Hvor vi skitserer de specifikke regler for 1031-udveksling i Californien, skal vi først introducere det grundlæggende koncept for en 1031-udveksling. Ved et traditionelt salg af en ejendom skal en sælger betale kapitalvindingsskat af enhver gevinst, der realiseres ved salget. En måde at undgå at betale kapitalvindingsskat på er at udskyde betalingen ved at indgå en Section 1031 Exchange. Som navnet antyder, er der ved en 1031-udveksling tale om en “udveksling” af ensartede ejendomme i stedet for et traditionelt salg. Hvis transaktionen opfylder betingelserne, udskydes en eventuel realiseret gevinst, indtil den erstatte ejendom sælges på et senere tidspunkt. En almindelig misforståelse er, at ejendom, der sælges i Californien, skal erstattes af ejendom i Californien, men dette er ikke sandt. Kravet om “tilsvarende” er meget generelt og gør det muligt for en Exchangor at erhverve ejendom uden for Californien, hvis vedkommende ønsker det.
I Internal Revenue Service Code fastsættes de krav, der skal være opfyldt, for at en transaktion kan drage fordel af 1031 Exchange-behandling. Ud over de krav, der findes i IRS Code, skal kvalificerede mæglere følge yderligere regler, der er lovgivet af staten Californien, for byttehandler, hvor den gamle eller afståede ejendom eller den ejendom, der er parkeret hos Exchange Accommodator Titleholder, er beliggende i Californien.
Hvordan fungerer en 1031-byttehandel i Californien? I reglerne for 1031-udveksling i Californien hedder det generelt, at enhver, der formidler en udveksling mod betaling, opretholder et kontor i staten med henblik på at formidle udvekslinger eller reklamerer for tjenester som formidler i staten, skal følge de specifikke regler for Californien.
En kvalificeret mægler, der opererer i Californien, skal opretholde en kaution på 1 mio. USD, deponere et beløb i kontanter eller værdipapirer eller uigenkaldelige remburser på mindst 1 mio. USD eller deponere alle udvekslingsmidler på en kvalificeret deponeringskonto eller en trustkonto. Enhver, der har lidt skade som følge af en formidler, der har overtrådt de californiske 1031-udvekslingsregler, kan gøre krav gældende mod kaution, konto eller trust.
Dertil kommer, at en kvalificeret formidler, der opererer i Californien, skal opretholde en fejl- og forsømmelsesforsikring på mindst 250.000 USD eller deponere kontanter, værdipapirer eller kreditbreve på en konto, der er udpeget til samme formål. Endelig skal en kvalificeret mellemmand i Californien fungere som depositar for alle byttepenge og skal investere disse midler i overensstemmelse med en forsigtig investorstandard.
Det californiske Franchise Tax Board kræver også, at en kvalificeret mellemmand i de fleste tilfælde tilbageholder et beløb svarende til tre og en tredjedel af salgsprisen for enhver californisk ejendom som uforudsete udgifter, hvis byttet ikke kan gennemføres.
Bestemmelse om tilbagebetaling
Kalifornien har et “tilbagebetalingskrav” for californiske ejendomme, der sælges i en 1031-udveksling og erstattes med en erstatningsejendom uden for staten i henhold til California FTB Publication 1100 Irev 2007, afsnit F. Ikke-bosiddende er forpligtet til at indsende en indkomstskatteanmeldelse for ikke-bosiddende i det år, hvor erstatningsejendommen sælges i en skattepligtig disposition.
Interesseret i at lære mere om, hvornår en 1031-udveksling giver mening? Klik her for at downloade en gratis e-bog om “Ten Reasons Why a 1031 Exchange Makes Sense”.