Vad är fastighetsgarantier och hur fungerar det?

Hur vet fastighetsinvesterare och långivare egentligen om en inkomstbringande fastighet är värd priset… och risken?

En fastighet som är kassaflödespositiv idag kan snabbt förvandlas till en investering som förlorar pengar under kommande år om inkomstprognoserna är alltför optimistiska eller om köparen använder sig av för stora skulder för att köpa fastigheten.

Underwriting av fastigheter är en komplex process. Det är en av de minst förstådda delarna av att kvalificera sig för ett lån, men också en av de viktigaste att förstå.

I den här artikeln tittar vi på hur underwriting av fastigheter fungerar och hur hyresfastighetsinvesterare kan lära sig att tänka som en långivare för att göra bättre investeringsval.

Vad är underwriting inom fastighetsbranschen?

Underwriting inom fastighetsbranschen liknar processen för förhandsgodkännande för att få ett lån. Ibland är underwriting automatiserat – en process som kallas ”desktop underwriting” – och andra gånger utförs processen av en ”riktig” person när en transaktion är mer komplex eller inte uppfyller Fannie Mae- eller FHA-lånekraven.

När låneansökan och låntagarens pappersarbete har skickats in för granskning, kan en underwriter be om mer specifik information om låntagaren eller fastigheten. Det är en av anledningarna till att det ibland känns som om processen för att få ett lån drar ut på tiden.

På en fastighet på 100 000 dollar kan en köpare som använder sig av en konservativ LTV sätta 25 000 dollar i handpenning med långivaren som gör ett lån för resten av 75 000 dollar. Även om ingen investerare gillar att få avslag på ett lån, hjälper underwriting köpare och långivare att undvika att placera värdefullt kapital i en fastighet som kan komma att prestera sämre.

När de får avslag på ett fastighetslån frågar erfarna investerare alltid ”Varför?” innan de vänder sig till en annan långivare. Om det potentiella köpet inte klarar sig igenom underwriting kan det vara en röd flagga för att affären inte är ekonomiskt vettig.

Rollen för en fastighetsunderskrivare

En fastighetsunderskrivare bestämmer lånets säkerhet och risknivå genom att undersöka köparens referenser och investeringens värde. Om risknivån är för hög kan underwritern begära en större handpenning eller högre ränta så att det är värt den ökade risken att göra lånet.

Skulder och säkerheter är två av de viktigaste mätvärdena som en underwriter använder för att godkänna eller inte godkänna finansieringen:

• DSCR (debt service coverage ratio) granskar förhållandet mellan nettodriftsinkomsten och det totala lånebeloppet
• Säkerheterna som säkrar lånet omfattar låntagarens handpenning och skillnaden mellan det värderade värdet och marknadsvärdet

Hur granskning av fastigheter fungerar

Säkerheten är ansvarig för att svara på två viktiga frågor:

1. Är låntagaren en god risk som man kan lita på att han eller hon kommer att betala lånet i tid och uppfylla alla villkor för lånet?
2. Är fastigheten värd lånebeloppet om låntagaren inte uppfyller sina skyldigheter och fastigheten måste tas tillbaka av banken och sedan säljas vidare?

I slutändan är det underwritern som ansvarar för att se till att låntagaren kan betala vad han eller hon är skyldig och att fastigheten kan generera de förväntade inkomsterna.

Underwriting-processen kan ta allt från ett par dagar till ett par veckor, beroende på hur komplex transaktionen är. Grundläggande steg i underwriting av fastigheter är:

• Granska låntagarens tillgångar och skulder för att verifiera inkomst och nettoförmögenhet
• Konsultera låntagarens betalningshistorik och hur han/hon betalat olika källor till revolverande och icke-revolverande krediter i tid
• Påfyller kreditpoäng och kontrollerar kredithistorik
• Analysera DTI (debt-to-income) för låntagaren
• Gör en värdering av fastigheten för att fastställa marknadsvärdet
• Gör en titelundersökning för att ta reda på nuvarande ägarförhållanden och förekomsten av eventuella panträtter
• Finns det om fastighetens läge är översvämningsdrabbat? orkaner eller tornados eller andra naturkatastrofer
• Begär vid behov ytterligare information från låntagaren

Förstå långivarens perspektiv

Underwriters förstår att investeringar i fastigheter är ett spel med siffror, där fakta är det som betyder mest. Finansiella mätvärden och mätningar som en fastighetsförvaltare granskar är bland annat:

1. DSCR (debt service coverage ratio) för att mäta hur mycket NOI (net operating income) som behövs för att betala tillbaka skuldtjänsten.

Underwriters föredrar vanligtvis en DSCR på 1,25 eller högre. Som jämförelse innebär en skuldtjänsttäckningsgrad på 1,0 att en fastighet endast genererar tillräckligt med inkomster för att betala lånet, utan något kvar i reserven, efter att de normala driftskostnaderna har betalats.

2. NOI beräknas av garantigivaren efter att ha granskat den befintliga resultaträkningen, proformaprognoser och hyresgästernas hyresrullar.

Underwriters kommer ofta att använda sig av olika variabler såsom hög hyresgästomsättning, inga hyreshöjningar eller andra marknadsfaktorer för att bestämma effekten på fastighetens nettodriftsintäkter.

3. LTV (loan-to-value ratio) mäter lånebeloppet i förhållande till fastighetens marknadsvärde. I underwriterns ögon har en investerare som gör en större handpenning ”mer skinn på näsan” och representerar mindre risk eftersom LTV är lägre.

En köpare som till exempel gör en handpenning på 10 000 dollar på en fastighet på 100 000 dollar har en högrisk LTV på 90 procent. Å andra sidan sätter en konservativ investerare med en LTV på 75 % in 25 000 dollar av sina egna pengar i affären, vilket skapar mindre risk för långivaren.

Andra faktorer som en fastighetsförsäkrare tar hänsyn till är bland annat fastighetens bruttoinkomst och möjligheten att öka värdet.

En fastighetsförsäkrare tittar också på låntagarens meriter. Erfarna investerare som köper samma typ av fastighet som de redan har bevisat sin framgång med ökar oddsen för att få ett lån.

Variabler som påverkar underwritingprocessen

Och även om det kan finnas dussintals faktorer som påverkar om ett lån godkänns eller inte, finns det fem nyckelvariabler som påverkar underwritingprocessen:

Hyrestillväxt

Hyresbeloppen och den prognostiserade tillväxten har en direkt påverkan på alla andra mätvärden som används för att analysera det ekonomiska resultatet för inkomstbringande fastigheter. Ibland ”pluggar” nyblivna fastighetsinvesterare in ett fast procentuellt belopp för hyrestillväxt, men det kan leda till att man fattar ett dåligt investeringsbeslut.

Vissa marknader är mer säsongsbetonade än andra, så en fastighet med ett hyresavtal som löper ut mitt i vintern kan ta längre tid att hyra ut. På marknader med stark befolknings- och jobbtillväxt kan hyrestillväxten vara mycket högre än genomsnittet på grund av en obalans mellan utbud och efterfrågan på hyresfastigheter.

Vacancy Rate

Vacancy i hyresfastigheter skapas på två olika sätt. För det första är det den tid det tar att hitta en ny hyresgäst när den gamla hyresgästen slutar. För det andra kan vakans även orsakas av vräkning och den stilleståndstid som krävs för att göra reparationer innan fastigheten kan hyras ut igen.

Vissa fastighetstyper kan ha högre vakansgrad än andra.

De flesta hyresgäster ser till exempel ett enfamiljshus som den mest önskvärda fastighetstypen att hyra, eftersom den känns mer som ett hem. Detta innebär att vakansgraden vanligtvis är lägre. Men ett hus kommer också att vara 100 % vakant mellan hyresgästerna, medan enheter i en fastighet med flera hyresgäster sällan är lediga samtidigt.

Kassaflödesprognos

Genom att exakt förutsäga hyrestillväxt och vakansgrad kan investerare och garanter skapa mer tillförlitliga kassaflödesprognoser.

Bruttohyresintäkter eller kassaflöde är den totala mängden intäkter som en fastighet kommer att inbringa, medan nettokassaflöde eller nettodriftsintäkter är de pengar som återstår för att betala driftskostnader och amortera på skulder.

Nettoinkomst är det som blir över för att finansiera nödreparationer, betala skatt och sätta in pengar på banken som vinst. En hyresfastighet med liten eller ingen nettointäkt representerar en högre risk för garantigivaren och investeraren eftersom risken för negativt kassaflöde är större.

Potentiell avkastning på investeringen

Det finns en mängd olika sätt att mäta avkastningen på en investering, bland annat bruttoavkastning, kassaflöde och IRR (eller årlig avkastning på årsbasis). Men ett av de enklaste avkastningsmåtten är entry- och exit cap-räntorna.

Inträdessatsen – eller ”going in”-räntan är lätt att beräkna genom att dividera den faktiska nettodriftsinkomsten med fastighetens aktuella marknadsvärde: Cap rate = NOI / marknadsvärde.

Däremot är det mycket svårare att förutsäga exit cap rate – eller ”going out” – cap rate vid den tidpunkt då fastigheten säljs. Det beror på att exakta prognoser måste göras om vad hyresintäkterna, driftskostnaderna, fastighetens marknadsvärde och vad cap-räntorna för liknande fastigheter kommer att vara flera år framöver.

Ett skäl till att en underwriter prognostiserar cap-räntorna framöver är att jämföra kvaliteten på fastighetssäkerheten med lånesaldot. En fastighet som förlorar i värde med tiden på grund av att hyrorna sjunker eller på grund av att driftskostnaderna ökar oproportionerligt utgör en större framtida risk för långivaren än en hyresfastighet som genererar ett sunt nettokassaflöde år efter år.

Sluttliga tankar

Underwriting inom fastighetsbranschen hjälper långivare och investerare att undvika att placera kapital i en fastighet som har en hög risk att bli ett problem. Ingen investerare gillar att få avslag på ett lån eller bli ombedd att göra en större handpenning och acceptera en högre ränta och mer restriktiva lånevillkor.

Om att förstå hur underwriting av fastigheter fungerar kan investerare lära sig att tänka som en långivare och fatta bättre beslut om de hyresfastigheter de köper.