08 Dec Why We Can’t Have Nice Things: Non-Participating Royalty Interests vs. Non-Executive Mineral Interests
Als landman is het meestal meteen duidelijk of een gereserveerd belang van de minerale of royalty-variant is. Het is echter onvermijdelijk dat, net wanneer je titel er goed uitziet en je denkt dat je in orde bent zonder veel curatief werk te moeten doen, je een document tegenkomt dat een beetje vreemd leest. Misschien twijfelt u aan uzelf en begint u te denken: “Is dit een royalty of een mineraal belang, want het lijkt op allebei? Toch kunt u geen collega om hulp vragen, want wat zal iedereen denken als ze erachter komen dat u niet ALLES weet over de wetgeving inzake olie- en gastitels?
De waarheid is dat dit onderwerp het middelpunt van veel geschillen is geweest (en dat waarschijnlijk ook zal blijven). Omdat landeigenaren steeds geavanceerder worden, worden hun akten steeds complexer. En naarmate de complexiteit toeneemt, is het minder waarschijnlijk dat de woorden en zinnen in een bepaalde akte het door een van de partijen gewenste rechtsgevolg hebben. Dit leidt tot conflicten tussen de handelende partijen en tot verwarring bij landmeters en onderzoekers van eigendomstitels. Of een bepaald voorbehoud een niet-deelnemend royaltybelang (“NPRI”) of een niet-uitvoerend mineraal belang (“NEMI”) schept, is één manifestatie van de moeilijkheid die ontstaat door de toenemende verfijning en complexiteit.
Aan de oppervlakte zijn de verschillen tussen een mineraal- en een royaltybelang welbekend. Een mineraal belang bestaat uit vijf (5) scheidbare rechten: 1) het recht om te ontwikkelen, 2) het recht om te verhuren (het uitvoerende recht), 3) het recht om bonusuitkeringen te ontvangen, 4) het recht om uitstel van betaling te ontvangen, en 5) het recht om royalty’s te ontvangen. Een royalty-belang is daarentegen niet meer dan het aandeel van de landeigenaar in de productie, vrij van de productiekosten. Voorts is een NPRI “een belang in delfstoffen dat niet bezittelijk is, in die zin dat het de eigenaar niet het recht geeft de delfstoffen zelf te produceren, noch hem toestaat deel te nemen aan leasing van de delfstoffen waarop de royalty betrekking heeft, en de eigenaar niet het recht geeft te delen in de bonus- of uitstelvergoedingen… Het geeft de eigenaar enkel het recht op een bepaald aandeel in de productie uit hoofde van de genoemde leasing, vrij van de kosten van exploratie en productie”. Eenvoudig gezegd is een NEMI dus een mineraal belang dat niet het recht omvat om te leasen.
Conceptueel is het onderscheid goed gedefinieerd; in de praktijk kan het echter moeilijk zijn om te bepalen of een voorbehoud een NPRI of een NEMI heeft gecreëerd. Neem bijvoorbeeld een akte waarin een onverdeeld mineraalbelang van 1/16 wordt gereserveerd, maar waarin later de uitvoerende rechten en rechten op uitstel van betaling worden overgedragen met betrekking tot het gereserveerde belang. Welk belang heeft de cedent gereserveerd? Wat gebeurt er als in de akte ook wordt bepaald dat voor het genoemde belang van 1/16 de uitvoeringsrechten, rechten om vertragingsrente te ontvangen en bonussen worden overgedragen? Is de overdracht van deze attributen belangrijk? Wat betekent dit in de praktijk voor de exploitant, die de partijen correct hun respectieve aandeel in de productie moet betalen?
In elk geval moet de titelonderzoeker bepalen of de concessieverlener een NPRI of een NEMI heeft gereserveerd – en het verschil is aanzienlijk. Als een partij een 1/16 NPRI bezit, bezitten ze 1/16 van de productie. Omgekeerd, als een partij een 1/16 NEMI bezit, dan bezit zij, wat de royaltybetaling betreft, 1/16 van de royalty van de lease. Dus als de lease voorziet in een royalty van 1/4, zou de NEMI worden berekend als 1/16 van 1/4, wat gelijk is aan 1/64.
Bepalen of een belang een NPRI of NEMI is, is verre van zwart-wit; het Hooggerechtshof van Texas lijkt echter de voorkeur te geven aan een regel dat een mineraal belang ontdaan van alle kenmerken behalve het recht om royalty’s te ontvangen, een NPRI is. In de zaak Watkins bijvoorbeeld werd in de akte een 15/16 belang in de delfstoffen vermeld en werd vervolgens een voorbehoud gemaakt “een 1/16 belang in en op alle olie, gas en andere delfstoffen in en onder het genoemde land en die daaruit kunnen worden gewonnen; maar het is wel verstaan dat de concessieverlener… geen deel zal ontvangen van de geldelijke huur die op een toekomstige huurovereenkomst wordt betaald; en de concessieverlener… zal bevoegd zijn om het genoemde land te verhuren en de contante bonus en huur te ontvangen; en de concessieverlener… zal de royalty’s die hierin zijn vervat alleen ontvangen uit de feitelijke productie…”. Het Hof oordeelde dat de reservering een royalty was, waarbij het opmerkte dat de reserveringen van de concessieverlener verwezen naar “the royalty retained herein,” terwijl de concessiehouders alle vertragingsrenten, de uitvoerende rechten en alle bonussen ontvingen.
Zo ook werden in Temple-Inland in twee akten “15/16 mineral interests” overgedragen en een “1/16 royalty” gereserveerd. Beide akten bepaalden dat met betrekking tot het “onverdeelde één-zestiende (1/16) deel van, en belang, in de olie, het gas en andere mineralen door de concessiegevers in dit land behouden en gereserveerd, wordt begrepen en overeengekomen dat dit één-zestiende (1/16) belang een royalty belang is en altijd zal zijn…”. Ook werden in beide akten uitdrukkelijk alle uitvoerende rechten, bonus- en vertragingsrenten overgedragen. Ook hier oordeelde het Hof dat de Temple-Inland-reserveringen royalty-belangen waren.
In gevallen waarin een overdracht/reservering als een mineraal belang werd geïnterpreteerd, omvatte het belang in kwestie daarentegen een ander kenmerk van het mineraal goed. In het Altman-arrest bijvoorbeeld sloot de concessieverlener de uitvoerende rechten en het recht op uitstel van betaling uit van de concessie, maar verleende hij wel het recht van in- en uitgang ten behoeve van de exploratie en productie. Bovendien was in de akte het woord “royalty” weggelaten. Het Hof oordeelde dat de Altman akte een mineraalbelang overdroeg ontdaan van twee van zijn attributen – uitvoerende rechten en het recht om vertragingsrenten te ontvangen.
Conveyances zijn steeds unieker, en vereisen een onafhankelijke analyse. De jurisprudentie van het Hooggerechtshof van Texas suggereert echter de volgende tweedeling: 1) als een gereserveerd mineraal belang wordt ontdaan van al zijn minerale attributen behalve het recht om royaltybetalingen te ontvangen, is het belang waarschijnlijk een NPRI; en 2) als het gereserveerde minerale belang wordt ontdaan van de uitvoerende rechten, maar de cedent het recht geeft om royalty’s te ontvangen en ten minste één ander mineraal attribuut, is het belang waarschijnlijk een NEMI.
Christopher Antus is stichtend vennoot van Antus & Patton LLP en heeft een licentie in Texas, New Mexico en Arkansas. Christopher’s praktijk is gewijd aan alle facetten van olie- en gastitels, operationele en transactionele kwesties. Hij heeft honderden titeladviezen uitgebracht, variërend van boor- en splitsingsadviezen tot adviezen over de verwerving van oppervlakten, mineralen en erfpacht. Christopher is er trots op Midland zijn thuis te noemen, en waardeert de unieke uitdagingen waarmee zijn cliënten in het Permbekken worden geconfronteerd.
Hysaw v. Dawkins, 483 S.W.3d 1, 9 (Tex. 2016); Altman v. Blake, 712 S.W.2d 117, 118 (Tex. 1986).
Zie Heritage Resources, Inc. v. NationsBank, 939 S.W.2d 118, 121-22 (Tex. 1996).
Arnold v. Ashbel Smith Land Co., 307 S.W.2d 818, 825 (Tex.Civ.App.-Houston 1957, writ ref’d n.r.e.).
Zie Altman, 712 S.W.2d 117.
Watkins vs. Slaughter, 144 Tex. 179 (1945).
Temple-Inland Forest Prods. Corp. v. Henderson Family P’ship, 958 S.W.2d 183 (Tex. 1997).
Zie Altman, 712 S.W.2d 117.
Het is belangrijk op te merken dat een overdracht/behoud van uitvoerende rechten ook het recht op zelfontwikkeling overdraagt/behoudt (d.w.z. rechten van in- en uitwegen). Lesley v. Veterans Land Board of State, 352 S.W.3d 479, 492 (Tex. 2011).