Las Vegas dominerede den nationale scene for 2018-salg af nye huse i masterplanlagte samfund, som det ikke har gjort i mere end et årti, ved at placere fire i top 21, ifølge en rangliste offentliggjort af to konsulentfirmaer inden for ejendomshandel.
……Vi håber, at du sætter pris på vores indhold. Abonner i dag for at fortsætte med at læse denne historie og alle vores historier.
Selv om antallet af samlede boligsalg fortsat ligger et godt stykke under niveauet før recessionen, og Las Vegas bremsede i anden halvdel af 2018, er det den stærkeste fremvisning som en gruppe af masterplaner siden før den store recession i 2000’erne.
I 2018 flyttede Summerlin fra fjerde til tredjepladsen. Inspirada i det vestlige Henderson faldt en plads til niendepladsen. Cadence i det østlige Henderson steg fra 23. til 19. plads. Skye Canyon i den nordvestlige dal sprang fra 50. til 21..
Det er den mest dominerende fremvisning af Southern Nevada i den nationale rangliste over masterplaner siden 2007 før den store recession, hvor Mountain’s Edge var nr. 1, Providence var nr. 5 og Summerlin var nr. 8, ifølge historiske tal fra RCLCO. John Burns Real Estate Consulting har også leveret ranglister.
I 2004 – en af de mest dominerende nogensinde i de nationale ranglister for Las Vegas-bygherrer – lå Southern Highlands på fjerdepladsen, Summerlin på femtepladsen og Aliante i North Las Vegas på sjettepladsen. Sun City Anthem var ottende.
Overordnet set var salget af nye boliger stærkt i Las Vegas i 2018, en stigning på 15,5 procent indtil slutningen af november, ifølge Home Builders Research.
Det var endnu stærkere i Summerlin med 1.318 salg, en stigning på 25 procent i forhold til de 1.052 i 2017, ifølge ejendomsmæglerfirmaerne, som får dataene fra masterplan-udviklerne.
Inspirada var en undtagelse med sine 717 salg, 14 procent færre end de 837 i 2017.
Cadence steg med 5 procent fra 456 til 481, mens Skye Canyon registrerede den største procentvise stigning af alle masterplaner i top 50 med en stigning på 52 procent fra 315 til 478. Det var to salg væk fra at være i top 20.
Las Vegas har altid været en by, der har omfavnet masterplaner, ifølge Ken Perlman, en direktør hos John Burns Consulting, som følger markedet i det sydlige Nevada. Under nedturen stoppede en masse udvikling, herunder i masterplaner, på grund af hvor udfordrende markedet var, tilføjede han.
“Det viser, at Las Vegas-markedet er tilbage og er kommet sig igen,” sagde Perlman. “Det viser os, at Las Vegas ikke længere bare er et samfund, hvor bygherrerne smider huse på jorden, og boligkøberne køber dem. Det viser os, at Las Vegas er et samfund med sofistikerede bygherrer, der forstår, hvad forbrugerne ønsker, og som tager sig meget tid og betænkningstid til at gennemføre dem. Las Vegas er ikke længere blot et sekundært marked, hvor folk tager hen for at få råd til det … det er et marked, hvor folk ønsker at tage hen for livsstil og kvalitet af boligerne. Udviklerne erkender, at man er nødt til at skabe et fællesskab for at kunne sælge huse.”
Efter Las Vegas’ fire masterplanlagte samfund i top 21 har Californiens Orange County tre, Phoenix har tre og Houston to. Der er fem i Florida, men de er spredt over hele staten. The Villages i Florida ligger nr. 1 i landet med 2.134 salg, hvilket er en nedgang på 4 procent i forhold til 2017.
Texas, Florida og Californien tegner sig for 68 procent af det samlede salg blandt de 50 mest solgte samfund, mens andelen af det samlede salg i andre stater forbliver på omkring 32 procent siden 2017, ifølge RCLCO.
Florida fortsætter med at dominere top fem på listen, hvor The Villages, Lakewood Ranch og West Villages er placeret som henholdsvis nr. 1, nr. 2 og nr. 5. Lakewood Ranch i Sarasota havde 1.482 salg, ca. 164 mere end Summerlin.
“At have fire i top 21 er en utrolig bedrift,” sagde Perlman. “Hvad det fortæller dig er, at udviklerne har været i stand til at skabe virkelig store masterplanlagte samfund. De gennemtænker det produkt, de bygger i dag, og de giver folk, hvad de ønsker inden for sundhed, velvære og social interaktion og adgang.
Perlman sagde, at Summerlin “repræsenterer højvandsmærket” for boliger i Las Vegas, og det har alt, hvad en køber ønsker i en masterplan: begynderboliger til familier, flytte ned-produkt, adgang til faciliteter og fælles samlingssteder. Downtown Summerlin har udviklet sig til et epicenter for mad, detailhandel og underholdning, sagde han. Og der er en stærk komponent for aktive voksne, tilføjede han.
“Når man ser på, hvad købere af masterplan-samfund ønsker, er det i dag interaktive rum, sociale rum, mad og underholdning”, sagde Perlman. “Summerlin gør det i masser. Det har været sjovt at se, hvad Summerlin er blevet til. (Det er) ikke bare en af de bedste masterplaner i Las Vegas, men overalt i landet. Det er en af de masterplaner, som folk på nationalt plan kender og anerkender.”
Perlman sagde, at Inspirada “også gør meget af det”, og det viser, at familier ønsker faciliteter og en fantastisk beliggenhed. Det har store parker, et landbrugsmarked, yogaklasser, sundhed og velvære, sagde han.
“Det er det samme tema om interaktion i fællesskabet, sundhed, velvære og socialisering,” sagde Perlman. “Summerlin gør det. Inspirada gør det. Cadence gør det. Skye Canyon gør det. Det er en af grundene til, at de har haft succes.”
I sin rapport sagde RCLCO, at salget af nye huse i Las Vegas har “klaret sig usædvanligt godt” på grund af en mangel på genudbud i området. Det citerede betydelige prisstigninger med november, der registrerede den femte måned i træk med tocifrede prisstigninger år-til-år.
Gregg Logan, administrerende direktør for RCLCO, sagde, at Las Vegas placering fire i top 21 er imponerende, selv om det havde en opbremsning i anden halvdel af året.
Summerlin holdt sig stabilt på nr. 3 fra halvårets rangliste, men havde 226 færre salg end i første halvdel af året. Inspirada faldt en plads til niendepladsen med 233 færre salg i andet halvår. Cadence faldt fra 12. pladsen i første halvår med 187 færre salg i andet halvår. Skye Canyon faldt fra 17. pladsen i første halvår med 90 færre salg i andet halvår, ifølge RCLCO’s tal.
“Vi var alle lidt bekymrede, og markedet viste nogle tegn på at køle lidt af i løbet af sommeren”, sagde Logan. “Hvad det fortæller os er, at selv om markedet er blevet en smule modereret, ses masterplanlagte samfund stadig som et mere ønskværdigt sted at være. Jeg tror, at man altid ser endnu mere af en flugt mod kvalitet. Vi befinder os ikke i en nedgangsperiode, men efterhånden som markedet er blevet langsommere, ser det ud til, at de masterplanlagte samfund har oplevet det meget mindre. Deres købere er tiltrukket af at have rekreative og sociale faciliteter ud over pæne huse.”
Logan sagde, at bekymringen omkring Las Vegas er overkommeligheden, selv om forbrugerne er villige til at betale en præmie for at være i en masterplan for at få faciliteterne. Nogle af de andre nationale markeder, i højere grad end Las Vegas, synes at have et større problem med overkommelige priser med stigende renter og stigende boligpriser, sagde han.
“Vegas’ masterplaner er ikke billige, men de leverer en god værdi, og forbrugeren ser dette pris-værdiforhold,” sagde Logan. “Bygherrerne har et godt stykke arbejde med en segmenteringsstrategi, hvor de tilbyder et produkt til en række boligkøbere og ikke kun til high-end.”
Logan sagde, at han forventer, at 2019 vil være lig 2018, og han forventer ikke nogen dramatisk afmatning. Priserne har været snigende opadgående, men forbrugertilliden i Las Vegas er god, sagde han.
“Fællesskaberne vil gøre det lige så godt, som de gjorde i gode (tider), men det vil være svært at overgå dramatisk, hvad der skete i 2018,” sagde Logan. “Der er en sandsynlighed for, at de vil opretholde tæt på 2018-tempoet.”
Perlman sagde, at han er optimistisk om, hvor boligsalget vil ende op, men potentialet for stigende renter og bekymringer om overkommelighed er faktorer.
“Vi forudser, at salget af nye boliger vil forblive temmelig fladt, og vi vil se en lille smule prisstigning,” sagde Perlman.
“Tempoet i beskæftigelsesvæksten kan aftage en smule, fordi det er svært at vækste økonomien i samme tempo, når alle har et job. Den største ting for Las Vegas er ligesom det er for mange markeder i landet. Den største nøgle for Las Vegas er overkommelige priser. Der er meget lille risiko med overudbud. Der er ikke for meget lagerbeholdning. Efterspørgslen er stadig ret god, men udfordringen er overkommeligheden.”
Burns Affordability Index har Las Vegas på et 8,6 ud af 10 og med boligpriserne stigende, sagde Perlman. Den største udfordring for Las Vegas er fortsat at producere gode boliger til priser, som folk har råd til.
En af måderne at skabe overkommelighed på er ved at bygge forskellige produkter: mindre boliger, boliger med højere tæthed, produkter med indendørs og udendørs rum, sagde Perlman. Og det, der hjælper køberne med at kompensere for et mindre hjem eller et hjem med højere tæthed eller en mindre grund, er muligheden for at interagere med deres fællesskab og have et godt fællesskabsrum, sagde han.
“Det er derfor, at Summerlin, Inspirada, Cadence og Skye Canyon klarer sig så godt,” sagde Perlman. “Der er bygherrer, der bygger store produkter med højere tæthed i Las Vegas, der ser godt ud, er mere opnåelige prissat og gør det inden for konstruktionerne af disse masterplaner, hvor køberne siger, at de er OK med en lille smule lille hjem. ‘Jeg har stadig den pris, jeg har råd til, og alle disse fede faciliteter, der er forbundet med det i dette fantastiske samfund’. Det er det kompromis, som køberne er villige til at indgå.”
Las Vegas er forberedt til at håndtere det, der kommer, sagde Perlman. Hvis man ser på lokalt og nationalt plan, er der to store køberprofiler, der kommer gennem pipelinen: den unge køber, der køber det første hjem, og den aktive voksne, der flytter ned og leder efter livsstil, sagde han.
“Når man tænker på, hvilke samfund der er sat op til at fange disse købere, er der ikke noget bedre sted end Las Vegas for disse købere,” sagde Perlman. “Når du ser på nogle af de produkter, der bliver bygget derude for denne aktive voksne køber, elsker jeg det, som Toll Brothers gør på Regency at Summerlin. Jeg er spændt på at se Shea udvikle sig på Trilogy. Las Vegas er nu begyndt at se på den nye generation af købere, der flytter ned. Samtidig er der også muligheder for førstegangskøbere, der er på udkig efter livsstil og social interaktion og overkommelige priser. Inspirada, Cadence, Skye Canyon og selv dele af Summerlin har produkter, der henvender sig perfekt til disse købere.”