08 Dec Why We Can’t Have Nice Things: Non-Participating Royalty Interests vs Non-Executive Mineral Interests
Som markägare är det vanligtvis uppenbart om en reserverad rättighet är av typen mineral eller royalty. Det är dock oundvikligt att just när din titel ser ren ut och du tror att du är säker utan att behöva beställa mycket botemedel, så stöter du på ett dokument som läser lite konstigt. Du kanske tvivlar på dig själv och börjar tänka: ”Är detta en royalty eller en mineralränta, för det ser ut som båda?”. Ändå kan du inte be en kollega om hjälp, för vad kommer alla att tycka när de får reda på att du inte vet ALLT om olje- och gasrättigheter?!
Sanningen är att detta ämne har varit (och kommer troligen att fortsätta att vara) centrum för många rättstvister. I takt med att markägare fortsätter att bli mer sofistikerade blir deras handlingar mer komplexa. Och i takt med att komplexiteten ökar är det mindre sannolikt att de ord och fraser som används i en viss handling får den rättsliga effekt som en av parterna önskade. Detta skapar konflikter mellan parterna och förvirring för fastighetsskötare och fastighetsförvaltare. Huruvida en viss reservation skapar en icke deltagande royalty interest (”NPRI”) eller en non-executive mineral interest (”NEMI”) är ett uttryck för den svårighet som skapas av den ökande sofistikeringen och komplexiteten.
Ovanpå ytan är skillnaderna mellan en mineral- och royalty interest väl etablerade. En mineralränta består av fem (5) avskiljbara rättigheter: 1) rätten att exploatera, 2) rätten att hyra ut (den verkställande rätten), 3) rätten att erhålla bonusbetalningar, 4) rätten att erhålla fördröjningshyror och 5) rätten att erhålla royaltybetalningar. En royalty-rätt är däremot endast markägarens andel av produktionen, fri från produktionskostnader. Dessutom är en NPRI ”en mineralränta som inte är besittningsfri i den meningen att den inte ger ägaren rätt att själv producera mineralerna, eller tillåter honom att delta i uthyrningar av den mineralegendom till vilken royaltyrättigheten hör, och den ger inte ägaren rätt att ta del av bonus- eller fördröjningshyror … Den ger bara ägaren rätt till en viss andel av produktionen enligt nämnda hyresavtal, fri från kostnader för prospektering och produktion”. Enkelt uttryckt är alltså en NEMI en mineralränta som inte innefattar rätten att hyra ut.
I konceptuellt sett är skillnaden väldefinierad, men i praktiken kan det vara svårt att avgöra om en reservation har skapat en NPRI eller en NEMI. Ta till exempel en handling som reserverar en odelad 1/16 mineralränta, men som senare överlåter de verkställande rättigheterna och rätten att ta emot förseningshyror för den reserverade räntan. Vilket intresse reserverade upplåtaren? Vad skulle hända om det i handlingen också anges att för denna 1/16-andel överförs de verkställande rättigheterna, rätten att erhålla fördröjningshyror och bonusar? Har överlåtelsen av dessa rättigheter någon betydelse? Praktiskt sett, vad betyder det för operatören som på ett korrekt sätt måste betala parterna deras respektive andelar av produktionen?
I varje fall måste undersökaren av äganderätten avgöra om upplåtaren reserverade en NPRI eller en NEMI – och skillnaden är betydande. Om en part äger en 1/16 NPRI äger de 1/16 av produktionen. Omvänt gäller att om en part äger 1/16 NEMI, så äger han eller hon 1/16 av leasingavgiften. Om hyresavtalet föreskriver 1/4 royalty, skulle NEMI beräknas som 1/16 av 1/4, vilket är lika med 1/64.
Det är långt ifrån svart eller vitt att avgöra om en andel är en NPRI eller NEMI; Texas högsta domstol verkar dock föredra en regel som innebär att en mineralandel som är befriad från alla attribut utom rätten att erhålla royalty är en NPRI. I fallet Watkins, till exempel, avsåg skriften att överlåta ett 15/16-intresse i mineralerna och fortsatte med att reservera ”ett 1/16-intresse i och till all olja, gas och andra mineraler i och under och som kan komma att produceras från denna mark; men det är underförstått att upplåtaren … inte ska få någon del av den penninghyra som betalas på ett framtida arrende; och att licenstagaren … ska ha befogenhet att arrendera ut denna mark och ta emot kontantbonusen och hyran; och att upplåtaren … ska få de royaltyn som behålls i detta avtal endast från den faktiska produktionen …”. Domstolen ansåg att reservationen var en royalty och noterade att koncessionsgivarens reservationer hänvisade till ”den royalty som bibehålls här”, medan koncessionshavarna fick alla fördröjningshyror, de verkställande rättigheterna och alla bonusar.
Samma sak i Temple-Inland, där två handlingar överlät ”15/16 mineralintressen” och reserverade en ”1/16 royalty”. I båda dessa handlingar föreskrevs att när det gäller den ”odelade sextonde (1/16) delen av och intresset i olja, gas och andra mineraler som Grantors behåller och reserverar i nämnda mark, är det underförstått och överenskommet att detta sextonde (1/16) intresse är och alltid skall vara ett royaltyintresse…”. Dessutom överlämnades uttryckligen i båda handlingarna alla rättigheter, bonusar och fördröjningshyror. Återigen ansåg domstolen att Temple-Inland-reservationerna var royalty-rättigheter.
I de fall där en överlåtelse/reservation tolkades som en mineralränta inkluderade däremot den aktuella rättigheten någon annan egenskap hos mineraltillgångarna. I Altman, till exempel, uteslöt upplåtaren från upplåtelsen de verkställande rättigheterna och rätten att erhålla fördröjningshyror, men beviljade rättigheter till in- och utfart för prospektering och produktion. Dessutom utelämnades ordet ”royalty” i överlåtelsen. Domstolen ansåg att Altman-handlingen överlät en mineralränta utan två av dess attribut – verkställande rättigheter och rätten att ta emot fördröjningshyror.
Överlåtelser blir alltmer unika och kräver en oberoende analys. Texas Supreme Courts rättspraxis tyder dock på följande dikotomi: 1) Om en reserverad mineralränta berövas alla sina mineralattribut utom rätten att ta emot royaltybetalningar, är räntan sannolikt en NPRI, och 2) om den reserverade mineralräntan berövas de verkställande rättigheterna, men ger överlåtaren rätten att ta emot royaltybetalningar och minst ett annat mineralattribut, är räntan sannolikt en NEMI.
Christopher Antus är en av grundarna av Antus & Patton LLP och är licensierad i Texas, New Mexico och Arkansas. Christophers verksamhet är inriktad på alla aspekter av olje- och gasrättigheter, operativa frågor och transaktionsfrågor. Han har gjort hundratals yttranden om äganderätt som omfattar allt från yttranden om borrning och delningsorder till yttranden om yt-, mineral- och hyresrättsförvärv. Christopher är stolt över att kalla Midland hem och uppskattar de unika utmaningar som hans klienter står inför i Permian Basin.
Hysaw v. Dawkins, 483 S.W.3d 1, 9 (Tex. 2016); Altman v. Blake, 712 S.W.2d 117, 118 (Tex. 1986).
Se Heritage Resources, Inc. v. NationsBank, 939 S.W.2d 118, 121-22 (Tex. 1996).
Arnold v. Ashbel Smith Land Co., 307 S.W.2d 818, 825 (Tex.Civ.App.-Houston 1957, writ ref’d n.r.e.).
Se Altman, 712 S.W.2d 117.
Watkins vs. Slaughter, 144 Tex. 179 (1945).
Temple-Inland Forest Prods. Corp. v. Henderson Family P’ship, 958 S.W.2d 183 (Tex. 1997).
Se Altman, 712 S.W.2d 117.
Det är viktigt att notera att en överlåtelse/reservering av exekutiva rättigheter också överlåter/reserverar rätten till självutveckling (dvs. rätten till in- och utfart). Lesley v. Veterans Land Board of State, 352 S.W.3d 479, 492 (Tex. 2011).