Som dagens klima med rekordlav lagerbeholdning og rekordhuse salgspriser fortsætter, skal ejendomsinvestorer forstå og implementere en bred vifte af taktikker og strategier for at holde deres porteføljer i live og rentable.
Når det gøres korrekt, giver en double closing investorer mulighed for at bevæge sig hurtigt på at erhverve investeringsejendomme med minimal kapital. Udnyttelse af en dobbelt lukning er en kreativ exitstrategi for ejendomsgrossister.
I denne ultimative guide vil vi nedbryde alt, hvad du behøver at vide om at bruge den dobbelte lukningsmetode.
Når du har læst denne artikel, vil du lære følgende:
- Du vil kende forskellen mellem assignment og double closing.
- Du vil vide, hvordan og hvornår du kan bruge en assignment eller double closing til din fordel.
- Du vil have en ny exittaktik at tilføje til din strategi for ejendomsinvestering.
Vi håber, at du nyder Double Closing: Den ultimative guide! Lad os dykke ned og lære at lukke flere handler!
- Hvad er en Double Closing?
- Hvordan fungerer en Double Closing i fast ejendom?
- Er Double Closing ulovligt?
- Hvordan man laver en Double Closing (5 trin)
- Har du brug for penge for at Double Closing?
- Double Closing vs. Assignment
- Er dobbelt lukning med titelfirmaer normalt?
- Hvordan finansierer man en dobbelt lukning?
- Pros og cons af dobbelt lukning i fast ejendom
Hvad er en dobbelt lukning?
En dobbelt lukning er en ejendomsinvesteringsstrategi, der primært bruges af grossister. Denne metode giver en sekundær lukningsmulighed for at få en investeringshandel gennemført.
En dobbeltlukning er, når to ejendomshandler finder sted på samme tid og typisk involverer tre parter: den oprindelige sælger, grossisten/investoren og slutkøberen. Grossisten/investoren er involveret i begge lukninger.
På det nuværende 2020-ejendomsmarked er lagerbeholdningen fortsat lav. Der er dog sælgere derude, som skal sælge hurtigt. Investorer, der forstår exitstrategien med dobbelt lukning, kan udnytte dette og etablere en handel, hvor alle parter vinder.
Hvordan fungerer en dobbelt lukning i fast ejendom?
En dobbelt lukning organiseres og koordineres af ejendomsinvestoren/grossisten. Denne investor fungerer i det væsentlige som mellemmand.
Da der er så mange bevægelige dele ved en dobbelt lukning, bør investoren være organiseret, kende sammenligningerne på ejendomsmarkedet grundigt, være kommunikativ med alle parter og arbejde sammen med et velinformeret titelfirma.
Tænk på de to handler som:
Den første transaktion (A→B): Sælgeren er “A” og grossisten/investoren er “B”.
Den anden transaktion (B→C): Sælgeren er “A” og grossisten/investoren er “B”: Som investor (“B”) vil du som investor (“B”) købe en ejendom med rabat fra en sælger og derefter straks sælge den pågældende ejendom til en ny slutkøber, “C”.
Finansieringen kan etableres på en sådan måde, at det kontante provenu fra investorens salg til slutkøberen (B→C) kan finansiere købet fra den oprindelige sælger (A→B) via escrow.
Når titelfirmaet modtager midlerne fra slutkøberen og afslutter A→B-transaktionen, kan investoren derefter straks afslutte salget af B→C.
Når B→C afsluttes, er provenuet det, som investoren tjener på handlen!
Da disse to transaktioner finder sted på samme tid, blev udtrykket “double closing” opfundet. En dobbelt closing kan også kaldes en “simultan closing” eller “back to back closing”.
Er dobbelt lukning ulovlig?
Hver stat vil have sine egne krav og regler omkring udførelse af en dobbelt lukning. Når det er sagt, er dobbelt lukning lovlig i mange amerikanske stater. Investorer bør altid samarbejde med en lokal velrenommeret ejendomsmægleradvokat for at holde sig ajour med de seneste regler og bestemmelser.
Flere stater tillader wholeselling og dobbelt closing med forbehold omkring følgende punkter:
- Afhænger af, om investoren er principal i handlen, hvilket betyder, at investoren køber ejendommen for sig selv.
- Afhænger af den finansieringskilde, der anvendes til begge sider af den dobbelte closing.
- Afhænger af, om investoren er en autoriseret ejendomsmægler eller ej.
Der er mange misforståelser omkring begreberne wholesaling og dobbelt closing. Denne forvirring kan skræmme investorer væk fra helt lovlige investeringsmuligheder. Det er meget vigtigt at søge juridisk rådgivning om ejendomshandel og forstå, hvad du kan og ikke kan gøre i din stat.
Double Closing In California
En double closing er lovlig i Californien. Men den “samme dag” dobbelte lukning vil faktisk finde sted over mindst to dage. B til C transaktionen vil blive lukket mindst en dag efter, at A til B transaktionen er lukket.
Dette giver mulighed for den minimale nødvendige “title policy procurement” tid, der er pålagt af staten Californien. Hver del af den dobbelte lukning skal lukkes uafhængigt af hinanden med sine egne midler.
Dobbelt lukning i Florida
En dobbelt lukning er lovlig i Florida. Investorerne kan dog ikke længere anvende slutkøberens købsmidler til at finansiere deres køb af den pågældende ejendom fra den oprindelige sælger. Derfor skal investorerne fremføre deres egen kapital for at afslutte A→B-købet.
Dobbelt lukning i Texas
En dobbelt lukning er lovlig i Texas med nogle få forbehold.
Som i Florida og Californien kan investorer ikke længere udnytte midlerne fra transaktionskøb C til at finansiere A→B-delen af den dobbelte lukning.
En investor kan anvende transaktionsfinansiering eller hard money til at finansiere det oprindelige køb. Transaktionsfinansiering kan også kaldes “flash funding”, “same-day funds”, “ABC funding” eller “one-day bridge loan”.
Hvordan man laver en dobbelt lukning (5 trin)
Her er en trinvis oversigt over, hvordan man laver en dobbelt lukning i fast ejendom:
Strin 1: Find handlen
Grossisten/investoren finder en motiveret sælger og en genstandsejendom ved at udnytte sin markedsføringsindsats, Multiple Listing Service (MLS), investornetværk, køberliste, køre for dollars, fuglehunde, banditskilte, direct mail eller andre reklamemetoder.
Stræk 2: Forhandle kontrakten
Grossisten/investoren samarbejder med ejeren/sælgeren om at forhandle en købspris og sikre ejendommen med en købs- og salgsaftale. Dette er A→B-delen af den dobbelte lukning.
*Note: Hvis grossisten overvejer en traditionel engroshandel på dette tidspunkt, vil det være afgørende at medtage en overdragelsesklausul. Da grossisten/investoren imidlertid planlægger at dobbeltlukke, er en overdragelsesklausul ikke længere nødvendig.
Stræk 3: Find en slutkøber
Grossisten/investoren vil arbejde på at finde en ny slutkøber til ejendommen. Når denne køber er fundet, vil grossisten/investoren forhandle med slutkøberen og sikre en separat købs- og salgsaftale. Dette er B→C-delen af den dobbelte lukning.
Stræk 4: Opstilling af begge lukninger
Grossisten/investoren vil arbejde sammen med et investorvenligt titelfirma og en lukningsagent for at koordinere disse lukninger. Ideelt set vil begge lukninger finde sted på samme tid eller inden for få timer efter hinanden, afhængigt af statens krav omkring finansiering.
Stræk 5: Luk handlerne & Bliv betalt!
Når titelfirmaet lukker begge transaktioner, overtager køber ejerskabet af ejendommen, sælger indkasserer provenuet fra salget, og grossisten indkasserer et pænt engrosgebyr!
For mere om, hvad der sker under en ejendomsslutning, se denne korte video:
Har du brug for penge for at dobbelt lukke?
Om du har brug for penge for at dobbelt lukke eller ej, afhænger af din specifikke stat.
Hvis Escrow Funding er en mulighed:
Hvis staten tillader, at A→B-afslutningen finansieres med B→C-finansiering, behøver grossisten/investoren ikke at medbringe penge til bordet til afslutningen.
I dette tilfælde er det slutkøberen, der i sidste ende medbringer de penge, der skal finansiere begge handler. Slutkøberen medbringer midler til at købe den pågældende ejendom, og titelfirmaet opbevarer disse penge i escrow.
Hvis Escrow Funding ikke er en mulighed:
Hvis staten ikke tillader, at midler fra den anden afslutning anvendes til købet i den første afslutning, må investoren bringe sin egen kapital til bordet. Hvis investoren ikke ønsker at anvende sin egen kapital, kan transaktions- eller kortfristet finansiering anvendes som løftestang.
Dobbelt lukning vs. overdragelse
Dobbelt lukning og overdragelse er to exitstrategier, der almindeligvis anvendes af ejendomsgrossister. Der er vigtige forskelle mellem de to strategier.
I en overdragelse af en kontrakthandel køber eller ejer grossisten/investoren faktisk aldrig den pågældende ejendom. Grossisten får den pågældende ejendom i en købekontrakt med en overdragelsesklausul og overdrager derefter retten til at købe til en anden slutkøber.
Grossisten tjener penge ved at opkræve et overdragelsesgebyr, når ejendomshandlen afsluttes. Derfor er grossisten aldrig ejeren af ejendommen og optræder aldrig i ejendomsretskæden.
I en dobbelt lukning vil grossisten/investoren kortvarigt eje ejendommen, før han sælger den til slutkøberen. Det betyder, at grossisten/investoren vil optræde på titelkæden.
En dobbelt lukning indebærer to separate lukninger med to separate sæt lukningsoplysninger, HUD-1 eller andre afregningsoversigter og titelforsikring/lukningsgebyrer. Investor vil faktisk købe eller sælge en ejendom ved den første afslutning og derefter købe eller sælge ejendommen ved den anden afslutning.
En dobbelt lukning er også dyrere end en overdragelse. Ved en dobbelt lukning betaler investoren lukkeomkostninger for to separate transaktioner.
I en overdragelsesaftale ejer investoren faktisk aldrig ejendommen. Det betyder, at investoren typisk ikke skal betale disse afslutningsomkostninger for begge transaktioner!
Grossisten/investoren skal vurdere, hvilket risikoniveau han eller hun er tryg ved at påtage sig, når han eller hun beslutter sig for at foretage en overdragelse eller en dobbelt closing.
Er dobbelt closing med titelfirmaer normalt?
Nogle titelfirmaer kan udføre dobbelt closing. Men i betragtning af de unikke timingsbehov og de mange bevægelige dele i forbindelse med disse typer investeringshandler er det afgørende vigtigt, at investoren arbejder med et investorvenligt titelfirma eller en erfaren afslutningsadvokat.
Mange titelfirmaer vil enten ikke vide, hvordan man udfører en dobbelt lukning, eller nægte at udføre dem. Det er vigtigt at interviewe flere titelvirksomheder og bede om anbefalinger fra dit investornetværk for at finde investorvenlige virksomheder.
Hvordan finansierer man en dobbelt lukning?
Finansiering af en dobbelt lukning kan ske på en af to måder.
Den første måde er, hvis slutkøberen medbringer midler til at købe den pågældende ejendom (B→C), og grossisten/investoren bruger disse midler til at finansiere den første lukning på samme tid (A→B).
Mange stater tillader ikke længere denne praksis, så grossister/investorer kan enten bruge deres egen kapital eller finde transaktionsfinansiering.
Transaktionsfinansiering er, når en långiver vil låne op til det fulde beløb for handlen til investoren/grossisten for at gennemføre A→B-købet. Dette gør det muligt for investoren at afslutte uden at anvende sine egne penge.
Den transaktionelle finansieringslångiver vil typisk opkræve en procentdel af lånet samt et oprettelsesgebyr. Disse gebyrer er ikke billige! Men hvis handlen er sød nok, og investoren har fundet, at handlen giver mening, kan denne finansiering være det værd.
Transactional funding-långivere vil i modsætning til hard money-långivere typisk kræve en hurtig omsætningstid for at blive betalt tilbage. Derfor skal en dobbelt lukning finde sted hurtigt, typisk inden for få timer eller 1-2 hverdage, for at denne finansieringskilde kan fungere.
Her’ en videooversigt over transaktionsfinansiering til dobbelt lukning af fast ejendom:
Traditionelle realkreditmuligheder såsom et konventionelt eller FHA-lån vil ikke fungere med dobbelt lukning af investeringstilbud på grund af nationale regler og krydderi krav.
Vil du lære at opbygge en liste over kontantkøbere? Tjek kontantkøbere:
Pros And Cons Of Double Closing In Real Estate
Advantages of Double Closing
Der er mange fordele ved dobbelt lukning.
I modsætning til en traditionel kontraktoverdragelse giver en dobbelt lukning mulighed for mere privatliv. Investorens nettofortjeneste ved engroshandel vil være fortrolig for den oprindelige sælger og slutkøberen på grund af de to separate lukninger, der finder sted.
Dette er især en fordel, hvis du opnår en højere fortjeneste, eller hvis du var i stand til at sælge ejendommen til en højere pris, end den oprindelige sælger troede, at ejendommen var værd.
Nogle sælgere eller slutkøbere kan være frustrerede eller true med at bakke ud af en handel, hvis de mener, at en grossist/investor “tjente for meget” på handlen.
En dobbelt lukning giver mulighed for privatlivets fred, så disse andre parter ikke kender din endelige fortjeneste.
Ulemper ved dobbelt lukning
Dobbelt lukning er dyrere end en simpel overdragelse, fordi der er to lukningstransaktioner og ikke kun én. Derfor skal grossisten/investoren være forberedt på at betale for lukkeomkostninger på to transaktioner: på købssiden (A→B) og på salgssiden (B→C).
En dobbelt lukning kræver også mere arbejde af investoren/grossisten. Denne investor administrerer to ejendomshandler, to separate kommunikationslinjer med sælger og den endelige køber og alt det tilhørende papirarbejde.
Den større risiko og de krævede mandetimer kan imidlertid være den ekstra indsats værd, da investoren potentielt kan tjene meget mere på en dobbelt lukning end på en traditionel overdragelseshandel.
Sluttanker om dobbelt lukning
Forståelse af, hvordan og hvornår en dobbelt lukning skal anvendes, kan være en klog metode for ejendomsinvestorer på alle erfaringsniveauer.
Hvad enten du flipper huse, sælger nødlidende ejendomme eller leder efter langsigtet passiv indkomst, vil det være en god idé at finde en pålidelig investeringsniche og -strategi, når du leder efter dine egne ejendomshandler!