カリフォルニア州における1031交換の具体的なルールを概説する前に、まず1031交換の基本概念を紹介します。 従来の不動産売却では、売り手は売却で実現した利益に対してキャピタルゲイン税を支払う必要があります。 キャピタルゲイン税の支払いを回避する一つの方法として、1031条交換を締結して支払いを繰り延べることができます。 1031 Exchangeは、その名の通り、従来の売却の代わりに現物資産の「交換」を想定しています。 この取引に該当する場合、実現した利益は、後日、代替となる不動産が売却されるまで繰り延べられます。 よくある誤解として、カリフォルニアで売却した不動産はカリフォルニアの不動産と交換しなけれ ばならないというものがありますが、これは正しくありません。 この「現物」の要件は非常に一般的なもので、交換者が希望すれば、カリフォルニア州外の不動産を取得することも可能です。
内国歳入庁コードは、1031 Exchangeの適用を受けるために満たさなければならない要件を定めています。 内国歳入庁コードにある要件に加え、適格仲介者は、旧不動産または手放した不動産、あるいは交換アコモデーターの権利者に駐車されている不動産がカリフォルニア州にある場合、カリフォルニア州によって立法された追加規則に従わなければなりません。 カリフォルニア州における1031交換の規則は、一般的に、手数料をもらって交換を促進する者、交換を促進する目的で州内に事務所を維持する者、または州内で促進者としてのサービスを宣伝する者は、カリフォルニア特有の規則に従わなければならないとしています。
カリフォルニア州で活動する適格仲介業者は、100万ドルの保証金を維持するか、100万ドル以上の現金、証券または取消不能信用状を預けるか、すべての交換資金を適格エスクロー口座または信託口座に預けなければなりません。 ファシリテーターがカリフォルニア州1031交換規則に違反した結果、損害を受けた者は、債券、口座または信託に対して請求することができる。
さらに、カリフォルニア州で活動する適格仲介業者は、25万ドル以上の過失責任保険に加入するか、現金、証券、信用状を同じ目的のために指定された口座に預けなければなりません。 最後に、カリフォルニアの適格仲介業者は、すべての交換資金を管理し、慎重な投資家の基準に従ってこれらの資金を投資しなければなりません。
カリフォルニア州フランチャイズ税務局はまた、ほとんどの場合、適格仲介業者に、交換が完了しなかった場合の偶発費用として、カリフォルニアの不動産の販売価格の3.3%に相当する金額を保留しておくよう求めています。
Clawback Provision
California FTB Publication 1100 Irev 2007, section Fによると、1031交換で売却され州外の代替不動産に置き換えられたカリフォルニアの不動産には「clawback」要件があり、非居住者は課税処分で代替不動産が売却された年に非居住者所得税申告をしなければならなりません。 ここをクリックすると、「1031交換が理にかなっている10の理由」についての無料のeBookをダウンロードできます。