At hjælpe de ældre med at leve i komfort er hovedmålet i nichen for assisteret bolig i sektoren for ejendomsinvesteringsfonde inden for sundhedssektoren. Dette indebærer at stille infrastrukturen til rådighed for et bredt spektrum af tjenester, fra well-living-komplekser hele vejen til langtidsplejefaciliteter, også kendt som plejehjem. De aldrende babyboomere vil i stigende grad efterspørge disse tjenester i løbet af de næste par årtier, så der er en langsigtet medvind. Men lige nu står virksomhederne i sektoren over for modvind som f.eks. problemer med overbygningen (plejeboliger) og betalingsproblemer (plejehjem). Derfor er det nok bedst at holde sig til de største og mest diversificerede operatører. Her er hvorfor Welltower (NYSE:WELL), Ventas (NYSE:VTR) og for dem med lidt mere risikotolerance Omega Healthcare Investors (NYSE:OHI) er de bedste assisted-living-aktier at købe i 2019.
Dyrt, men skifter tilbage til vækst
Aktier i Welltower, en af de største sundhedsrealkreditinstitutter, er ikke billige i dag. Dens afkast er et relativt beskedent 5 %, og dens kurs- til driftsfondene-forhold er forhøjet på omkring 19 gange. Der er dog mere i historien her end blot disse tal.
Bilagekilde: Getty Images
Welltower har arbejdet på at øge andelen af privatbetalende kunder i sine faciliteter på grund af bekymringer om, at den føderale regering vil skære ned på det, som Medicare og Medicaid betaler for de tjenester, de leverer.
På nuværende tidspunkt er overgangen stort set fuldført, og omkring 90 % af huslejerne dækkes primært af privatbetalende kunder. Omkring to tredjedele af lejerne kommer fra ældreboliger og yderligere 23 % fra ambulante læge- og sundhedssystemer. Kun ca. 10 % kommer fra plejehjem, som er stærkt afhængige af tredjepartsbetalere.
Processen med at ændre sin porteføljesammensætning har haft en negativ indvirkning på Welltowers resultater: Midler fra driften faldt i 2017 og var stort set uændret i 2018. Situationen afspejlede sig også i selskabets udbytte: 2018 var det første år i over et årti, hvor Welltower ikke tilbød investorerne en årlig udbetalingsforhøjelse. Pausen var dog et fornuftigt træk, da procentdelen af trailing-FFO til udbetaling er høj, nemlig omkring 100 %.
WELL FFO Per Share (TTM) data fra YCharts.
Det sagt, med denne overgang stort set bag sig, burde Welltower nu kunne fokusere på vækst igen. Faktisk annoncerede det købet af en 55-bygninger medicinsk kontorportefølje i begyndelsen af januar. Det er uden for området for plejeboliger, men udvider sin tilstedeværelse i en hurtigt voksende niche inden for sundhedssektoren og bidrager til yderligere at diversificere REIT’s portefølje. Det er også værd at bemærke, at selskabet i hele denne periode har bevaret en kreditvurdering med investeringsstatus.
Sammenfattende er Welltower en af de største aktører i REIT-industrien inden for sundhedssektoren, det er finansielt stærkt, og det er begyndt at se mod vækst igen. På trods af sin forhøjede værdiansættelse (som i høj grad er relateret til overgangen til privat betaling) bør Welltower stå øverst på de konservative investorers observationslister for 2019.
Se den seneste udskrift af Welltowers indtjeningsopkald.
En anden gigant at overveje
Som sagt er Welltower ikke den eneste store, finansielt stærke sundhedsreitvirksomhed. Ventas har historisk set været blandt de bedst drevne REIT’er i sektoren og har ofte skiftet holdning forud for sine rivaler i forventning om ændrede forhold. Ventas har f.eks. afhændet de fleste af sine plejehjemsaktiver et år eller deromkring, før sektoren begyndte at krakelere. Til sammenligning handlede HCP, en anden gigant i branchen, ikke hurtigt nok og måtte afvikle sin plejehjemsvirksomhed fra en svag position – og foretage en bekostelig afskrivning.
Samtidig vil man, når man sammenligner FFO-resultaterne for Ventas og Welltower, bemærke, at Ventas har klaret sig lidt bedre i løbet af de sidste fem år. Det betyder ikke, at Ventas’ resultater har været fantastiske, men det lykkedes virksomheden at komme igennem en vanskelig overgangsperiode uden at påføre aktionærerne alt for meget smerte. I mellemtiden har virksomheden øget sit udbytte i otte år i træk.
WELL FFO Per Share (TTM) data fra YCharts.
Ventas er nogenlunde lige så diversificeret som Welltower og har ligesom sin jævnaldrende virksomhed med større markedsværdi en investeringsvenlig balance. Når det er sagt, ser Ventas lidt bedre ud på udvalgte målinger, herunder dens finansielle gæld til EBITDA-forhold og dens dækning af faste omkostninger. Ventas har endda et højere udbytte på omkring 5,3 % i dag. På baggrund af alt dette ser Ventas ud til at være en bedre investeringsmulighed end Welltower – og det er det måske også. Faktisk er Ventas’ kurs/trailing-FFO-forhold et langt mere fornuftigt 14,5.
Ventas fokuserer imidlertid på byggeri inden for medicinske kontorer og forskningssegmenter. Det er en god strategi, som vil diversificere REIT’s portefølje og understøtte FFO-væksten. Men det er en langsommere vækststrategi end opkøb – Welltowers nuværende foretrukne metode til udvidelse af sin portefølje. Så Ventas er en god mulighed, men Welltower ser ud til at have et større opadgående potentiale i 2019 — hvilket er grunden til, at det får topplaceringen her.
Det sagt ville du ikke gå galt med nogen af disse navne, hvis du leder efter en investering i assisteret bolig — idet du selvfølgelig bemærker, at de hver især søger at udvide ud over dette segment til områder med højere vækst inden for sundhedsplejeejendomsområdet.
Se den seneste udskrift af Ventas’ indtjeningsopkald.
For dem med en høj risikoappetit
Welltower og Ventas har specifikt undgået plejehjem på grund af den risiko, som tredjepartsbetalingsændringer udgør. Den sidste investering på denne liste, Omega Healthcare Investors, har en strategi, der går helt imod dette. Plejehjem tegner sig for ca. 83 % af dens lejeindtægter – resten stammer fra ældreboliger. Det er faktisk en af de største aktører inden for langtidsplejeområdet.
Her er sagen: Omega har klaret sig ret godt på trods af de problemer, som plejehjemmene har stået over for. De sidste par år har været hårde for aktionærerne, hvor et brat fald i FFO har presset REIT’s trailing FFO payout ratio over 100 % i en periode. Resultaterne er imidlertid blevet bedre igen, og udbetalingsgraden er tilbage i 90 %-området. Og selskabet er fortsat rimeligt velfinansieret med et gældskvote/EBITDA-forhold på linje med Welltower og Ventas’. Selskabet ligger også godt inden for sine gældsklausuler, og huslejedækningen for porteføljen, som er med til at vise, hvor godt dets lejere klarer sig, er solid på 1,7.
OHI-data fra YCharts.
Og Omega fortsætter med at udvide sin portefølje med opkøb, der delvist finansieres af frasalg af ikke-kerneaktiver, og udnytter plejehjemssektorens svaghed til at udvide sin forretning. Der er ingen grund til at forvente, at det vil ændre denne strategi.
Med denne baggrundshistorie — plus en aktie, der er prissat til et relativt lavt FFO-forhold på ca. 11,7 og giver et afkast på 7,5 % — ser Omega temmelig lokkende ud her. Men investorer, der søger at sove godt om natten, vil måske ønske at tage et pas. I løbet af de sidste par år har aktiekursen været temmelig volatil, og den store eksponering mod tredjepartsbetalere er en joker. Med andre ord kan store kurssvingninger være normen for denne aktie i et stykke tid.
Selvfølgelig bør aggressive investorer, der søger at maksimere den indkomst, de genererer – og som er villige til at ride igennem op- og nedture med en velforvaltet plejehjemsejendom – nok tage sig tid til et dybt dyk. Hvis du har maven til det, kan Omega være en god højafkastmulighed at tilføje til din portefølje i 2019.
Se den seneste udskrift af Omega Healthcare Investors’ indtjeningsopkald.
Stort og stærkt
De fleste investorer, der er interesserede i det assisterede boligområde, vil være bedst tjent med at holde sig til de største spillere, der sportsligt har et solidt finansielt fundament. Welltower, Ventas og Omega passer alle ind i dette billede. Trods en lang og vellykket historie har Welltower lidt af en turnaround-fornemmelse. Selskabet har flyttet rundt på sin portefølje for at reducere risikoen og synes nu at være tilbage i vækstmode. Ventas har foretaget et lignende skift, men fokuserer på nybyggeri – en mere langsom og stabil tilgang, som konservative, værdibevidste investorer sandsynligvis vil finde attraktiv. Og Omega er med sit fokus på plejehjem og høje udbytte mest velegnet til risikotolerante investorer.