Uma Solução Eficiente para Implementar Estratégias de Empréstimos Hipotecários Intra-Familiares

Intra-Family Loan Strategies

O princípio básico de um empréstimo intra-familiar é bastante simples – ao invés de pedir dinheiro emprestado a um banco, um membro da família necessitado pede dinheiro emprestado a outra pessoa da família, como uma criança pedindo dinheiro emprestado a seus pais. Os benefícios de fazer isso são significativos: os custos de juros pagos pela criança permanecem na família (para serem usados pelos pais ou no extremo, herdados de volta pela criança no futuro!); taxas de originação e outras taxas de transação podem ser evitadas; o custo do empréstimo para a criança é normalmente muito inferior às taxas de juros do banco; no entanto (especialmente no ambiente atual) a taxa de juros paga ainda é melhor do que o que os pais podem ter sido capazes de ganhar com uma carteira de títulos.

Por exemplo, no mercado atual, os pais poderiam emprestar dinheiro à criança para uma hipoteca de 30 anos a 2,5%, o que é muito mais barato do que uma hipoteca de taxa fixa de 30 anos a 3,5% (ou superior, dependendo do valor do empréstimo, do tamanho do empréstimo e da pontuação de crédito do mutuário). No entanto, os pais ainda geram juros a 2,5%; apesar de parcos, isso é melhor do que o que eles provavelmente receberão dos CDs (embora notavelmente, emprestar dinheiro como uma hipoteca é muito menos líquido para o emprestador!) Além disso, se o empréstimo é uma hipoteca que é realmente garantida contra a residência que a criança compra e é devidamente registrada, a criança ainda pode deduzir os juros hipotecários pagos aos pais! (É claro que os pais terão que declarar os juros recebidos na sua declaração de impostos, tal como qualquer outro juro “caução”). E o empréstimo pode ser estruturado como juros apenas para reduzir as obrigações de fluxo de caixa para a criança (embora obviamente não amortizando o empréstimo principal diminui os pagamentos de fluxo de caixa para os pais também).

Um benefício adicional de empréstimos intra-familiares, especialmente como uma hipoteca para a compra de uma residência, é que algumas das limitações da subscrição de empréstimo tradicional já não são um problema; por exemplo, os membros da família não têm de cobrar mais por uma criança com uma má pontuação de crédito, e pode livremente fornecer empréstimos até 100% do preço de compra sem exigir um pagamento de entrada. O empréstimo pode ser para uma compra primária, ou um refinanciamento, ou uma renovação, e pode até ser estruturado como um 2º ou 3º penhor contra a casa. Uma estratégia popular é que as crianças possam pedir emprestado até 80% usando uma hipoteca tradicional para a compra de uma nova casa, mas pedir dinheiro emprestado aos pais para financiar o pagamento dos restantes 20% (registado como um segundo penhor sobre a residência).

Obviamente, a ressalva é que o envolvimento em tais estratégias cria um risco genuíno para o emprestador de que os juros e/ou o principal do empréstimo não serão totalmente reembolsados (há uma razão pela qual os bancos exigem taxas mais altas para compensar os maiores riscos de crédito e os menores downpayments!), portanto, o membro da família como emprestador deve ser cauteloso para não emprestar fundos de uma forma em que uma inadimplência parcial por parte do mutuário da família poderia realmente criar angústia financeira para a família! Da mesma forma, o membro da família como mutuante precisa ser cauteloso para não ficar preso em uma posição muito ilíquida, embora seja sempre possível colocar uma provisão de demanda no empréstimo familiar (que, é claro, ainda corre o risco de que a família-mutuário não será capaz de refinanciar ou pagar de volta a nota inteira em tempo hábil!).

Um presente dos pais ou um empréstimo?

Uma importante advertência aos empréstimos intra-familiares é que, para serem respeitados pelo IRS, eles realmente devem ser empréstimos, e não presentes.

O problema é que o código fiscal permite que indivíduos ofereçam até $14.000 (em 2013) a outra pessoa a cada ano sem incorrer em nenhuma consequência fiscal de doação; este valor é chamado de exclusão anual do imposto sobre doações. Embora $14.000 seja muito dinheiro para muitas famílias, no entanto, é muito pouco para outras, que na verdade prefeririam transferir ainda mais dinheiro de uma só vez para outra pessoa da família. Infelizmente, porém, presentes maiores começam a esgotar a isenção de impostos sobre presentes durante toda a vida do indivíduo, aumentando potencialmente a exposição futura ao imposto sobre heranças.

Consequentemente, uma estratégia usada no passado para evitar esta limitação é transferir dinheiro como um empréstimo, não um presente… e depois simplesmente perdoar uma parte dos juros do empréstimo e/ou do principal a cada ano até que a quantia emprestada tenha sido extinta. No entanto, a Receita Federal tem examinado muitas dessas transações ao longo dos anos, muitas vezes com resultados adversos; afinal, se $100.000 dólares foram transferidos, nenhum juro foi realmente pago, e o emprestador apenas perdoou juros e principal a cada ano por 8 anos até que o empréstimo desaparecesse, sem dúvida a realidade é que o “emprestador” na verdade acabou de presentear $100.000 no primeiro ano, e a transação deveria ser (presente) tributada de acordo. Além disso, para empréstimos familiares superiores a $10.000, o IRS assume que os juros foram pagos, mas perdoados como um presente – o que significa que o credor não só tem o potencial de declarar o imposto sobre presentes, mas também deve declarar na declaração de impostos os juros imputados do empréstimo! (Nota do editor: Algumas exceções de juros imputados aplicam-se para valores de empréstimo entre $10.000 e $100.000; veja IRC Seção 7872(d).)

Todos os anos, o código do imposto e a jurisprudência foram tecidos juntos para formular algumas diretrizes sobre como administrar um empréstimo intra-familiar para que ele seja verdadeiramente respeitado como um empréstimo, e não como um presente.

Regras e requisitos fiscais para empréstimos intra-familiares

A chave para empréstimos intra-familiares é que, para que o empréstimo seja honrado pelo IRS, deve ser tratado como um empréstimo de boa fé, incluindo termos de empréstimo a uma taxa de juros de “mercado”, pagamentos adequados de juros e/ou principal, e idealmente as formalidades de documentação adequada (embora a documentação não seja estritamente exigida).

Para aplicar uma taxa de juros de “mercado”, os termos do empréstimo devem especificar uma taxa de juros pelo menos tão alta quanto as chamadas “Taxas Federais Aplicáveis” (ou AFR) que o IRS publica mensalmente sob a Seção 1274 do IRC. A Tabela 1 da orientação AFR do IRS inclui três taxas: de curto, médio e longo prazo. As taxas de curto prazo são para empréstimos com prazo igual ou inferior a 3 anos; a taxa de médio prazo é para empréstimos com prazo superior a 3 anos mas inferior a 9 anos; e a taxa de longo prazo é para empréstimos com prazo igual ou superior a 9 anos.

O que é notável, no entanto, é que embora as Taxas Federais Aplicáveis sejam consideradas taxas “de mercado”, na medida em que o pagamento de juros de empréstimos intra-familiares a estas taxas evita o tratamento de presentes, elas ainda são taxas notavelmente favoráveis; nos últimos meses, a taxa de curto prazo tem sido de apenas 1/4 de 1%, a taxa de médio prazo é ligeiramente inferior a 1%, e mesmo a taxa de longo prazo é inferior a 2,5%! Em contraste, a média nacional para uma hipoteca de 15 anos é de cerca de 2,8% (a partir do momento em que foi escrito), e uma hipoteca de 30 anos é de quase 3,5%. Como resultado, os empréstimos hipotecários intra-familiares podem ainda ser muito apelativos como taxas de empréstimo, mesmo quando as taxas são exigidas “suficientemente altas” para satisfazer os requisitos do AFR do IRS.

Aplicação de Empréstimos Hipotecários Intra-Familiares

Um dos maiores desafios para muitas famílias que consideram empréstimos intra-familiares – particularmente empréstimos hipotecários intra-familiares – é simplesmente o trabalho administrativo e os requisitos para completar o empréstimo adequadamente, especialmente porque o empréstimo deve ser devidamente registado contra a residência para que os juros sejam dedutíveis para o mutuário (e, nomeadamente, é também necessária documentação clara do empréstimo se o mutuante quiser alguma vez uma dedução fiscal para montantes não reembolsados no caso de incumprimento do mutuário).

Uma nova solução interessante neste espaço é o National Family Mortgage, uma empresa que funciona como o “intermediário” para ajudar a processar e manter os empréstimos hipotecários intra-familiares, tratando de tudo desde a elaboração da nota promissória entre as partes, documentando a escritura de fideicomisso que garante o imóvel como garantia e registrando-o na jurisdição adequada, estabelecer acordos electrónicos de transferência de fundos para pagamentos de empréstimos (incluindo caução para seguros de habitação e imposto predial, se desejado) e enviar avisos de pagamento e extractos de saldo, e até emitir os devidos formulários de declaração de IRS (o Formulário 1098 para o mutuário para os juros hipotecários pagos, e o Formulário 1099-INT para o mutuante para os juros recebidos). Se o empréstimo for estruturado apenas como juros, o Serviço Nacional de Hipotecas Familiares também pode ajudar a conseguir que uma parte do empréstimo seja perdoada anualmente (o que é muito menos provável de desencadear o escrutínio do IRS quando os juros estão a ser pagos, os documentos do empréstimo são registados e todas as outras formalidades da transacção estão a ser respeitadas).

O custo do serviço é uma taxa única entre $725 e $2.100 (dependendo do tamanho do empréstimo) para os documentos do empréstimo (que, notavelmente, ainda é geralmente muito menor do que a taxa de originação de uma hipoteca tradicional!), uma taxa de registo adicional paga directamente ao estado/condado (para jurisdições que o exijam), e o serviço de empréstimo contínuo (com as declarações, transferência electrónica de fundos, relatórios do IRS, etc.) custa $15/mês (ou um pouco mais para empréstimos maiores, e com uma taxa adicional de $15/mês para serviços de caução). Os leitores deste blog podem receber um desconto de 15% na taxa única para qualquer um dos seus clientes que utilizem o serviço, digitando o código do cupom “KitcesBlogDeal” (sem as cotações) quando o cliente se inscreve. (Nota do editor: Esta é simplesmente uma oferta complementar aos leitores deste blog; não há nenhuma remuneração financeira ou outra relação entre Nerd’s Eye View e National Family Mortgage.)

Ultimamente, os empréstimos hipotecários intra-familiares continuam a ser uma estratégia bastante “nicho”, uma vez que requer alguns meios financeiros significativos para que a família possa pagar o empréstimo aos filhos ou outros membros da família em primeiro lugar. No entanto, serviços como o National Family Mortgage tornam o processo significativamente mais fácil de implementar e administrar, e por um custo que ainda é muito inferior à taxa de originação de uma hipoteca tradicional, mantendo simultaneamente todos os pagamentos de juros em curso na família. E nas Taxas Federais Aplicáveis de hoje, há muitas oportunidades para os pais ajudarem os filhos ou outros membros da família a tornar as compras de casa mais acessíveis, mesmo enquanto geram o que ainda é um retorno razoável dado o ambiente de baixo retorno de hoje!

(Este artigo foi incluído no Carnaval da Riqueza, e Stay Out Edition on Control Your Cash, o Carnaval do Investimento #13 on Investeem, o Carnaval do Planejamento Financeiro na Minha Viagem Financeira Pessoal, e também o Carnaval das Finanças Pessoais #397 on My Personal Finance Journey).