Healthcare Real Estate Investment Trust セクターのアシステッドリビングのニッチでは、高齢者が快適に暮らすことを支援することが最大の目標である。 これは、ウェルリビングコンプレックスからナーシングホームとして知られる長期介護施設まで、幅広いサービスのためのインフラを提供することを意味します。 団塊の世代の高齢化に伴い、今後数十年にわたりこうしたサービスの需要が高まるため、長期的な追い風が吹いている。 しかし、現在、このセクターの企業は、過剰建築の懸念（アシステッドリビング）や支払いの問題（老人ホーム）などの逆風に直面しています。 そのため、最大かつ最も多角的な事業者にこだわることが、おそらく最良の選択となる。 Welltower (NYSE:WELL), Ventas (NYSE:VTR), そしてもう少しリスク許容度の高い人にはOmega Healthcare Investors (NYSE:OHI) が2019年に購入すべきトップアシステッドリビング株である理由はここにある。
高いが成長へシフト
最大のヘルスケアREITの一つ、ウェルタワーの株価は今日安くなっていない。 利回りは5％と比較的控えめで、株価収益率も約19倍と高めです。
画像出典: ゲッティ イメージズ
ウェルタワーは、連邦政府がメディケアとメディケイドが提供するサービスへの支払いを削減することへの懸念から、同社の施設における民間支払い顧客の比率を高めるよう取り組んできました。
現時点では、移行はほぼ完了し、賃料の約90%は主に民間支払い顧客によって裏付けられています。 家賃のおよそ3分の2は高齢者住宅から、さらに23％は外来患者用の医療・健康システムから得ている。 老人ホームからの賃料は約10％に過ぎず、老人ホームは第三者支払機関への依存度が高い。
ポートフォリオミックスの転換のプロセスは、ウェルタワーの業績にマイナスの影響を及ぼした。 営業からの資金は2017年に減少し、2018年には基本的に横ばいとなった。 状況はその配当にも反映された：2018年は、ウェルタワーが投資家に年間配当の増額を提供しなかった10年以上の最初の年であった。
WELL FFO Per Share (TTM) data by YCharts.
That said, with this transition largely behind it, Welltower now can be focused on growth again.The pause was a judicious move, since the trailing-FFO to payout percentage are high, at around 100.0.1. 実際、1月上旬に55棟の医療オフィスポートフォリオの取得を発表しています。 これは介護付有料老人ホーム以外の物件ですが、急成長中のヘルスケアというニッチな分野での存在感を高め、REITのポートフォリオをさらに多様化させるのに役立っています。 また、この間、同社が投資適格の信用格付けを維持していることも注目に値します。
まとめると、ウェルタワーはヘルスケアREIT業界で最大手の1社であり、財務的に強く、再び成長を目指し始めていることが分かります。
Check out the latest Welltower earnings call transcript.
Another giant to consider
That said, Welltower is only large, financially strong healthcare REIT not is the only large, financial strong. ヴェンタスは、歴史的にこのセクターで最も優れた経営を行っている REIT の 1 つであり、状況の変化を見越して、しばしばライバルよりも先にその姿勢を変えています。 例えば、ヴェンタスは老人ホームの資産が暴落し始める1年ほど前に、そのほとんどを売却しています。
実際、ベンタスとウェルタワーの FFO 結果を比較すると、過去 5 年間はベンタスの方が少し良いパフォーマンスをしていることに気づきます。 ヴェンタスの業績が素晴らしいというわけではありませんが、株主に大きな痛みを与えることなく、困難な移行期を乗り切ったのです。 一方、配当は8年連続で増配している。
WELL FFO Per Share (TTM) data by YCharts.
Ventas is roughly as diversified as Welltower and like its larger market-cap peer, have the investment-grade balance sheet.Ventas は、ウェルタワーと同様に、分散投資を行っています。 しかし、ベンタスは、その金融負債対EBITDA比とその固定費カバーなど、選択したメトリックで少し優れているように見えます。 また、利回りもベンタスの方が高く、現在約5.3％となっている。 これらのことから、ベンタスはウェルタワーよりも良い投資オプションのように見えるが、そうかもしれない。 実際、ベンタスの株価対末尾FFO比率は14.5と、より合理的です。
しかし、ベンタスは医療オフィスと研究部門の建設に注力しています。 これは良い戦略であり、REITのポートフォリオを多様化し、FFOの伸びを支えるものです。 しかし、ウェルタワーの現在の優先的なポートフォリオ拡大方法である買収に比べると、成長が遅いアプローチです。 ベンタスは素晴らしい選択肢だが、ウェルタワーは2019年にもっと上昇する可能性があるように見える — だからこそ、ここでトップバッターを務めるのだ。
つまり、あなたがアシステッドリビングへの投資を探しているなら、これらの名前のどちらかを選んで間違いはないでしょう — もちろん、それぞれがそのセグメントを超えてヘルスケア不動産スペースの高成長分野への拡大を目指していることに注意してください。
Ventas の最新の決算報告書をご覧ください。
高リスク志向の方へ
Welltower と Ventas は特に、第三者支払の変更によってもたらされるリスクのために介護施設を敬遠してきています。 このリストの最後の投資先であるオメガ・ヘルスケア・インベスターズは、それに完全に逆行する戦略を持っています。 同社の賃料の約83%は老人ホームが占めており、残りは高齢者向け住宅である。 実際、長期介護の分野では最大手の一社である。
ここで問題なのは、老人ホームが直面している問題にもかかわらず、オメガはかなりうまく対処してきたということです。 ここ数年は、FFOの急落により、REIT の末尾 FFO 配当率が一時期100%を超え、株主にとって厳しい状況でした。 しかし、業績は再び回復し、配当性向は90％台に回復している。 また、末尾有利子負債対EBITDA比率はウェルタワーやベンタスとほぼ同等であり、十分な財務内容を維持している。 また、負債のコベナンツの範囲内であり、テナントのパフォーマンスを示すポートフォリオのレント・カバレッジは1.7と堅実である。
OHI data by YCharts.
そしてオメガは、非中核資産の切り離しを一部財源とした購入でポートフォリオを拡大し、介護施設部門の弱さを利用してビジネスを成長させ続けているのである。 その戦略を変更する理由はない。
このような背景があり、さらに株価は約11.7という比較的低いFFOレシオで、利回りも7.5%と、オメガはここでかなり魅力的に映るでしょう。 しかし、夜よく眠りたい投資家はパスした方がいいかもしれません。 ここ数年、株価はかなり乱高下しており、第三者支払機関へのエクスポージャーが大きいため、ワイルドカードとなる。 このような状況下において、「震災」「原発事故」「原発事故」「原発事故」「原発事故」「原発事故」「原発事故」「原発事故」「原発事故」「原発事故」「原発事故」「原発事故」「原発事故」「原発事故」「原発事故」「原発事故」「原発事故」「原発事故」「原発事故」「原発事故」「原発事故」「原発事故」「原発事故」「原発事故」「原発事故」「原発事故」「原発事故」「原発事故」「原発事故」・・・・・・・・・・。 あなたがそれのための胃を持っている場合、オメガは2019年にあなたのポートフォリオに追加するための良い高利回りオプションかもしれません。
Check out the latest Omega Healthcare Investors earnings call transcript.
Big and strong
Most investors interested in the assisted living space will be best served by sticking with the largest players sport solid financial foundations.アシストリビングスペースで興味を持っているほとんどの投資家は、堅実な財務基盤を持つプレーヤーによって提供されています。 ウェルタワー、ベンタス、オメガはすべてその法案に適合します。 ウェルタワーは、リスクを減らすためにポートフォリオを変更し、現在は成長モードに戻っているように見える。 Ventasも同様のシフトを行ったが、新規建設に重点を置いており、より緩やかで着実なアプローチは、保守的で価値を重視する投資家にとって魅力的なものだろう。 また、介護施設に焦点を当て、高い配当利回りを誇るオメガは、リスク許容度の高い投資家に最も適しています。