By Cori Badgley and Nathan Jones
隣の土地所有者の間の地役権紛争は、簡単に訴訟の材料になる。 一般的に、地役権は、特定の目的のために、他の人の財産を使用する権利です。 ほとんどの場合、地役権は非排他的であり、原資産の所有者が地役権所有者の使用権を妨害しない限り、地役権の財産を使用し続けることができることを意味する。 これは一般的なルールであるが、Gray v. McCormick (2008) 167 Cal.App.4th 1019は地役権紛争事件であり、地役権者（「Gray」）は、GrayがMcCormickの土地に対して独占的地役権を保有しているため、地役権者の土地を横切る接続私道を使用する権利がないと、地役権者の所有者（「McCormick」）に対して主張した。 McCormickの土地は道路に面している。 Grayの土地はMcCormickの真後ろにある通りから離れ、McCormickの土地の敷地境界線に平行な側にある延長された私道によって通りに接続されている。 記録された地役権は、幅約16フィート、長さ90フィートである。 この地役権は「独占的」地役権としてコミュニティのCC&Rsに記録された。 マコーミックは、馬の通行、馬の飼料や糞尿の運搬、裏庭の厩舎へのアクセスに地役権を使用していた。 グレイは、この私道を舗装し、景観を整え、未舗装の土の道から正式な私道へと改善する計画を立てていた。 Grayは、馬を拒否することを希望していた。 両当事者はMcCormickの使用に関して合意できず、訴訟に発展した。 Grayは、自分にはMcCormickの私道使用を排除する絶対的な権利があると主張した。
McCormickは、地役権はMcCormickの土地を横切っているので、「独占」という用語は部外者による私道の使用を排除するだけで、その使用については意図していない、と反論した。 つまり、マコーミックがグレイの出入り口を妨害しない限り、マコーミックは裏庭への出入りや使用のために地役権を使用し続けることができたのである。 さらにMcCormickは、排他的地役権はカリフォルニア州法では認められていないと主張した。 裁判では、McCormickに有利な判決が下された。
Grayは上訴において、排他的地役権はMcCormickを敷地から排除することを許可していると主張した。 控訴裁判所は、CC&Rsに含まれる地役権の文言が意図する排他性の程度を分析した。 “民法第806条に基づき、aの程度は付与の条件によって決定される。” 地役権の条項を検討した後、裁判所は、地役権の建設、設置、維持、修理の権利や、私道を保証する要件など、具体的に列挙された権利とともに、付与の全体的な構造から、地役権は排他的であることが意図されていたことを示すと宣言した。 裁判所は、地役権の一般的な規則として、地役権者の権利に使用権者が干渉しない限り、相互の使用を許可していることを認めたが、Pasadena v. California-Michigan etc. Co. (1941) 17 Cal.2d 576を引用したが、控訴裁判所は、一般的な地役権が問題になっていなかったため、このケースを区別した。
McCormickは、排他的地役権はカリフォルニア州法で禁止されており、許可された使用ではなく、不動産の完全な所有に相当するとして、排他的地役権を主張した。 控訴院はこれに同意せず、これまでの判例法ではカリフォルニア州における排他的地役権の実行可能性が認められているとした。 (Pasadena v. California-Michigan etc. Co.; Blackmore v. Powell） Blackmore事件で分析された地役権の文言は、今回の事件よりもさらに制限が緩く、結果として排他的地役権が設定されることになった。 控訴裁判所はさらに、排他的地役権は、他人の土地に誤って改良物を建設することを含め、時効によって創出されることがあるとした。 (Otay Water District v. Beckwith (1991) 1 Cal.App.4th 1041 ; Hirshfield v. Schwartz (2001) 91 Cal.App.4th 749 .)
興味深い点として、上訴裁判所は、排他的地役権が、異常な形態ではあるが、実質的に財産の譲渡に相当することを認識した。 (Blackmore v. Powell (2007)の分析参照）。 同裁判所は、カリフォルニア州において排他的地役権の使用が適切であると既に認めている州の判例を見つけることで、この問題の実質的な帰結を回避したのである。 さらに興味深いのは、マコーミックが車道地役権の下または上に何らかの残存財産権を保持しているかどうかを判断するために、裁判所が地下および空中権について検討することを拒否したことである。 9374>
控訴裁判所は、マコーミックによる地上の地役権区域のいかなる使用も、グレイに与えられた独占的使用と矛盾するとし、裁判判決を事実上覆した。 マコーミック社は、この土地の記録上の所有者ではあるが、現在、地役権を持つ土地の側を歩いたり、乗ったり、アクセスしたりすることはできない。 マコーミックは、この土地の抵当権、税金、保険料を支払っているが、この土地を使用する権利は全く持っていない。 McCormickは、このような障害を持つ不動産を購入したことに気づいていなかったかもしれないが、裁判所は、この事件の解決によってMcCormickに生じる困難については考慮しなかった。 このケースは、購入を決定する前に、不動産に存在するすべての侵害と制限の存在と効果を判断すること、または少なくともその効果を予測しようとすることの重要性を強調しています。
Cori Badgley は Abbott & Kindermann, LLP で準社員、Nathan Jones は同法律事務員として勤務しています。 この記事、またはその他のカリフォルニア州の土地使用、不動産、環境、計画に関するご質問は、Abbott & Kindermann, LLP (916) 456-9595までお問い合わせください。
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