Resumé
I det fortsat vanskelige lånemiljø har nogle potentielle boligkøbere fundet ud af, at den bedste måde at finansiere et køb på ikke er fra en større forretningsbank, men i stedet fra “familiens bank” gennem et lån inden for familien. Og så længe IRS’s retningslinjer følges, kan transaktionen være bemærkelsesværdigt attraktiv, med mere fleksible lånebetingelser, IRS-krævede Applicable Federal Rates, der stadig er lavere end kommercielle realkreditrenter, muligheden for stadig at trække realkreditrenter fra for låntageren, undgåelse af oprettelsesgebyrer og mange andre realkredittransaktionsgebyrer og den enkle fordel, at alle rente- og afdragsbetalinger i sidste ende forbliver i familien.
En stor ulempe er imidlertid, at for at sikre, at IRS virkelig respekterer transaktionen – og for også at modtage nogle af de skattemæssige fordele – bør formaliteterne i forbindelse med lånet overholdes, herunder udarbejdelse af et gældsbrev, registrering af pantet i boligen i den rette jurisdiktion og gennemførelse af de faktiske betalinger af renter og/eller hovedstol.
Glædeligvis er der opstået en ny løsning – et firma kaldet National Family Mortgage, der udfylder al den nødvendige dokumentation, registrerer pantet, hjælper med at servicere lånet og endda udsteder de nødvendige IRS-rapporteringsformularer, alt sammen for en brøkdel af prisen for et traditionelt gebyr for optagelse af et realkreditlån. Selv om dette sandsynligvis ikke vil markere et stort boom i intra-familie realkreditlån, gør det ikke desto mindre strategien meget lettere for rådgivere at gennemføre effektivt for kunderne!
Author: Michael Kitces
Michael Kitces er chef for planlægningsstrategi hos Buckingham Wealth Partners, en leverandør af nøglefærdige formueforvaltningstjenester, der støtter tusindvis af uafhængige finansielle rådgivere.
Dertil kommer, at han er medstifter af XY Planning Network, AdvicePay, fpPathfinder og New Planner Recruiting, den tidligere Practitioner Editor of the Journal of Financial Planning, vært for Financial Advisor Success podcast og udgiver af den populære blog om finansiel planlægningsindustri Nerd’s Eye View gennem sit websted Kitces.com, dedikeret til at fremme viden inden for finansiel planlægning. I 2010 blev Michael anerkendt med en af FPA’s “Heart of Financial Planning”-priser for sit engagement og arbejde med at fremme erhvervet.
Intra-Familie-lånestrategier
Det grundlæggende princip for et intra-familielån er ret ligetil – i stedet for at låne penge fra en bank låner et familiemedlem i nød penge fra en anden i familien, f.eks. et barn, der låner penge af sine forældre. Fordelene ved at gøre dette er betydelige: de renteudgifter, som barnet betaler, forbliver i familien (og kan bruges af forældrene eller i yderste konsekvens arves tilbage af barnet i fremtiden!); oprettelsesgebyrer og andre transaktionsgebyrer kan undgås; låneomkostningerne for barnet er typisk meget lavere end renten i banken; alligevel (især i dagens situation) er den betalte rente stadig bedre end det, som forældrene måske kunne have tjent på en obligationsportefølje.
For eksempel kunne forældrene på markedet i dag låne penge til barnet til et 30-årigt realkreditlån til 2,5 %, hvilket er meget billigere end et 30-årigt fastforrentet realkreditlån til 3,5 % (eller højere, afhængigt af belåningsgrad, lånets størrelse og låntagers kreditværdighed). Men forældrene genererer stadig en rente på 2,5 %; selv om det er en ringe rente, er det bedre end det, de sandsynligvis vil få fra CD’er (selv om det er bemærkelsesværdigt, at udlån af penge som et realkreditlån er langt mindre likvidt for långiveren). Hvis lånet desuden er et realkreditlån, der rent faktisk er sikret mod den bolig, som barnet køber, og er registreret korrekt, kan barnet stadig trække de realkreditrenter, der er betalt til forældrene, fra! (Selvfølgelig skal forældrene indberette de modtagne renter på deres selvangivelse, ligesom alle andre “obligationsrenter”). Og lånet kan struktureres som rentelån for at reducere cash flow-forpligtelserne for barnet (selv om det naturligvis også mindsker cash flow-betalingerne til forældrene, hvis man ikke amortiserer lånets hovedstol).
En yderligere fordel ved lån inden for familien, især som realkreditlån til køb af en bolig, er, at nogle af de begrænsninger, der er forbundet med traditionel lånevurdering, ikke længere er et problem; f.eks. behøver familiemedlemmer ikke at kræve mere for et barn med dårlig kreditværdighed og kan frit yde lån på op til 100 % af købsprisen uden at kræve en udbetaling. Lånet kan være til et primært køb, en refinansiering eller en renovering og kan endda struktureres som en 2. eller 3. pant i huset. En populær strategi er, at børn kan låne op til 80 % ved hjælp af et traditionelt realkreditlån til et nyt huskøb, men låne penge fra forældrene til at finansiere udbetalingen af de resterende 20 % (registreret som et andet pant i boligen).
Det er naturligvis et forbehold, at det skaber en reel risiko for långiveren, at lånets renter og/eller hovedstol ikke vil blive tilbagebetalt fuldt ud (der er en grund til, at bankerne kræver højere renter for at kompensere for større kreditrisici og mindre udbetalinger!), så familiemedlemmet som långiver bør være forsigtig med ikke at udlåne midler på en måde, hvor en delvis misligholdelse fra familiens låntager faktisk kan skabe økonomiske problemer for familien! På samme måde skal familiemedlemmet som långiver være forsigtig med ikke at komme i en alt for ulikvide situation, selv om det altid er muligt at indføje en kravbestemmelse i familielånet (hvilket naturligvis stadig indebærer en risiko for, at familielåntageren ikke vil være i stand til at refinansiere eller tilbagebetale hele gældsbrevet rettidigt!).
En gave fra forældrene eller et lån?
Et vigtigt forbehold i forbindelse med lån inden for familien er, at de for at blive respekteret af skattevæsenet virkelig skal være lån og ikke gaver.
Problemet er, at skattelovgivningen tillader personer at give op til 14.000 dollars (i 2013) til en anden person hvert år uden at pådrage sig nogen gaveafgiftskonsekvenser; dette beløb kaldes den årlige udelukkelse fra gaveafgift. Mens 14.000 dollars er mange penge for mange familier, er det dog meget lidt for andre, som faktisk ville foretrække at overføre endnu flere penge på én gang til en anden i familien. Desværre begynder større gaver dog at opbruge den enkeltes livsvarige gaveafgiftsfritagelse, hvilket potentielt øger den fremtidige eksponering for ejendomsskat.
Som følge heraf er en strategi, der tidligere er blevet anvendt for at undgå denne begrænsning, at overføre penge som et lån, ikke en gave … og derefter blot eftergive en del af lånets renter og/eller hovedstol hvert år, indtil det lånte beløb er blevet udslettet. IRS har imidlertid undersøgt mange af disse transaktioner i årenes løb, ofte med negative resultater; hvis der blev overført 100 000 USD, der faktisk ikke blev betalt nogen renter, og långiveren blot eftergav renter og hovedstol hvert år i 8 år, indtil lånet var væk, er virkeligheden nok den, at “långiveren” faktisk blot gav 100 000 USD direkte i gave det første år, og transaktionen bør (gave)beskattes i overensstemmelse hermed. Desuden antager IRS for familielån på over 10 000 USD, at renterne blev betalt, men eftergivet som en gave – hvilket betyder, at långiveren ikke blot skal indberette potentiel gaveafgift, men også skal indberette de imputerede renter fra lånet på selvangivelsen! (Redaktørens note: Nogle undtagelser for imputerede renter gælder for lånebeløb på mellem 10.000 og 100.000 dollars; se IRC Section 7872(d).)
I årenes løb er skattelovgivningen og retspraksis blevet vævet sammen for at formulere nogle retningslinjer for, hvordan man håndterer et lån inden for familien, så det virkelig bliver respekteret som et lån og ikke en gave.
Skatteregler og -krav for lån inden for familien
Nøglen til lån inden for familien er, at for at lånet kan blive respekteret af skattevæsenet, skal det behandles som et bona fide-lån, herunder lånebetingelser til en “markedsrente”, korrekte betalinger af renter og/eller hovedstol og ideelt set formaliteterne i form af korrekt dokumentation (selv om dokumentation ikke er strengt påkrævet).
For at anvende en “markedsrente” skal lånebetingelserne angive en rentesats, der er mindst lige så høj som de såkaldte “Applicable Federal Rates” (eller AFR), som IRS offentliggør på månedsbasis i henhold til IRC Section 1274. Tabel 1 i IRS’ AFR-vejledning omfatter tre satser: kortfristet, mellemlangfristet og langfristet. De kortfristede satser gælder for lån med en løbetid på 3 år eller mindre, den mellemfristede sats gælder for lån med en løbetid på over 3 år, men under 9 år, og den langfristede sats gælder for lån med en løbetid på 9 år eller mere.
Det bemærkelsesværdige er dog, at selv om de gældende føderale satser betragtes som “markedsrenter”, i det omfang, at man ved at betale renter af lån inden for familien til disse satser undgår gavebehandling, er de stadig bemærkelsesværdigt gunstige satser; i de seneste måneder har den kortfristede sats kun været på 1/4 af 1 %, den mellemlange sats er lige under 1 %, og selv den langfristede sats er under 2,5 %! I modsætning hertil er det nationale gennemsnit for et 15-årigt realkreditlån ca. 2,8 % (i skrivende stund), og et 30-årigt realkreditlån er næsten 3,5 %. Som følge heraf kan intra-familie realkreditlån stadig være meget tiltalende som lånerenter, selv når renten skal være “høj nok” til at opfylde IRS’ AFR-krav.
Implementering af intra-familie realkreditlån
En af de største udfordringer for mange familier, der overvejer intra-familie lån – især intra-familie realkreditlån – er simpelthen det administrative arbejde og kravene for at gennemføre lånet korrekt, især fordi lånet skal registreres korrekt i forhold til boligen, for at renterne kan være fradragsberettigede for låntageren (og især er der også behov for klar dokumentation af lånet, hvis långiveren nogensinde ønsker et skattefradrag for beløb, der ikke er tilbagebetalt, hvis låntageren misligholder sine forpligtelser).
Dertil kommer, at nogle familier faktisk foretrækker en mere formel låneordning; f.eks. når forældrene som långivere virkelig har til hensigt, at transaktionen skal være et lån (og ikke en skjult gave), vil de være sikre på, at barnet som låntager respekterer det på passende vis og lærer et vist økonomisk ansvar (selv om de stadig nyder godt af gunstigere lånebetingelser end dem, de ville få fra en bank, og at lånerenterne forbliver i familien). Alternativt, hvis pengene lånes ud fra en familiefond, vil administrator sandsynligvis ønske, at lånet dokumenteres og registreres korrekt for at dokumentere, at de forvaltningsmæssige forpligtelser til at forvalte fondens formue på en ansvarlig måde opfyldes.
En interessant ny løsning på dette område er National Family Mortgage, et selskab, der fungerer som “mellemmand” for at hjælpe med at behandle og vedligeholde realkreditlån inden for familien, idet det håndterer alt fra udarbejdelse af gældsbrevet mellem parterne, dokumentering af den tillidserklæring, der pantsætter ejendommen som sikkerhed, og registrering af den i den rette jurisdiktion, etablering af elektroniske pengeoverførselsordninger for lånebetalinger (herunder evt. deponering af ejerskifteforsikring og ejendomsskat) og udsendelse af betalingsmeddelelser og saldoopgørelser og endda udstedelse af de korrekte skattemyndighedsrapporteringsformularer (formular 1098 til låntageren for betalte realkreditrenter og formular 1099-INT til långiveren for modtagne renter). Hvis lånet er struktureret som rentebetinget, kan National Family Mortgage-tjenesten også hjælpe med at arrangere, at en del af lånet eftergives årligt (hvilket er langt mindre tilbøjeligt til at udløse IRS-undersøgelse, når renterne betales, lånedokumenterne registreres, og alle de andre formaliteter i forbindelse med transaktionen overholdes).
Kostprisen for denne service er et engangsgebyr på mellem 725 og 2.100 dollars (afhængigt af lånets størrelse) for lånedokumenterne (hvilket, bemærkelsesværdigt nok, generelt stadig er meget mindre end oprettelsesgebyret for et traditionelt realkreditlån!), en ekstra registreringsafgift, der betales direkte til staten/amtet (for jurisdiktioner, der kræver det), og den løbende låneservice (med opgørelser, elektronisk pengeoverførsel, IRS-rapportering osv.) koster 15 USD/måned (eller lidt mere for større lån og med et ekstra gebyr på 15 USD/måned for deponeringstjenester). Læsere af denne blog kan få 15% rabat på engangsgebyret for enhver af deres klienter, der benytter sig af tjenesten, ved at indtaste kuponkoden “KitcesBlogDeal” (uden anførselstegn), når klienten tilmelder sig. (Redaktørens note: Dette er blot et gratis tilbud til læsere af denne blog; der er ingen økonomisk vederlag eller andet forhold mellem Nerd’s Eye View og National Family Mortgage.)
I sidste ende er intra-familie realkreditlån stadig en temmelig “niche” strategi, da det kræver en vis betydelig økonomisk formåen for familien at have råd til lånet til børn eller andre familiemedlemmer i første omgang. Ikke desto mindre gør tjenester som National Family Mortgage processen betydeligt lettere at gennemføre og administrere, og det til en pris, der stadig er langt mindre end oprettelsesgebyret for et traditionelt realkreditlån, samtidig med at alle løbende rentebetalinger forbliver i familien. Og på dagens gældende føderale satser er der mange muligheder for forældre til at hjælpe børn eller andre familiemedlemmer med at gøre boligkøb mere overkommelige, selv mens de genererer, hvad der stadig er et rimeligt afkast i betragtning af dagens lave afkastmiljø!
(Denne artikel blev inkluderet i Carnival of Wealth, And Stay Out Edition på Control Your Cash, Carnival of Investing #13 på Investeem, Carnival of Financial Planning på My Personal Finance Journey, og også Carnival of Personal Finance #397 på My Personal Finance Journey).
