Se já ouviu falar do intercâmbio 1031 no Texas, ou ouviu falar de amigos e colegas a fazer um, pode estar a perguntar-se qual é o grande problema? Que conversa é essa sobre a regra dos 45 dias, e a regra dos 180 dias? E como o Texas não tem impostos de renda estaduais, qual é o benefício?
Para os investidores imobiliários do Texas, é uma maneira boa de garantir que você mantenha como mu
ch dos seus ganhos de investimento, em vez de dar mais dinheiro para o governo. Também tem uma série de vantagens, além da economia de impostos. Ele pode ajudar a proporcionar flexibilidade no tipo de propriedade que você quer possuir, e pode ajudar a melhorar o fluxo de caixa.
Neste artigo, explicamos as quatro principais razões pelas quais todos os investidores imobiliários devem fazer uma troca 1031. Mesmo que você seja do tipo buy-and-hold que nunca vende, este artigo será útil em sua jornada imobiliária.
#1 – A 1031 Exchange in Texas Can Save You on Taxes
A primeira e mais importante razão pela qual alguém faz uma troca 1031 é para economizar em impostos. Quase todas as partes do estado, de Austin a El Paso, e de Amarillo a Houston têm visto uma tremenda apreciação. Seja você proprietário de imóveis residenciais ou comerciais, os mercados imobiliários do Texas estiveram em chamas nos anos 2010. Acrescente a isso um mercado de trabalho saudável, uma economia em expansão e um influxo em massa de californianos e East Coaster’s. Se você possui qualquer tipo de imóvel no Texas nos últimos vinte anos, é provável que tenha ficado feliz com o resultado.
No início, este benefício de economia de impostos pode parecer óbvio. Ninguém quer pagar imposto sobre ganhos de capital, e a troca de 1031 é a sua última forma verdadeira de evitar estes impostos. Mas no setor imobiliário, há muito mais impostos do que apenas os ganhos de capital. A troca 1031 no Texas também pode ajudar com esses impostos:
- Imposto sobre a Recuperação de Depreciação – Se você depreciou sua propriedade ou não, o IRS assume que você tem! O pior é que a reintegração da depreciação é tributada em níveis próximos aos do imposto de renda
- Imposto de propriedade – As taxas de imposto de propriedade no Texas são algumas das mais altas do país. Se você está procurando fazer uma troca de 1031 no Texas e comprar um imóvel de reposição em outro estado, você pode economizar nos impostos sobre a propriedade. Isso pode ajudar a melhorar o fluxo de caixa de sua propriedade
- Affordable Care Act (Obamacare) 3,8% Tax – Instituído como parte das reformas de saúde durante a presidência de Obama, se você tiver uma renda alta, você estará sujeito a um imposto extra de 3,8% sobre seus ganhos de capital com a venda de uma propriedade. Uma troca 1031 no Texas pode diferir ou eliminar esse imposto
#2 – Maior flexibilidade no tipo de propriedade
Muita gente sabe que o objetivo principal de uma troca 1031 é diferir os impostos, mas não se fala tanto da flexibilidade que uma troca 1031 no Texas pode proporcionar. Em vez de ficar preso ao tipo de propriedade que você possui (residencial multi-familiar, industrial, comercial, etc), uma troca 1031 pode ser a melhor maneira de comprar um tipo diferente de propriedade.
Alguns se confundem com o termo “like-kind” e assumem que significa que você deve trocar uma propriedade de varejo por outra propriedade de varejo, ou uma casa unifamiliar por outra SFH. Este não é o caso! Qualquer propriedade que seja “usada em um negócio produtivo ou investimento” é como se fosse de outro tipo. Desde que não seja sua propriedade pessoal (ou seja, você não vive nela), uma troca 1031 é um jogo justo.
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Isto pode ser ótimo para investidores que construíram uma carteira de aluguéis residenciais, e querem mergulhar seus pés em imóveis comerciais. Ou, se você está farto de banheiros, inquilinos e lixo, você pode olhar para propriedades DST ou NNN. Ambas são estruturas que permitem que você esteja totalmente livre do seu investimento. Outros caminhos que os investidores buscam são o petróleo & royalties de gás, que são semelhantes ou não a uma propriedade de aluguel.
Diversidade Geográfica
Não só pode usar uma troca 1031 no Texas para proporcionar flexibilidade nos tipos de propriedades, pode ser usado para comprar uma propriedade em uma área diferente. Digamos que você possui um imóvel em um mercado que você acha que vai sofrer uma queda nos próximos anos. Esqueça de tentar vender seu imóvel rapidamente (o que pode ser difícil se você estiver no mercado de um comprador) e pagar impostos sobre a venda. Em vez disso, uma troca de 1031 permite-lhe a flexibilidade de diferir os impostos e comprar numa área diferente sem problemas.
Muitos investidores que vivem no litoral expressam um desejo de investir em mais imóveis, mas sentem que os preços e as taxas de limite não são suficientemente aliciantes. Ao vender um investimento na Califórnia, você pode comprar várias propriedades de aluguel em todo o meio-oeste ou sul. Isso diversifica seu portfólio de risco geográfico e provavelmente aumenta seu fluxo de caixa.
#3 – A troca 1031 “Trade Up”
Outra grande vantagem de uma troca 1031 no Texas é a capacidade de usar seu patrimônio existente para “trade up” no valor da propriedade. Por exemplo, digamos que você possui um imóvel alugado de $500.000 e ainda deve $300.000 sobre a hipoteca. O seu patrimônio líquido na propriedade é de $200.000. Com uma troca de 1031, você pode vender essa propriedade existente e usar esses $200.000 inteiros como seu adiantamento em uma propriedade maior, potencialmente de $1M.
Com uma venda tradicional, você provavelmente teria que pagar imposto sobre ganhos de capital e imposto sobre a recuperação da depreciação, de modo que você não poderia implantar esses $200.000 inteiros na propriedade seguinte. Isto é quando as pessoas percebem que a troca 1031 é talvez a melhor ferramenta que os investidores têm para acumular uma fortuna na compra e venda de imóveis. Ao adiar os impostos, você pode continuar a “negociar” até que você esteja estabelecido com uma grande propriedade e pagar a hipoteca de forma constante.
É verdade que o valor original do imposto sobre ganhos de capital está “escondido” em sua propriedade de substituição, esperando até que você venda. O grande problema é que você pode continuar a adiar, fazendo outra troca de 1031. Então, você pode passar o imóvel para seus herdeiros e eles o herdarão em uma base “step-up”. Isto significa que a base dos seus herdeiros será o valor justo de mercado no momento da herança. Discutiremos como as trocas 1031 podem ser usadas como uma grande ferramenta de planejamento patrimonial mais adiante no número cinco.
#4 – Muitos intermediários qualificados no Texas
Outra vantagem de fazer uma troca 1031 no Texas é que ela tem alguns dos intermediários mais qualificados per capita. Para fazer uma troca 1031 no Texas (ou em qualquer lugar, aliás), você deve usar um intermediário qualificado.
Muitos estados têm apenas um punhado de intermediários qualificados dentro de suas fronteiras. Alguns não têm nenhum intermediário qualificado em todo o estado. O Texas, por outro lado, tem 18 intermediários qualificados operando no estado. Se você estiver dentro de um prazo de 45 dias ou 180 dias e trabalhar dentro de um período apertado, você pode ter certeza de que um intermediário qualificado está pronto para ajudar.
#5 – 1031 Exchange in Texas for Estate Planning
Embora a troca 1031 seja mais conhecida como uma estratégia de diferimento de impostos, ela também pode ser uma ótima ferramenta de planejamento patrimonial. Como mencionamos anteriormente no artigo, muitos investidores planejam a “troca até cair”. Isto significa que eles farão uma troca 1031 até passarem, e os seus herdeiros herdarão a propriedade ou propriedades numa base “step-up”.
Mas e se preferir vender as propriedades que possui antes disso e investir em algo que seja mais fácil de gerir? A menos que seus filhos ou outra pessoa significativa tenha experiência em administração de propriedades, usar a troca 1031 para planejamento de propriedades pode ser uma ótima opção.
Uma tática a considerar é fazer uma troca com uma única propriedade e comprar múltiplos interesses em diferentes DSTs (DSTs) de Delaware. Estes são investimentos imobiliários “crowdfunded” onde você possui um valor percentual específico. A grande vantagem é que eles são administrados para você, e você recebe um cheque no correio a cada mês.
Vamos dizer que você possui um edifício de apartamentos que tem apreciado ao longo dos últimos anos. Vamos também assumir que você tem três filhos e quer dar a cada criança uma parte igual. Ao passar o prédio inteiro e dividir a parte entre três crianças, pode haver conflitos sobre quando vender ou o que fazer com o prédio.
Se você vender o prédio e der a cada criança a renda, você será atingido com uma enorme conta de impostos. Fazendo uma troca de 1031 e comprando três ações de propriedades DST separadas, isso resolve a questão. Cada criança recebe um investimento separado que fornece “dinheiro da caixa postal” e eles podem decidir o que fazer com a sua própria parte por conta própria.