08 Dez Porque Não Podemos Ter Coisas Boas: Interesses de Royalties Não-Participantes vs. Interesses Minerais Não-Executivos
Como um proprietário, geralmente é imediatamente óbvio se um interesse reservado é da variedade mineral ou de royalties. Inevitavelmente, porém, apenas quando o seu título parece limpo e você pensa que está no claro sem ter que pedir muito curativo, você se depara com um documento que lê um pouco estranhamente. Você pode se adivinhar e começar a pensar: “Isto é uma realeza ou um interesse mineral, porque se parece um pouco com ambos?” No entanto, você não pode pedir ajuda a um colega, porque o que todos vão pensar quando descobrirem que você não sabe TUDO sobre a lei de títulos de petróleo e gás?!
A verdade é que este tópico tem sido (e provavelmente continuará a ser) o centro de muitos litígios. À medida que os proprietários de terras continuam a se tornar mais sofisticados, seus atos se tornam mais complexos. E à medida que a complexidade aumenta, as palavras e frases usadas em um determinado ato são menos propensas a ter o efeito legal que uma das partes desejava. Isso cria conflito entre as partes transgressoras, bem como confusão para os proprietários de terras e os examinadores de título. Se uma determinada reserva cria um interesse de royalty não participante (“NPRI”) ou um interesse mineral não executivo (“NEMI”) é uma manifestação da dificuldade criada pela crescente sofisticação e complexidade.
Na superfície, as diferenças entre um interesse mineral e um interesse de royalty estão bem estabelecidas. Um interesse mineral é composto por cinco (5) direitos separáveis: 1) o direito de desenvolver, 2) o direito de alugar (o direito executivo), 3) o direito de receber pagamentos de bônus, 4) o direito de receber aluguéis atrasados, e 5) o direito de receber pagamentos de royalties. Em contrapartida, os juros de royalties são apenas a parte do proprietário na produção, livre dos custos de produção. Além disso, um NPRI é “um interesse em minerais que não é possessório, na medida em que não dá ao proprietário o direito de produzir ele próprio os minerais, nem lhe permite participar nos arrendamentos da propriedade mineral a que o royalty está ligado, e não dá ao proprietário o direito de participar nos bónus ou nos alugueres de atraso… Apenas dá ao proprietário o direito a uma certa parte da produção ao abrigo do referido arrendamento, livre de despesas de exploração e produção”. Afirmado simplesmente, então, um NEMI é um interesse mineral que não inclui o direito ao arrendamento.
Conceptualmente, a distinção é bem definida; contudo, na prática, determinar se uma reserva criou um NPRI ou um NEMI pode ser difícil. Por exemplo, uma escritura que reserva um interesse mineral não dividido 1/16, mas que mais tarde transmite os direitos executivos e os direitos de receber aluguéis com atraso em relação aos juros reservados. Que juros foram reservados pelo concedente? E se a escritura também previa que quanto aos referidos juros 1/16, os direitos executivos, os direitos de receber aluguéis atrasados e bônus fossem transmitidos? A transmissão destes atributos é significativa? Praticamente, o que significa para o operador que deve pagar corretamente às partes suas respectivas quotas de produção?
Em cada instância, o examinador do título deve determinar se o concedente reservou uma NPRI ou um NEMI – e a diferença é significativa. Se uma parte possui uma 1/16 NPRI, ela possui 1/16 da produção. Inversamente, se uma parte possui um 1/16 NEMI, então quanto ao pagamento de royalties, ela possui 1/16 dos royalties da locação. Assim, se a locação prevê um 1/4 de royalty, o NEMI seria calculado como 1/16 de 1/4, o que equivale a 1/64,
Determinar se um interesse é um NPRI ou NEMI está longe de ser preto e branco; entretanto, a Suprema Corte do Texas parece favorecer uma regra de que um interesse mineral despojado de todos os atributos, exceto o direito de receber royalties, é um NPRI. Por exemplo, em Watkins, a escritura supostamente transmitia um interesse de 15/16 nos minerais, e passou a reservar “um interesse de 1/16 em e para todo o petróleo, gás e outros minerais em e sob e que possam ser produzidos a partir da referida terra; mas entende-se que o concedente… não receberá nenhuma parte do dinheiro pago de qualquer arrendamento futuro; e o concedente… terá autoridade para arrendar a referida terra e receber o bônus em dinheiro e o arrendamento; e o concedente… receberá o royalty retido aqui apenas da produção real…”. A Corte sustentou que a reserva era um royalty, observando que as reservas do concedente se referiam ao “royalty retido aqui”, enquanto que os beneficiários receberam todos os aluguéis atrasados, os direitos executivos e todos os bônus.
Similiarmente, no Templo-Interior, duas escrituras transmitiam “15/16 interesses minerais” e reservavam um “1/16 royalty”. Ambas as escrituras desde que, quanto à “décima sexta parte (1/16) indivisa, e interesse, no petróleo, gás e outros minerais retidos e reservados pelos Outorgantes na referida terra, fica entendido e acordado que essa décima sexta parte (1/16) é e será sempre um interesse de royalty…”. Além disso, ambas as escrituras expressam expressamente todos os direitos executivos, bônus e aluguéis atrasados. Mais uma vez, a Corte sustentou que as reservas do Templo-Interior eram interesses de royalties.
Em contraste, nos casos em que a interpretação de uma transmissão/reserva fosse um interesse mineral, o interesse em questão incluía algum outro atributo do patrimônio mineral. Por exemplo, na Altman, o concedente excluiu da concessão os direitos executivos e o direito de receber aluguéis por atraso, mas concedeu direitos de entrada e saída para fins de exploração e produção. Além disso, a cessão omitiu a palavra “royalty”. A Corte sustentou que a escritura da Altman transmitia um interesse mineral despojado de dois de seus atributos – direitos executivos e direito de receber aluguéis de mora.
Os transportes são cada vez mais únicos e requerem análise independente. Entretanto, a jurisprudência da Suprema Corte do Texas sugere a seguinte dicotomia: 1) se um interesse mineral reservado é despojado de todos os seus atributos minerais, exceto o direito de receber royalties, o interesse é provavelmente um NPRI; e 2) se o interesse mineral reservado é despojado dos direitos executivos, mas confere ao concedente o direito de receber royalties e pelo menos um outro atributo mineral, o interesse é provavelmente um NEMI.
Christopher Antus é sócio fundador da Antus & Patton LLP e é licenciado no Texas, Novo México e Arkansas. A prática de Christopher é dedicada a todas as facetas de petróleo e gás título, operacional e questões transacionais. Ele já emitiu centenas de opiniões de título cobrindo tudo, desde opiniões de perfuração e ordem de divisão até opiniões de aquisição de superfície, minerais e arrendamentos. Christopher orgulha-se de chamar casa ao Midland e aprecia os desafios únicos que os seus clientes enfrentam na Bacia do Pérmico.
Hysaw v. Dawkins, 483 S.W.3d 1, 9 (Tex. 2016); Altman v. Blake, 712 S.W.2d 117, 118 (Tex. 1986).
Ver Heritage Resources, Inc. v. NationsBank, 939 S.W.2d 118, 121-22 (Tex. 1996).
Arnold v. Ashbel Smith Land Co., 307 S.W.2d 818, 825 (Tex.Civ.App.-Houston 1957, ref. n.r.e.).
Ver Altman, 712 S.W.2d 117.
Watkins vs. Slaughter, 144 Tex. 179 (1945).
Temple-Inland Forest Prods. Corp. v. Henderson Family P’ship, 958 S.W.2d 183 (Tex. 1997).
Ver Altman, 712 S.W.2d 117.
É importante notar que uma transmissão/reserva de direitos executivos também transmite/reserva o direito ao auto-desenvolvimento (ou seja, direitos de entrada e saída). Lesley v. Veterans Land Board of State, 352 S.W.3d 479, 492 (Tex. 2011).