Como é que os investidores e financiadores imobiliários sabem realmente se uma propriedade que produz rendimentos vale o preço… e o risco?
Uma propriedade que é hoje um fluxo de caixa positivo pode rapidamente transformar-se num investimento que perde dinheiro em anos futuros se as projecções de rendimento forem demasiado optimistas ou se o comprador usar demasiadas dívidas para comprar a propriedade.
A subscrição de bens imobiliários é um processo complexo. É uma das partes menos compreendidas da qualificação para um empréstimo, mas também uma das mais importantes para entender.
Neste artigo vamos analisar como funciona a subscrição de imóveis, e como os investidores em imóveis de aluguel podem aprender a pensar como um emprestador para fazer melhores escolhas de investimento.
O que é subscrição em imóveis?
A subscrição em imóveis é semelhante ao processo de pré-aprovação para a obtenção de um empréstimo. Às vezes a subscrição é automatizada – um processo conhecido como “desktop underwriting” – e outras vezes o processo é feito por uma pessoa “real” quando uma transação é mais complexa ou não atende aos requisitos de empréstimo da Fannie Mae ou FHA.
Após o pedido de empréstimo e a documentação do mutuário serem submetidos para revisão, um subscritor pode pedir informações mais específicas sobre o mutuário ou o imóvel. Essa é uma das razões porque às vezes parece que o processo para obter um empréstimo se arrasta e sobre.
Em uma propriedade de $100.000 um comprador usando um LTV conservador pode colocar $25.000 com o mutuante fazendo um empréstimo para o saldo de $75.000. Embora nenhum investidor goste de ser recusado para um empréstimo, a subscrição ajuda os compradores e financiadores a evitar colocar capital valioso em uma propriedade que pode ter um desempenho inferior.
Quando são recusados para um empréstimo imobiliário, os investidores experientes sempre perguntam “Por quê?” antes de abordar outro financiador. Se a compra potencial não for feita através de subscrição, pode ser uma bandeira vermelha que o negócio não faça bom senso financeiro.
O papel de um subscritor imobiliário
Um subscritor imobiliário determina o nível de segurança e risco do empréstimo, pesquisando as credenciais do comprador e o valor do investimento. Se o nível de risco for muito alto, o subscritor pode pedir um adiantamento maior ou uma taxa de juros mais alta para que a realização do empréstimo valha o risco aumentado.
Débito e garantias são duas das principais métricas que um subscritor usa para aprovar ou desaprovar o financiamento:
- DSCR (índice de cobertura do serviço da dívida) revê a relação entre o resultado operacional líquido e o montante total do empréstimo
- A garantia do empréstimo inclui a entrada do mutuário e a diferença entre o valor avaliado e o valor de mercado
Como o Underwriting Real Estate Works
O underwriter é responsável por responder a duas questões importantes:
- É o mutuário um bom risco, em quem se pode confiar para fazer os pagamentos do empréstimo a tempo, e cumprir todos os termos e condições do empréstimo?
- O imóvel vale o valor do empréstimo se o mutuário inadimplir e o imóvel precisar ser retomado pelo banco e depois revendido?
No final do dia, o subscritor é a pessoa responsável por garantir que o mutuário possa pagar o que deve e se o imóvel for capaz de gerar a renda antecipada.
O processo de subscrição pode levar de alguns dias a algumas semanas, dependendo da complexidade da transação. Os passos básicos na subscrição de bens imóveis são:
- Reavaliar ativos e passivos do mutuário para verificar a renda e o patrimônio líquido
- Cenário de pagamento do mutuário e o histórico de pagamento de diferentes fontes de crédito rotativo e não rotativo no prazo
- Puxar nota de crédito e verificar histórico de crédito
- Analisar DTI (débitode empréstimo
- Avaliar propriedade para determinar o valor de mercado
- Pesquisa de título de propriedade para aprender a propriedade atual e a existência de quaisquer gravames
- Determinar se a localização da propriedade está sujeita a inundação, furacões ou tornados, ou outros desastres naturais
- Pedir informações adicionais ao mutuário, se necessário
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Entendendo a Perspectiva do Mutuante
Os subscritores entendem que investir em imóveis é um jogo de números, onde os fatos são o que mais importa. As métricas e medidas financeiras que um subscritor de imóveis analisa incluem:
1. DSCR (índice de cobertura do serviço da dívida) para medir a quantidade de NOI (lucro operacional líquido) necessária para pagar o serviço da dívida.
Os subscritores geralmente preferem um DSCR de 1,25 ou superior. Para comparação, um índice de cobertura do serviço da dívida de 1,0 significa que um imóvel está gerando apenas renda suficiente para pagar o empréstimo, sem nada em reserva, após o pagamento das despesas operacionais normais.
2. A NOI é calculada pelo subscritor após a revisão da demonstração de lucros e perdas existente, projeções proforma e rol de aluguel do inquilino.
Os subscritores irão muitas vezes usar variáveis diferentes, tais como uma alta rotatividade de locatários, nenhum aumento de aluguel ou outros fatores de mercado para determinar o efeito no lucro operacional líquido do imóvel.
3. LTV (loan-to-value ratio) mede o valor do empréstimo comparado com o valor de mercado do imóvel. Aos olhos do subscritor, um investidor que faz uma entrada maior tem “mais pele no jogo” e representa menos risco porque o LTV é menor.
Por exemplo, um comprador que faz um adiantamento de $10.000 em um imóvel de $100.000 tem um LTV de alto risco de 90%. Por outro lado, um investidor conservador com um LTV de 75% está colocando $25.000 de seu próprio dinheiro no negócio, criando menos risco para o financiador.
Outros fatores que um subscritor imobiliário considera incluem a renda bruta do imóvel e o potencial para agregar valor.
Um subscritor imobiliário também analisa o histórico do tomador do empréstimo. Investidores experientes que estão comprando o mesmo tipo de propriedade que eles já provaram seu sucesso com o aumento das chances de conseguir um empréstimo.
Variáveis que afetam o processo de subscrição
Embora possam existir dezenas de fatores que influenciam se um empréstimo é ou não aprovado, existem cinco variáveis-chave que afetam o processo de subscrição:
Crescimento da renda
O valor da renda e o crescimento previsto tem um efeito direto em todas as outras métricas usadas para analisar o desempenho financeiro do imóvel produtor de renda. Às vezes investidores imobiliários novatos “plug in” uma porcentagem fixa de crescimento do aluguel, mas isso pode levar a uma má decisão de investimento.
Alguns mercados são mais sazonais do que outros, então uma propriedade com um aluguel que expira no meio do inverno pode levar mais tempo para ser alugada. Em mercados com forte crescimento populacional e de emprego, o crescimento do aluguel pode ser muito maior do que a média, devido a um desequilíbrio entre a oferta e a demanda de imóveis para locação.
Vacancy Rate
Vacancy in rental property is created in two different ways. Primeiro, há o tempo necessário para encontrar um novo inquilino quando o antigo sai. Em segundo lugar, a vacância também pode ser causada pelo despejo e o tempo necessário para fazer reparos antes que o imóvel possa ser alugado novamente.
Alguns tipos de imóveis podem ter vagas mais altas do que outros.
Por exemplo, a maioria dos inquilinos vêem uma casa unifamiliar como o tipo de propriedade mais desejável para alugar, porque se parece mais com uma casa. Isto significa que as taxas de imóveis vagos serão normalmente mais baixas. No entanto, uma casa também estará 100% vaga entre inquilinos, enquanto as unidades de um imóvel de vários inquilinos raramente estão vagas ao mesmo tempo.
Fluxo de caixa Previsão
Ao prever com precisão o crescimento do aluguel e as taxas de vagas, os investidores e subscritores podem criar previsões de fluxo de caixa mais confiáveis.
Rendimento bruto de aluguel ou fluxo de caixa é o montante total de receita que uma propriedade trará, enquanto fluxo de caixa líquido ou renda operacional líquida é o dinheiro que resta para pagar despesas operacionais e dívida de serviço.
Rendimento líquido é o que sobra para financiar reparos de emergência, pagar impostos e colocar dinheiro no banco como lucro. Uma propriedade de aluguel com pouca ou nenhuma renda líquida representa um risco maior para o subscritor e o investidor porque o potencial de fluxo de caixa negativo é maior.
Rendimento potencial do investimento
Existem várias formas de medir o retorno do investimento, incluindo rendimento bruto, cash-on-cash e TIR (ou taxa de retorno anualizada). Mas uma das medidas mais simples de retorno são as taxas de limite de entrada e saída.
A taxa de entrada – ou “going in” – é fácil de calcular dividindo o lucro operacional líquido real pelo valor de mercado atual do imóvel: Taxa cap = NOI / Valor de mercado.
No entanto, a taxa cap de saída – ou “going out” – taxa cap no momento em que o imóvel é vendido é muito mais difícil de prever. Isso porque devem ser feitas previsões precisas de quais serão as rendas, despesas operacionais, valor de mercado do imóvel e quais serão as taxas cap para imóveis semelhantes no futuro.
Uma razão pela qual um subscritor prevê taxas cap futuras é para comparar a qualidade da garantia do imóvel com o saldo do empréstimo. Um imóvel que perde valor ao longo do tempo porque as rendas diminuem ou porque as despesas operacionais aumentam desproporcionalmente representa mais um risco futuro para o credor do que um imóvel alugado que gera um fluxo de caixa líquido saudável ano após ano.
Pensamentos Finais
A subscrição em imóveis ajuda credores e investidores a evitar colocar capital em um imóvel que tem um alto risco de se tornar um problema. Nenhum investidor gosta de ser recusado por um empréstimo ou solicitado a fazer uma entrada maior e aceitar uma taxa de juros mais alta e condições de empréstimo mais restritivas.
Ao entender como a subscrição de imóveis funciona, os investidores podem aprender a pensar como um emprestador e tomar melhores decisões sobre a propriedade de aluguel que compram.