doivent être utilisés pour acquérir le bien de remplacement. Le contribuable ne peut pas recevoir le produit de la vente de l’ancienne propriété ; cela rendrait l’échange inadmissible pour la partie du produit de la vente que le contribuable a reçue. Pour cette raison, les échanges (en particulier les échanges non simultanés) sont généralement structurés de manière à ce que la participation du contribuable dans le bien abandonné soit cédée à un intermédiaire qualifié avant la conclusion de la vente. De cette façon, le contribuable n’a pas accès aux fonds ou ne les contrôle pas lorsque la vente de l’ancienne propriété est conclue.
À la clôture de la vente de la propriété abandonnée, le produit de la vente est envoyé par l’agent de clôture (généralement une société de titres, une société de séquestre ou un avocat de clôture) à l’intermédiaire qualifié, qui détient les fonds jusqu’à ce que la transaction pour l’acquisition de la propriété de remplacement soit prête à être conclue. Le produit de la vente de la propriété abandonnée est alors déposé par l’intermédiaire qualifié pour acheter la propriété de remplacement. Après la clôture de l’acquisition du bien de remplacement, l’intermédiaire qualifié livre le bien au contribuable, le tout sans que le contribuable n’ait jamais de « réception implicite » des fonds.
L’idée dominante derrière l’échange 1031 est que, puisque le contribuable ne fait qu’échanger un bien contre un ou plusieurs autres biens de « même nature », il ne reçoit rien qui puisse être utilisé pour payer des impôts. En outre, le contribuable assure la continuité de son investissement en remplaçant l’ancien bien. Tout le gain est toujours bloqué dans le bien échangé et donc aucun gain ou perte n’est « reconnu » ou réclamé aux fins de l’impôt sur le revenu.
Exemples d’un échange 1031
Un investisseur achète une propriété commerciale de centre commercial linéaire pour 200 000 $. Après six ans, il pourrait vendre la propriété pour 250 000 $. Il en résulterait un gain de 50 000 $ sur lequel l’investisseur devrait payer un impôt sur les gains en capital, mais, s’il investit le produit de la vente de 250 000 $ dans une autre propriété, alors il n’aurait pas à payer d’impôt sur le gain à ce moment-là. Le propriétaire d’une maison individuelle sur 3 acres est muté par son employeur dans un autre État. Plutôt que de vendre la maison, qui ne sera plus sa résidence personnelle, il choisit de la louer pendant un certain temps. Au bout de dix ans, il décide de la vendre mais, en même temps, il a un fils adulte qui va aller à l’université dans un autre État. Il décide d’acheter un immeuble d’appartements dans la ville universitaire pour que son fils et d’autres étudiants puissent le louer pendant leurs études. La valeur de sa maison est passée de 200 000 à 300 000 dollars. Par conséquent, il prend des dispositions pour un échange IRC 1031, et achète la nouvelle propriété, évitant ainsi la plus-value à ce moment-là.
Délais :
Il y a des délais TRÈS IMPORTANTS à connaître dans un échange 1031. Contactez-nous, et nous pouvons vous fournir quelqu’un qui est entièrement à jour avec les lois et règlements actuels.
La propriété abandonnée et la propriété de remplacement doivent toutes deux être détenues soit pour un investissement, soit pour une utilisation productive dans un commerce ou une entreprise. Une résidence personnelle ne peut être échangée.
Le bien doit être de même nature. Les biens immobiliers doivent être échangés contre des biens immobiliers, bien qu’une définition large des biens immobiliers s’applique et inclut les terrains, les biens commerciaux et les biens résidentiels. Les biens personnels doivent être échangés contre des biens personnels. (Il existe des règles complexes à ce sujet – par exemple, le bétail de sexe opposé n’est pas considéré comme un bien de même nature aux fins d’un échange 1031). Le produit de la vente doit être investi dans un bien de même nature dans les 180 jours suivant la vente. Cependant, le bien doit être identifié dans les 45 jours, mais jusqu’à trois biens peuvent être identifiés. Des restrictions sont imposées sur le nombre de propriétés de remplacement qui peuvent être identifiées comme propriétés de remplacement potentielles. Plus d’une propriété de remplacement potentielle peut être identifiée tant que vous satisfaites à l’une de ces règles.
Boot
Bien qu’il ne soit pas utilisé dans l’Internal Revenue Code, le terme « Boot » est couramment utilisé pour discuter des implications fiscales d’un échange 1031. Boot est un vieux terme anglais qui signifie « quelque chose donné en plus de ». Le « Boot reçu » est l’argent ou la juste valeur marchande des « autres biens » reçus par le contribuable dans un échange. L’argent comprend tous les équivalents en espèces, les dettes, les engagements ou les hypothèques du contribuable assumés par l’autre partie, ou les engagements auxquels le bien échangé par le contribuable est soumis. » Autre bien » est un bien qui n’est pas de nature similaire, comme un bien personnel, un billet à ordre de l’acheteur, une promesse d’effectuer des travaux sur le bien, une entreprise, etc.
Il existe de nombreuses façons pour un contribuable de recevoir des » Boot « , même par inadvertance. Il est important qu’un contribuable comprenne ce qui peut donner lieu à un » boot » si l’on veut éviter un revenu imposable.
Les sources les plus courantes de » boot » sont les suivantes :
Le » boot » en espèces pris sur l’échange. Cela sera généralement sous la forme de « Liquidités nettes reçues », ou la différence entre les liquidités reçues de la vente du bien abandonné et les liquidités payées pour acquérir le(s) bien(s) de remplacement. L’encaissement net peut résulter du fait qu’un contribuable est « Trading down » dans l’échange (c’est-à-dire que le prix de vente du (des) bien(s) de remplacement est inférieur à celui du bien abandonné.)
Debt reduction boot qui se produit lorsque la dette du contribuable sur le bien de remplacement est inférieure à la dette qui était sur le bien d’échange. Comme c’est le cas pour le cash boot, le debt reduction boot peut se produire lorsqu’un contribuable est « Trading down » dans l’échange.
Le produit de la vente étant utilisé pour payer des dépenses non admissibles. Par exemple, les frais de service à la clôture qui ne sont pas des frais de clôture. Si le produit de la vente est utilisé pour servir des frais non liés à la transaction lors de la clôture, le résultat est le même que si le contribuable avait reçu de l’argent liquide de l’échange, puis utilisé cet argent pour payer ces frais. Les contribuables sont encouragés à apporter de l’argent liquide à la clôture de la vente de leur propriété pour payer les éléments suivants : Les coûts non liés à la transaction : c’est-à-dire les perorations de loyer, les frais d’entiercement des services publics, les dépôts de dommages des locataires transférés à l’acheteur, et tout autre frais non lié à la clôture.
L’emprunt excessif pour acquérir un bien de remplacement. Emprunter plus d’argent que nécessaire pour conclure l’acquisition d’une propriété de remplacement ne permettra pas au contribuable de recevoir de l’argent exempt d’impôt lors de la clôture. Les fonds provenant de l’emprunt seront les premiers à être appliqués à l’achat. Si l’ajout de fonds d’échange crée un excédent à la clôture, tous les fonds d’échange non utilisés seront retournés à l’intermédiaire qualifié, vraisemblablement pour être utilisés pour acquérir d’autres biens de remplacement. Les coûts d’acquisition du prêt (frais de montage et autres frais liés à l’acquisition du prêt) concernant le bien de remplacement doivent être apportés à la clôture de la transaction à partir des fonds personnels du contribuable. Les contribuables considèrent généralement que les coûts d’acquisition du prêt sont payés à partir du produit du prêt. Cependant, l’IRS peut considérer que ces coûts sont payés avec des fonds d’échange. Cette position est généralement celle de l’institution de financement également. Malheureusement, à l’heure actuelle, il n’y a pas d’orientation de l’IRS sur cette question qui soit utile.
Biens non similaires qui sont reçus de l’échange, en plus des biens similaires (biens immobiliers).
Limitations des pieds : Il est conseillé aux échangeurs de suivre les directives suivantes :
Toujours effectuer un échange « transversal » ou vers le haut, mais jamais un échange vers le bas afin d’éviter de recevoir un boot, soit en espèces, soit en réduction de dette, soit les deux. La botte reçue peut être compensée par des coûts qualifiés payés par l’échangeur.
Toujours apporter de l’argent liquide à la clôture de la propriété de remplacement pour couvrir les frais de prêt ou autres frais qui ne sont pas des coûts qualifiés. (Voir ci-dessus)
Ne pas recevoir de biens qui ne sont pas de même nature.
Ne pas surfinancer le bien de remplacement, car le financement devrait être limité au montant nécessaire pour clôturer le bien de remplacement en plus des fonds d’échange qui seront apportés à la clôture du bien de remplacement.
La règle des trois biens – Trois biens quelconques, quelle que soit leur valeur marchande.
La règle des 95% – Un nombre quelconque de biens de remplacement si la juste valeur marchande des biens effectivement reçus à la fin de la période d’échange est au moins égale à 95% de la JVM globale de tous les biens de remplacement potentiels identifiés.
La règle des 200% – N’importe quel nombre de propriétés tant que la juste valeur marchande globale des propriétés de remplacement ne dépasse pas 200% de la JVM globale de toutes les propriétés échangées à la date du transfert initial.
Les limites de temps et les difficultés à les respecter
Souvent, la composante la plus difficile d’un échange 1031 est l’identification d’une propriété de remplacement dans les 45 premiers jours suivant la vente de la propriété abandonnée. L’IRS est strict en n’autorisant pas les extensions.
Un échange 1031 est similaire à un plan de retraite traditionnel IRA ou 401K. Lorsqu’une personne vend des actifs dans des plans de retraite à imposition différée, les gains en capital qui seraient autrement imposables sont reportés jusqu’à ce que le titulaire commence à encaisser le plan de retraite. Le même principe s’applique aux échanges à imposition différée ou aux investissements immobiliers. Tant que l’argent continue à être réinvesti dans d’autres biens immobiliers, l’imposition des plus-values peut être reportée. Contrairement aux comptes de retraite susmentionnés, les revenus locatifs des investissements immobiliers continueront d’être imposés au fur et à mesure que le revenu net est réalisé.
Une alternative à l’échange 1031 pour une personne qui souhaite reporter l’impôt sur les plus-values, mais qui ne veut pas continuer à détenir un bien immobilier, est la vente structurée. Cette méthode offre à l’acheteur et au vendeur de nombreux avantages et est considérée comme idéale pour ceux qui cherchent à prendre leur retraite ou à se retirer du marché immobilier ou commercial.
Comment un échange 1031 est accompli
La séquence suivante représente l’ordre des étapes d’un échange 1031 typique :
Étape 1. Retenir les services d’un conseiller fiscal ou d’un expert-comptable. Se faire conseiller par celui-ci.
Étape 2. Vendre la propriété, en incluant la clause de coopération dans le contrat de vente. « L’acheteur est conscient que l’intention du vendeur est de réaliser un échange 1031 par le biais de cette transaction et accepte par la présente de coopérer avec le vendeur pour l’accomplir, sans coût supplémentaire ni responsabilité pour l’acheteur. » Assurez-vous que votre agent fiduciaire/agent de clôture contacte l’intermédiaire qualifié pour commander les documents d’échange.
Étape 3. Concluez un accord d’échange 1031 avec votre intermédiaire qualifié, dans lequel l’intermédiaire qualifié est nommé comme mandant dans la vente de votre propriété abandonnée et l’achat ultérieur de votre propriété de remplacement. Le contrat d’échange 1031 doit répondre aux exigences de l’IRS, notamment en ce qui concerne le produit de la vente. En même temps que cet accord, un amendement au séquestre est signé, qui désigne l’intermédiaire qualifié comme vendeur. Normalement, l’acte est encore préparé pour être enregistré par le contribuable au profit du véritable acheteur. C’est ce qu’on appelle l’acte de cession directe. Il n’est pas nécessaire d’avoir la propriété de remplacement identifiée à ce moment-là.
Etape 4. L’escrow renoncé se ferme, et la déclaration de clôture reflète que l’intermédiaire qualifié était le vendeur, et le produit va à votre intermédiaire qualifié. Les fonds doivent être placés sur un compte monétaire distinct et totalement séparé afin d’en assurer la liquidité et la sécurité. La date de clôture de l’entiercement du bien abandonné est le jour 0 de l’échange, et c’est à ce moment que l’horloge de l’échange commence à tourner. L’identification écrite de l’adresse du bien de remplacement doit être envoyée dans les 45 jours et le bien de remplacement identifié doit être acquis par le contribuable dans les 180 jours.
Etape 5. Le contribuable envoie une identification écrite de l’adresse ou de la description légale du bien de remplacement à l’intermédiaire qualifié, au plus tard le 45e jour de l’échange. Elle doit être signée par toutes les personnes qui ont signé l’accord d’échange, et elle peut être faxée, remise en main propre ou envoyée par la poste soit à l’intermédiaire qualifié, soit au vendeur du bien de remplacement ou à son agent, soit à un avocat totalement indépendant. Envoyez-le par courrier certifié, avec accusé de réception. Vous aurez ainsi une preuve de réception d’une agence gouvernementale.
Etape 6. Le contribuable conclut un accord pour l’achat du bien de remplacement, incluant à nouveau la clause de coopération. « Le vendeur est conscient que l’intention de l’acheteur est de réaliser un échange 1031 par le biais de cette transaction et accepte par la présente de coopérer avec l’acheteur pour l’accomplir, sans coût supplémentaire ni responsabilité pour le vendeur. » Un avenant est signé, désignant l’intermédiaire qualifié comme acheteur, mais là encore, la cession se fait du véritable vendeur au contribuable.
Etape 7. Lorsque les conditions sont remplies et que l’entiercement est préparé pour la clôture et certainement avant le 180e jour, conformément à l’accord d’échange 1031, l’intermédiaire qualifié transmet les fonds d’échange et le produit de la croissance à l’entiercement, et la déclaration de clôture reflète l’intermédiaire qualifié comme l’acheteur. Un décompte final est envoyé par l’intermédiaire qualifié au contribuable, indiquant les fonds entrant d’un séquestre et sortant de l’autre, le tout sans réception implicite par le contribuable.
Etape 8. Le contribuable dépose le formulaire 8824 auprès de l’IRS lors de la déclaration d’impôts, et tout autre document similaire requis par votre état particulier.