Like Kind Exchangeとしても知られる1031 Exchangeは、ある種の不動産の売却を構造化して、売り手の利益や利得が現在課税されていないようにする方法です。 その代わり、売却した不動産を別の「Like kind」な不動産に置き換えます。 取引が適切に構成されていれば、売主の利益または利得は将来の日付に延期されます。 1031交換は、キャピタルゲイン課税を回避しながら、既存の投資用不動産を売却し、新しい投資用不動産を購入する素晴らしい方法となります。 以下では、1031交換とは何か、その仕組みや関連する規則について説明します。
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Section 1031 is most often used in connection of sale of real property.The Section 3は不動産の売却に関連して使用されていますが、これは1031交換の概要を説明するもので、手続きを案内するものではありません。 個人資産の交換の中には、1031条に該当するものもあります。 また、このセクションは、不動産の売却に使用されることが多いようです。 また、異なるパートナーシップのパートナーシップの持分の交換と異なる性別の家畜の交換は、修飾されていません。 1031条に基づく不動産交換では、不動産が所在する州の法律で「不動産」とみなされるものは、古い不動産と新しい不動産の両方が所有者によって投資のために、または取引やビジネスでの積極的な使用のために、または所得の生産のために所有されている限り、「同類」とみなされます
完全に利益を得るために、代替不動産は同等以上の価値がなければならず、手放した不動産からのすべての収入は代替不動産を得るために使用しなければなりません。 納税者が旧物件の売却代金を受け取ることはできません。そうすると、納税者が受け取った売却代金の部分については、交換の対象から外れてしまいます。 このため、交換（特に非同時交換）は、売却が完了する前に、手放した不動産に対する納税者の持分が適格仲介業者に譲渡されるように構成されているのが一般的です。
手放した不動産の売却が完了すると、売却代金はクロージング・エージェント（通常は権原会社、エスクロー会社、クロージング弁護士）から適格仲介機関に送られ、適格仲介機関は代替不動産の取得取引が完了するまでその資金を保持します。 その後、Qualified Intermediaryは、手放した不動産の売却代金を、代替不動産の購入のために預ける。 1031交換の一般的な考え方は、納税者がある不動産を「同種の」別の不動産と交換するだけなので、納税に充てられるようなものは何もない、というものである。 また、古い不動産を交換することにより、投資の継続性を確保することができます。
1031交換の例
ある投資家がストリップモールの商業用不動産を20万ドルで購入したとします。 6年後、彼はその不動産を25万ドルで売却することができます。 この場合、5万ドルの売却益が発生し、投資家はキャピタルゲイン税を支払わなければなりませんが、25万ドルの売却益を別の不動産に投資すれば、その時点では売却益に対する税金を支払う必要はありません。 3エーカーの広さの一戸建て住宅の所有者が、雇用主から他州に転勤させられたとします。 この家は、もはや個人の住居ではないので、売却するのではなく、一定期間、賃貸することにしました。 10年後、彼はこの家を売却することに決めたが、同時に、成長した息子が別の州の大学に進学することになった。 その息子や他の学生が在学中に借りられるように、大学街にアパートを購入することにした。 自宅は20万ドルから30万ドルに値上がりしている。 そこで、彼はIRC1031交換を手配し、新しい不動産を購入し、その時のキャピタルゲインを回避します。
Time Limits:
1031交換には、注意すべき非常に重要なタイムリミットが存在します。 このような場合、「1031交換」を行う前に、「1031交換」を行う前に、「1031交換」を行う前に、「1031交換」を行う前に、「1031交換」を行う前に、「1031交換」を行う前に、「1031交換」を行う前に、「1031交換」を行う前に、「1031交換」を行う前に、「1031交換」を行う前に、「1033交換」を行う前に、「1033交換」を行う前に、「1033交換」を行ってください。 個人の住居は交換できない。
資産は同種のものでなければならない。 不動産の定義は広範で、土地、商業用不動産、住宅用不動産が含まれるが、不動産と交換しなければならない。 動産は、動産と交換しなければならない。 (これには複雑な規則があります。例えば、異性の家畜は1031交換の目的では同種の財産とはみなされません)。 売却代金は、売却後180日以内に同種の資産に投資しなければなりません。 ただし、45日以内に物件を特定する必要がありますが、最大3物件まで特定することができます。 代替物件の候補として特定できる代替物件の数には制限があります。
Boot
内国歳入庁では使われていませんが、1031 Exchangeの税務上の影響について議論する際に「Boot」という用語がよく使われます。 Bootは古い英語の用語で、”Something given in addition to “という意味です。 “Boot received “は、交換で納税者が受け取った “Other Property “の金銭または公正市場価値のことです。 金銭には、現金同等物、相手方が引き受けた納税者の債務、負債、抵当権、または納税者が交換した財産が対象となる負債がすべて含まれます。 「その他の財産」とは、動産、買い手からの約束手形、不動産に対する仕事の約束、ビジネスなど、非現物の財産です。
納税者が「ブーツ」を受け取る方法はたくさんあり、うっかりしている場合もあります。
最も一般的なbootの発生源は以下の通りです。
交換から得た現金boot。 これは通常、「正味受取現金」、つまり手放した不動産の売却で受け取った現金と代替不動産を取得するために支払った現金との差額という形で発生します。 Net cash receivedは、納税者が交換で「Trading down」した場合（つまり、交換不動産の売却価格が手放した不動産の売却価格より低い場合）、発生することがあります。 キャッシュ・ブーツと同様に、債務削減ブーツは、納税者が交換で「取引停止」された場合に発生する可能性があります。 例えば、決算費用でない決算時のサービス費用など。 売却代金が決算時の非取引費用のサービスに使用された場合、納税者が交換から現金を受け取り、その現金をこれらの費用の支払いに使用した場合と同じ結果になります。 納税者は、以下の費用を支払うために、不動産売却のクロージングに現金を持参することが推奨されます。 取引以外の費用：すなわち、レントペロレーション、ユーティリティのエスクロー費用、買い手に譲渡されたテナントの損害保証金、その他クロージングに関係のない費用。
代替物件取得のための過剰借入金。 買い替え物件のクロージングに必要以上の借入を行った場合、納税者はクロージングで非課税となるお金を受け取ることはできません。 借入金による資金は、まず購入に充当されることになります。 交換資金を加えた結果、クロージングで余剰資金が生じた場合、未使用の交換資金はすべて適格仲介業者に返却され、おそらくさらなる代替物件の取得に充てられると思われます。 買い換え物件に関するローン取得費用（オリジネーション費用やローン取得に関わるその他の費用）は、納税者の自己資金からクロージングに持ち込む必要があります。 納税者は通常、ローン取得費用はローン収入から支払われているとの立場をとります。 しかし、国税庁は、これらの費用は交換資金で支払われているという立場をとることがあります。 この立場は、通常、金融機関の立場でもある。
交換により受領する非現物財産は、現物財産（不動産）に加えて、
ブートリミット（Boot Limitation）があります。 交換者は以下のガイドラインに従うことをお勧めします。
現金、債務削減、またはその両方としてのbootの受領を避けるために、常に「across」またはupでトレードし、決してdownでトレードしないことです。
適格コストではないローン手数料やその他の費用をカバーするために、常に代替不動産のクロージングに現金を持参してください。 (上記参照)
同種の財産を受け取らない。
融資は、交換物件のクロージングに持ち込まれる交換資金に加えて、交換物件のクロージングに必要な金額に限定すべきであるので、交換物件に過剰融資をしないようにします。
3物件ルール – 市場価値に関係なく3物件。
95%ルール – 交換期間終了までに実際に受け取った物件の公正市場価格が、特定したすべての代替物件候補のFMV総額の少なくとも95%であれば、代替物件の数はいくつでもよい。
200%ルール – 交換物件の公正市場価格の合計が、最初の譲渡日における交換物件すべてのFMVの合計の200%を超えない限り、物件数は問わない。
期限とそれを満たす困難
1031交換で最も難しいのは、手放す物件の売却後45日以内に交換物件を特定することである場合が多い。 1031交換は、従来のIRAや401Kの退職金制度に似ています。 誰かが税制優遇のある退職年金制度の資産を売却すると、本来なら課税対象となるはずのキャピタルゲインが、保有者が退職年金制度からキャッシュアウトを始めるまで繰り延べられます。 同じ原理が、税制優遇のある交換や不動産投資にも当てはまります。 他の不動産に再投資し続ける限り、キャピタルゲインの課税を繰り延べることができるのです。 前述の退職金とは異なり、不動産投資の賃貸収入は、純利益が実現すれば課税され続けます。
キャピタルゲイン課税を延期したいが、不動産を保有し続けたくない人のための1031交換に代わる方法は、仕組み売りの方法です。 この方法は、買い手と売り手の双方に多くのメリットをもたらし、不動産やビジネス市場からの引退や撤退を考えている人に最適とされています。
1031交換が行われる方法
次の順序は、典型的な1031交換における手順の順序を表しています：
ステップ1.買い手と売り手の双方に多くのメリットをもたらす。 税理士・公認会計士のサービスを受ける。 同アドバイスを受ける
ステップ2. 売買契約書にCooperation Clause（協力条項）を盛り込み、不動産を売却する。 “買い手は、売り手の意図がこの取引を通じて1031 Exchangeを完了することであることを認識しており、買い手に追加の費用や責任を負わせることなく、これを達成するために売り手に協力することにここに同意する。” エスクローオフィサー/クロージングエージェントが適格仲介業者に連絡し、交換書類を取り寄せることを確認する。
ステップ3. 適格仲介業者と1031交換契約を締結します。この契約では、適格仲介業者は、手放した不動産の売却およびその後の代替不動産の購入において、本人として指名されます。 1031交換契約は、特に売却代金に関するIRSの要件に適合していなければなりません。 この契約書と同時に、適格仲介業者を売主として指定するエスクローの修正書に署名します。 通常、納税者から真の買い手への証書は、記録のために準備されます。 これは直接証書と呼ばれます。
ステップ4.この時点では、代替物件を特定する必要はありません。 放棄されたエスクローがクローズし、クロージングステートメントにQualified Intermediaryが売主であることが反映され、その代金はQualified Intermediaryに支払われることになります。 この資金は、流動性と安全性を確保するため、完全に分離された別のマネーマーケット口座に入れる必要があります。 手放す物件のエスクローのクローズ日は、交換の0日目であり、交換の時計が動き出す時です。 代替物件の住所を確認する書面を45日以内に送付し、確認された代替物件を180日以内に納税者が取得しなければなりません
ステップ5。 納税者は、交換後45日目までに、交換物件の住所または法的記述を特定した書面を適格仲介業者に送付します。 この書面は、交換契約書に署名した全員が署名しなければならず、適格仲介業者、代替不動産の売主またはその代理人、あるいは全く関係のない弁護士のいずれかに、ファックス、手渡し、または郵送で送付することが可能です。 配達証明付き郵便で送付し、受領証の返送を求めます。 そうすれば、政府機関からの受領証明が得られます。
ステップ6. 納税者は、再度、Cooperation Clauseを含む、買い替え物件の購入契約を締結する。 “売主は、買主がこの取引を通じて1031 Exchangeを完了させる意向であることを認識しており、売主に追加費用や責任を負わせることなく、買主と協力してこれを達成することにここに同意する。” Qualified Intermediaryを買い手とする修正書に署名するが、ここでも真の売り手から納税者への譲渡となる
Step 7. 条件が整い、1031 Exchange Agreement に基づき、180 日目以前に確実にクロージングできるようエスクローの準備が整うと、Qualified Intermediary は交換資金と成長資金をエスクローに転送し、クロージングステートメントには Qualified Intermediary を買い手として反映させます。 適格仲介業者から納税者に最終会計報告書が送付され、一方のエスクローから入った資金と他方のエスクローから出た資金が示されますが、すべて納税者が仮受したことにはなりません。
ステップ8.適格仲介業者から納税者に最終会計報告書が送付されます。 納税者は、税務申告の際にIRSにフォーム8824を提出し、また特定の州が要求する同様の文書を提出します。