Hvis du har hørt om 1031-udveksling i Texas eller har hørt om venner og kolleger, der foretager en sådan, undrer du dig måske over, hvad det store problem er? Hvad er denne snak om 45-dages reglen og 180-dages reglen? Og eftersom Texas ikke har statslige indkomstskatter, hvad er så overhovedet fordelen?
For Texas’ ejendomsinvestorer er det en god måde at sikre, at du beholder så mange af dine investeringsgevinster som muligt i stedet for at give flere penge til staten. Det har også en række fordele ud over skattebesparelser. Det kan være med til at give fleksibilitet i forhold til den type ejendom, du ønsker at eje, og det kan være med til at forbedre cashflowet.
I denne artikel har vi forklaret de fire vigtigste grunde til, at alle ejendomsinvestorer bør foretage en 1031-udveksling. Selv hvis du er buy-and-hold-typen, der aldrig sælger, vil denne artikel være nyttig i din rejse med fast ejendom.
#1 – En 1031-udveksling i Texas kan spare dig på skatterne
Den første og vigtigste grund til, at nogen foretager en 1031-udveksling, er at spare på skatterne. Næsten alle dele af staten, fra Austin til El Paso og Amarillo til Houston, har oplevet en enorm værdistigning. Uanset om du ejer boliger eller erhvervsejendomme, var Texas’ ejendomsmarkeder i brand i 2010’erne. Læg dertil et sundt jobmarked, en blomstrende økonomi og en massetilstrømning af californiere og østkystboere. Hvis du har ejet nogen form for fast ejendom i Texas i løbet af de sidste tyve år, har du sandsynligvis været tilfreds med resultatet.
I første omgang kan denne skattebesparelsesfordel virke indlysende. Ingen ønsker at betale kapitalvindingsskat, og 1031-udvekslingen er din sidste sande mulighed for at undgå disse skatter. Men inden for fast ejendom er der så mange flere skatter end blot kapitalgevinster. 1031-ombytningen i Texas kan også hjælpe med disse skatter:
- Afskrivningsgenoprettelsesskat – Uanset om du har afskrevet din ejendom eller ej, antager skattemyndighederne, at du har gjort det! Hvad værre er, er at genvinding af afskrivninger beskattes næsten på indkomstskatteniveau
- Ejendomsskat – Ejendomsskattesatserne i Texas er nogle af de højeste i landet. Hvis du ønsker at foretage en 1031-udveksling i Texas og købe en erstatningsejendom i en anden stat, kan du spare på ejendomsskatterne. Dette kan være med til at forbedre cash-flowet for din ejendom
- Affordable Care Act (Obamacare) 3,8 % skat – Indført som en del af sundhedsreformerne under Obamas præsidentperiode, vil du, hvis du har en høj indkomst, blive pålagt en ekstra skat på 3,8 % på din kapitalgevinst fra et ejendomssalg. En 1031-udveksling i Texas kan udskyde eller fjerne denne skat
#2 – Større fleksibilitet på ejendomstype
De fleste ved, at hovedformålet med en 1031-udveksling er at udskyde skatterne, men ikke så mange taler om den fleksibilitet, som en 1031-udveksling i Texas kan give. I stedet for at være fastlåst med den ejendomstype, du ejer (flerfamiliebolig, industri, erhverv osv.), kan en 1031-udveksling være den bedste måde at købe en anden ejendomstype på.
Nogle bliver forvirret af udtrykket “lignende” og antager, at det betyder, at du skal udveksle en butiksejendom med en anden butiksejendom, eller et enfamiliehus med et andet SFH. Dette er ikke tilfældet! Enhver ejendom, der “anvendes i en produktiv forretning eller investering”, er af samme art som en anden. Så længe det ikke er din personlige ejendom (dvs. du bor ikke i den), er en 1031-udveksling fair game.
Dette kan være fantastisk for investorer, der har opbygget en portefølje af boligudlejningsejendomme, og som ønsker at dykke deres tå i erhvervsejendomme. Eller hvis du er træt af toiletter, lejere og skrald, kan du kigge på DST- eller NNN-ejendomme. Det er begge strukturer, der giver dig mulighed for at være helt fri af din investering. Andre veje, som investorer forfølger, er olie & gas royalties, som er ligesom en udlejningsejendom, tro det eller ej.
Geografisk mangfoldighed
Nu kan du ikke kun bruge en 1031-udveksling i Texas til at give fleksibilitet på ejendomstyper, den kan også bruges til at købe en ejendom i et andet område. Lad os sige, at du ejer en ejendom på et marked, som du tror vil opleve en nedgang i løbet af de næste par år. Glem alt om at forsøge at sælge din ejendom hurtigt (hvilket kan være svært, hvis du befinder dig på et købermarked) og betale skat på salget. I stedet giver en 1031-udveksling dig fleksibilitet til at udskyde skatterne og købe i et andet område uden problemer.
Mange investorer, der bor på kysterne, udtrykker et ønske om at investere i flere ejendomme, men føler, at priserne og cap-raterne ikke er fristende nok. Ved at sælge en investering i Californien kan du købe flere udlejningsejendomme i hele midtvesten eller sydpå. Dette spreder din portefølje fra geografisk risiko og øger sandsynligvis dit cashflow.
#3 – 1031 Exchange “Trade Up”
En anden stor fordel ved en 1031-udveksling i Texas er muligheden for at bruge din eksisterende egenkapital til at “trade up” i ejendomsværdi. Lad os for eksempel sige, at du ejer en udlejningsejendom på 500.000 dollars og stadig skylder 300.000 dollars på realkreditlånet. Din egenkapital i ejendommen er på 200.000 dollars. Med en 1031-udveksling kan du sælge denne eksisterende ejendom og bruge hele den 200.000 USD som udbetaling på en større, potentielt 1 mio. USD ejendom.
Med et traditionelt salg ville du sandsynligvis skulle betale kapitalvindingsskat og afskrivningsgenvindingsskat, så du kunne ikke bruge hele den 200.000 USD i den næste ejendom. Det er her, at folk indser, at 1031-udvekslingen måske er det bedste enkeltstående værktøj, som investorer har til at samle en formue på køb-og-hold-ejendomme. Ved at udskyde skatterne kan du fortsætte med at “bytte op”, indtil du er indstillet med en stor ejendom og støt og roligt betaler ned på realkreditlånet.
Det er sandt, at det oprindelige kapitalgevinstskattebeløb er “skjult” i din erstatningsejendom og venter, indtil du sælger. Den store ting er, at du kan fortsætte med at udskyde ved at lave en anden 1031-udveksling. Derefter kan du videregive ejendommen til dine arvinger, og de vil arve den på et “optrappet” grundlag. Det betyder, at dine arvingers grundlag vil være markedsværdien på arvetidspunktet. Vi vil diskutere, hvordan 1031-udvekslinger kan bruges som et fantastisk ejendomsplanlægningsværktøj yderligere på nummer fem.
#4 – Masser af kvalificerede mellemmænd i Texas
En anden fordel ved at foretage en 1031-udveksling i Texas er, at det har nogle af de mest kvalificerede mellemmænd pr. indbygger. For at foretage en 1031-udveksling i Texas (eller hvor som helst, for den sags skyld) skal du bruge en kvalificeret mellemmand.
Mange stater har kun en håndfuld kvalificerede mellemmænd inden for deres grænser. Nogle har ikke nogen kvalificerede mellemmænd i hele staten. Texas har på den anden side 18 kvalificerede formidlere, der opererer i staten. Hvis du er inden for en tidslinje på 45 dage eller 180 dage og arbejder inden for en stram periode, kan du være sikker på at vide, at en kvalificeret mellemmand er klar til at hjælpe.
#5 – 1031-udveksling i Texas til ejendomsplanlægning
Mens 1031-udvekslingen er bedst kendt som en strategi til skatteudskydelse, kan den også være et fantastisk ejendomsplanlægningsværktøj. Som vi nævnte tidligere i artiklen, planlægger mange investorer på “swapping til you drop”. Det betyder, at de vil foretage en 1031-udveksling, indtil de går bort, og deres arvinger vil arve ejendommen eller ejendommene på et “step-up”-grundlag.
Men hvad nu, hvis du hellere vil sælge de ejendomme, du ejer før det, og investere i noget, der er lettere at administrere? Medmindre dine børn eller din betydelige anden har en baggrund i ejendomsadministration, kan det være en god mulighed at bruge 1031-udvekslingen til ejendomsplanlægning.
En taktik at overveje er at lave en udveksling med en enkelt ejendom og købe flere interesser i forskellige Delaware Statutory Trusts (DST’er). Disse er “crowdfunded” ejendomsinvesteringer, hvor du ejer en bestemt procentdel beløb. Den store fordel er, at de forvaltes for dig, og du modtager en check med posten hver måned.
Lad os sige, at du ejer en lejlighedsejendom, der er steget i værdi i løbet af de sidste mange år. Lad os også antage, at du har tre børn, og at du ønsker at give hvert barn en lige stor andel. Ved at overdrage hele bygningen og dele andelen mellem tre børn kan der opstå konflikter om, hvornår bygningen skal sælges, eller hvad der skal ske med den.
Hvis du sælger bygningen og giver hvert barn provenuet, vil du blive ramt af en stor skatteregning. Ved at foretage en 1031-udveksling og købe tre andele af separate DST-ejendomme løser dette problemet. Hvert barn får en separat investering, der giver “postkassepenge”, og de kan selv bestemme, hvad de vil gøre med deres egen andel.