あなたがテキサスで1031交換のことを聞いたことがあるか、友人や同僚がそれをやって聞いた場合、あなたは大騒ぎは何ですか疑問に思っているかもしれません？ 45日ルールや180日ルールの話は何なのでしょうか。 また、テキサス州には州所得税がないため、どのような利点があるのでしょうか。
テキサスの不動産投資家にとっては、政府にお金を渡す代わりに、投資利益をできるだけ多く確保するための確実な方法と言えます。 また、節税以外にもさまざまなメリットがあります。 そのため、このような「掟破り」なやり方は、「掟破り」と呼ばれることもあります。 この記事では、すべての不動産投資家が1031交換を行うべき上位4つの理由を説明します。あなたが売却しない買い持ちタイプであっても、この記事はあなたの不動産の旅に役立つだろう。 オースティンからエルパソ、アマリロからヒューストンに至るまで、州のほぼ全域で、驚異的な上昇を見せています。 住宅用、商業用を問わず、テキサス州の不動産市場は2010年 に活況を呈しました。 さらに、健全な雇用市場、好景気、カリフォルニアやイーストコースターからの大量流入が加わりました。 過去 20 年間にテキサスで何らかの不動産を所有した人は、その結果に満足していることでしょう。
最初は、この節税のメリットは明白に思えるかもしれません。 誰もキャピタルゲイン税を払いたくありませんし、1031 交換は、これらの税金を避けるための最後の真の方法です。 しかし、不動産では、キャピタルゲイン以外にも非常に多くの税金がかかります。 テキサスでの1031交換は、これらの税金にも役立ちます：
- Depreciation Recapture Tax – あなたが不動産を減価償却したかどうかに関わらず、IRSはあなたが減価償却したと仮定しています！
- 1031交換は、これらの税金にも役に立ちます。 このような場合、「租税特別措置法」が適用されます。 このような場合、1031交換を行い、他の州で代替物件を購入すれば、固定資産税を節約できる可能性があります。 これは、あなたの不動産のキャッシュフローを改善することができます
- Affordable Care Act (Obamacare) 3.8% Tax – オバマ大統領時代の医療改革の一環として導入され、高所得者の場合、不動産売却によるキャピタルゲインに3.8%の追加税が課されることになります。 テキサスでの1031交換は、この税金を繰り延べたり、なくしたりすることができます
#2 – 物件タイプの柔軟性
1031交換の主目的が税金の繰り延べであることは誰もが知っていますが、テキサスでの1031交換が提供できる柔軟性について話す人はそれほど多くありません。
「同類」という言葉に惑わされ、小売物件を別の小売物件に、あるいは一戸建てを別の一戸建てに交換しなければならないと思い込んでいる人もいるようですが、それは間違いです。 しかし、そうではありません。 生産的なビジネスや投資に使用されている “任意のプロパティは、他のと同種である。 1358>
これは、賃貸住宅でポートフォリオを構築し、商業用不動産に手を出したいと考えている投資家にとって、素晴らしいことです。 また、トイレ、テナント、ゴミにうんざりしている場合は、DST または NNN プロパティに注目することができます。 これらはいずれも、投資先から完全に手を引くことができる構造になっています。 このような場合、「租税特別措置法」の適用を受けることになりますが、「租税特別措置法」の適用を受けると、「租税特別措置法」の適用を受けることができなくなります。 今後数年間は不況が続くと思われる市場に不動産を所有しているとします。 買い手市場であれば、すぐに売却するのは難しいでしょうし、売却時に税金を支払う必要もありません。 その代わり、1031交換では、税金を繰り延べ、別の地域でシームレスに購入する柔軟性があります。
沿岸部に住む多くの投資家は、もっと不動産に投資したいと表明しますが、価格とキャップレートが十分に魅力的ではないと感じられます。 カリフォルニアでの投資を売却することで、中西部や南部で複数の賃貸物件を購入することができます。
#3 – 1031 Exchange “Trade Up”
テキサスでの1031 Exchangeのもう一つの大きな利点は、既存の株式を使用して、不動産価値の「トレードアップ」ができることです。 例えば、50万ドルの賃貸物件を所有し、まだ30万ドルの住宅ローンを抱えているとします。 この不動産におけるあなたの持分は20万ドルです。 1031交換では、この既存物件を売却し、その20万ドル全額をより大きな、潜在的には100万ドルの物件の頭金として使用できます。
従来の売却では、キャピタルゲイン税と減価償却費回収税を支払う必要があり、20万ドル全額を次の物件に展開することはできません。 このような場合、1031交換は、投資家が不動産を購入して保有することで財産を蓄積するための、おそらく唯一の最良のツールであることに人々は気づきます。 税金を繰り延べることで、大きな物件に決まるまで「トレードアップ」を続け、着実に住宅ローンを返済することができます。
確かに、当初のキャピタルゲイン税額は、売却するまで代替物件に「隠れて」待機していることになります。 素晴らしいのは、もう一度1031交換を行うことで延期し続けることができることです。 そして、その不動産を相続人に譲り渡せば、相続人は「ステップアップ」した基準で相続することができます。 つまり、相続人の基礎は、相続時の時価になります。 このように、1031交換は相続対策として非常に有効な手段であることは、5章で詳しく説明します。 テキサスで1031交換を行うには（あるいはどこでもよいのですが）、適格仲介業者を利用しなければなりません。 州によっては、州内に適格な仲介業者がいないところもあります。 一方、テキサス州では、18 の適格仲介業者が営業しています。 このような状況下、「1031交換」は、税金の繰り延べ戦略として知られていますが、遺産分割の手段としても有効です。 この記事で先に述べたように、多くの投資家は、”swap til you drop “を計画しています。 これは、自分が亡くなるまで 1031 交換を行い、相続人が「ステップアップ」ベースで不動産や物件を相続することを意味します。
しかし、その前に所有している不動産を売却して、より管理が簡単なものに投資したい場合はどうでしょうか。 あなたの子供や大切な人が不動産管理のバックグラウンドを持っていない限り、財産設計に 1031 交換を使用するのは素晴らしい選択肢かもしれません。
検討すべき戦術は、1 つの不動産で交換を行い、異なるデラウェア法定信託 (DST) の複数の持分を購入することです。 これらは、あなたが特定の割合の量を所有する「クラウドファンディング」の不動産投資です。 大きな利点は、あなたのために管理され、あなたは毎月郵便で小切手を受け取ることです。
過去数年にわたって高く評価されているアパートを所有しているとしましょう。 また、あなたには3人の子供がいて、それぞれの子供に等しい分け前を与えたいと仮定しましょう。 ビル全体を受け継ぎ、3人の子供で分け合うとなると、いつ売るのか、ビルをどうするのかで揉める可能性があります。
ビルを売って、それぞれの子供に収益を渡すと、多額の税金を取られることになります。 1031交換を行い、別々のDSTプロパティの3株を購入することで、この問題は解決されます。 それぞれの子供は「郵便箱のお金」を提供する別々の投資を受け取り、自分のシェアをどうするかは自分で決められます。
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