Executive Summary
厳しい借入環境の中、住宅購入者の中には、大手商業銀行ではなく「ファミリーバンク」から家族内ローンで購入することがベストだと考える人も出てきています。 また、IRSのガイドラインに従う限り、より柔軟な融資条件、IRSが要求する適用連邦金利は商業用住宅ローン金利よりも低く、借り手は住宅ローン金利の支払いを控除できる可能性があり、オリジネーションやその他多くの住宅ローン取引手数料が不要で、利息と元本の支払いが最終的にすべて家族に残るという単純な利点から、取引は非常に魅力的なものになり得るのです。
ただし、大きな欠点は、IRS がこの取引を本当に尊重し、税制上の特典を受けるためには、約束手形の作成、適切な管轄区域での住宅に対する抵当権の記録、利息や元本の実際の支払いなどのローンの手続きを尊重しなければならないということです。
幸いにも、新しいソリューションが登場しました。National Family Mortgage という会社が、必要な書類の作成、抵当権の記録、ローンの履行、必要な IRS 報告書の発行まで、すべて従来の住宅ローン融資実行手数料の何分の一かのコストで行ってくれるのです。 これは、家族内住宅ローン融資の大ブームにはならないでしょうが、それでも、アドバイザーがクライアントのために効率的に実施する戦略をはるかに容易にします！
Author.Of.Inc: Michael Kitces
Michael KitcesはBuckingham Wealth Partnersの計画戦略部長で、何千人もの独立系ファイナンシャルアドバイザーを支援するターンキー資産管理サービスプロバイダーです。
また、XYプランニング・ネットワーク、AdvicePay、fpPathfinder、およびNew Planner Recruitingの共同設立者、Journal of Financial Planningの元実践編集者、Financial Advisor Success Podcastのホスト、さらに自身のウェブサイト Kitces.com を通じてファイナンシャル プランニング業界の人気ブログ Nerd’s Eye Viewの出版者として、ファイナンシャル プランニングにおける知識を深めることに取り組んでいます。 2010年、マイケルは、専門職を発展させるための献身的な活動が認められ、FPAの「ハート・オブ・ファイナンシャルプランニング」賞を受賞しました。
家族内ローン戦略
家族内ローンの基本原理は非常に単純です – 銀行からお金を借りるのではなく、子供が自分の親からお金を借りるなど、困っている家族が家族の他の誰かからお金を借ります。 この方法のメリットは大きい。子供が支払った金利は家族に残り（親が使うか、極端な話、将来子供が相続する！）、組成やその他の取引手数料を回避できる。子供の借入コストは通常、銀行からの金利よりもはるかに低く、しかも（特に今日の環境では）支払い金利は親が債券ポートフォリオから得ることができたであろう金利よりもまだましである。
たとえば、今日の市場において、親は子供に 30 年間の住宅ローンを 2.5% で貸すことができますが、これは 3.5% の 30 年固定金利住宅ローンよりはるかに安価です (融資額、ローンの規模、借り手の信用度によっては、それ以上の場合もあります)。 それでも、親が受け取る利息は2.5％。微々たるものではあるが、CDから受け取る利息よりはましだ（ただし、住宅ローンとしてお金を貸すことは、貸し手にとって流動性がはるかに低くなる！）。 さらに、ローンが実際に子供が購入した住宅を担保とする住宅ローンであり、適切に記録されていれば、子供は親に支払った住宅ローンの利息を控除することができます！また、子供が購入した住宅を担保とする住宅ローンであれば、親が支払った利息を控除することができます。 (もちろん、親は他の「債券」利息と同様に、受け取った利息を確定申告で報告しなければなりません)。
家族内ローン、特に住宅購入のための住宅ローンとしての追加的な利点は、従来のローン引き受けの制約のいくつかが問題でなくなることです。たとえば、家族は信用度の低い子供のために高い料金を払う必要はなく、頭金なしで購入価格の100％まで自由に融資を行うことができます。 ローンは、新規購入、借り換え、リフォームのいずれにも対応でき、住宅に対する第2または第3の抵当権として構成することも可能です。 人気のある戦略のひとつは、子供が新築住宅を購入する際、従来の住宅ローンを使って80％まで借り入れ、残りの20％の頭金に親からお金を借りることです（住宅の第二抵当権として記録されます）。
もちろん、このような戦略をとることは、貸し手にとって、ローンの利息や元金が完全に返済されないという真のリスクを生むということです（銀行は、より大きな信用リスクと少ない頭金を補うために高い金利を要求する理由があります！）ので、貸し手である家族は、家族の借り手が部分的にデフォルトすると、実際に家族の財政難になるような方法で資金を貸さないよう慎重にならなければなりません 同様に、貸し手である家族は、家族のローンに要求条項を入れることはいつでも可能ですが、流動性が低すぎるポジションにはまらないように注意する必要があります（もちろん、それでも家族の借り手が適時に借り換えやノートの全額返済ができなくなるリスクはあります！）
A Gift From Parents or A Loan?
家族内ローンの重要な注意点は、IRSに尊重されるためには、それらは本当にローンでなければならず、ギフトではない、ということです。 多くの家族にとって1万4千ドルは大金ですが、他の家族にとってはわずかな金額であり、家族の誰かに一度にもっと多くのお金を贈与したいと思う人もいます。
その結果、この制限を避けるために過去に使われた戦略の一つは、お金を贈与ではなく、ローンとして譲渡し、借入額がなくなるまで毎年ローンの利息や元本の一部を免除することです。 しかし、IRSは長年このような取引に目を光らせており、しばしば不利な結果を招いてきました。10万ドルを送金し、実際には利息を支払わず、貸主が8年間毎年利息と元本を免除した場合、おそらく「貸主」は実際には最初の年に10万ドルをそのまま贈与したことになり、この取引には相応の（贈与）税が課せられるはずなのです。 さらに、1万ドル以上の家族ローンの場合、IRSは、利子が支払われたが贈与として放棄されたと見なし、貸主は贈与税の申告をしなければならないだけでなく、ローンによる帰属利子も申告しなければならないことになります。 (編集者注：貸付金額が1万ドルから10万ドルの場合、帰属利息の例外が適用されます。IRCセクション7872（d）を参照）
長年にわたり、税法と判例法は、家族内ローンをどのように管理すれば、それがギフトではなく、ローンとして本当に尊重されるかというガイドラインを形成するために織り交ぜられてきました。
Intra-Family Loan Tax Rules And Requirements
家族内融資で重要なことは、IRSがその融資を尊重するためには、「市場」金利での融資条件、利息や元本の適切な支払い、理想的には適切な書類作成（書類は厳密に要求されていませんが）などの善意の融資として扱われなければならないということです。
「市場」金利を適用するには、少なくとも、IRSがIRC1274条に基づき毎月公表しているいわゆる「適用連邦金利」（AFR）と同程度の金利をローン条件に明記しなければならない。 IRSのAFRガイダンスの表1には、短期、中期、長期の3つの金利が記載されています。 短期金利は融資期間が3年以下の場合、中期金利は3年超9年以下の場合、長期金利は9年超の場合です。
しかし注目すべきは、適用連邦金利は「市場」金利とみなされ、この金利で家族内ローン利息を支払うことで贈与の扱いを避けることができるという点ですが、それでも著しく有利な金利であることです。ここ数ヶ月、短期金利はわずか1/4、中期金利は1%を切り、長期金利でさえ2.5%を切っています! これに対し、15年ローンの全国平均は約2.8％（本稿執筆時点）、30年ローンはほぼ3.5％である。 そのため、国税庁のAFRの要件を満たすために「十分な高金利」を要求されても、家族内住宅ローンは借入金利として非常に魅力的であると言えるでしょう。
Implementing Intra-Family Mortgage Loans
家族内ローン、特に家族内モーゲージを検討している多くの家族にとって最大の課題は、単にローンを適切に完了するための事務的作業と要件に尽きます。 特に、借り手が利息を控除するためには、ローンを住宅に対して適切に記録する必要があるためです（また、借り手がデフォルトした場合に返済されなかった金額について貸し手が税控除を望む場合は、ローンの明確な文書化が必要です）。
さらに、より正式なローンの取り決めを好む家族もいます。たとえば、貸し手である親が（偽装された贈り物ではなく）本当にローンとしての取引を意図している場合、借り手である子供がそれを適切に尊重し、ある程度の金銭責任を学ぶことを確認したいと考えます（ただし、銀行から受けるよりも有利なローン条件で、ローン金利を家族内に残すことが可能です）。 あるいは、家族信託からお金を貸す場合、受託者は、信託財産を責任を持って管理する受託者の義務が果たされていることを立証するために、融資を適切に文書化し記録することを望むと思われます。
この分野における興味深い新しいソリューションは、家族内住宅ローンの処理と維持を支援する「仲介者」として機能するNational Family Mortgage社で、当事者間の約束手形の作成から、不動産を担保とする信託証書の文書化、適切な管轄区域での記録まで、すべてを処理することが可能です。 ローン支払いのための電子送金手配（希望により、住宅保険や固定資産税のエスクローも含む）、支払い通知や残高明細書の送付、さらに適切なIRS報告書（支払った住宅ローン利息については借り手へのフォーム1098、受け取った利息については貸し手へのフォーム1099-INT）の発行も行います。 ローンが金利のみの場合、ナショナル・ファミリー・モーゲージのサービスでは、毎年ローンの一部が免除されるように手配することもできます（金利が支払われ、ローン書類が記録され、取引の他のすべての手続きが尊重されていれば、IRSの監視を受ける可能性ははるかに低くなります）。
このサービスにかかる費用は、ローン文書にかかる725ドルから2100ドル（ローンの大きさによる）の一回限りの手数料です（これは、注目すべきは、一般的に、従来の住宅ローンの組成手数料よりもはるかに低いということです！）。また、ローンの管理（明細書、電子送金、IRSへの報告など）には、月15ドルかかります（ローンの規模が大きくなると、さらに月15ドルのエスクロー・サービス料がかかります）。 このブログの読者は、このサービスを利用するクライアントが登録する際に、クーポンコード “KitcesBlogDeal”（引用符なし）を入力すれば、一括払いの料金から15％割引を受けることができる。 (編集部注：これは単にこのブログの読者への無料オファーであり、Nerd’s Eye ViewとNational Family Mortgageの間には金銭的報酬などの関係はありません）
そもそも、子供やその他の家族に融資するためには、家族にとってある程度の大きな経済力が必要なため、結局、家族内住宅融資はまだかなり「ニッチ」な戦略であると言えます。 それでも、ナショナルファミリーモーゲージのようなサービスは、プロセスを大幅に容易に実装および管理し、同時にすべての継続的な利息の支払いを家族に維持しながら、従来の住宅ローンの組成手数料よりもはるかに少ないコストで、です。 そして、今日の適用連邦金利では、今日の低リターン環境を考えるとまだ合理的なリターンを生成しながら、親が子供や他の家族のメンバーがより手頃な価格の住宅購入を支援するための多くの機会があります！
（この記事は、富のカーニバル、そしてコントロールあなたの現金で外泊版、投資のカーニバル＃13でInvesteem、私の個人金融旅行で資金計画のカーニバル、さらに私の個人金融旅行の個人金融カーニバル＃397に含まれていました)…
