不動産投資家と貸し手は、収益不動産が価格に見合うかどうか…そしてリスクに見合うかどうかをどのように判断するのでしょうか？
現在キャッシュフローがプラスの物件でも、収入予測が過度に楽観的であったり、購入者が物件を購入するために多額の借金をしたりすると、将来的にすぐに赤字の投資となる可能性があります。 この記事では、不動産の査定がどのように行われるのか、そして賃貸不動産投資家がより良い投資の選択をするために貸し手のように考えることをどのように学べるのかを見ていきます。
不動産の査定とは何ですか？ 時には査定は自動化されています – 「デスクトップ査定」として知られているプロセス – と他の回プロセスは、取引がより複雑であるか、ファニーメイまたはFHAの融資要件を満たしていないときに「実際の」人によって行われます。
一度ローンのアプリケーションと借り手の書類を審査のために提出され、アンダーライターは借り手またはプロパティに関するより具体的な情報を要求することがあります。 それは時々、ローンを得るためのプロセスが延々と続くように感じる理由の一つです。
10万ドルの不動産で、保守的なLTVを使用して買い手が25000ドルをダウンさせると、貸し手は75000ドルのバランスのためのローンを作るかもしれません。 ローンを断られるのを好む投資家はいませんが、アンダーライティングは、買い手と貸し手が、パフォーマンスが低下する可能性のある物件に貴重な資金を投入するのを避けるのに役立ちます。
不動産ローンを断られたとき、経験豊富な投資家は常に、別の貸し手にアプローチする前に「なぜ？ 潜在的な購入が引受を通過しない場合、それは取引が良い金融理にかなっていないという赤旗かもしれません。
不動産アンダーライターの役割
不動産アンダーライターは、買い手の資格と投資の価値を調査してローンのセキュリティとリスクレベルを決定します。 リスクレベルが高すぎる場合、アンダーライターは、ローンを作ることが増加したリスクに見合うように、より多くの頭金またはより高い金利を要求することがあります。
債務と担保は、アンダーライターが融資の承認または不承認に使用する主な指標のうちの2つである。
- DSCR (債務償還率) は、純営業利益と融資総額の関係を検討します
- ローンを担保する担保には、借入人の頭金と評価額と市場価格の差額があります
不動産の査定方法
査定業者は、2つの重要な質問に答える責任を負っています。
- 借り手は、ローンの支払いを期限通りに行い、ローンの条件をすべて満たすと信頼できる、良いリスクか？
- 借り手が債務不履行に陥り、銀行が物件を引き取って転売する必要がある場合、その物件は融資額の価値があるか。
結局のところ、アンダーライターは借り手が借金を支払えるかどうか、物件が期待通りの収益を上げることができるかどうかを確認する責任者なのです。 不動産の引受の基本的な手順は以下の通りです。
- 借り手の資産と負債を検討し、収入と純資産を確認する
- 借り手の支払い履歴と、リボ払い・非リボ払いの異なる債権を期限通りに支払った実績を検討する
- クレジットスコアを引き、クレジット履歴をチェックする
- DTI（負債額）を分析する
- 借り手と借り手の関係を分析し、借り手と借り手の関係を検討する
- 借り手が、借り手と借り手の関係を分析し、借り手と借り手の関係を分析する。3436>
- Appraise property to determine market value
- Conduct title search to learn current ownership and existence of any liens
- Determine if the location of property is subject to flooding.If you know the owner and any liens? ハリケーンや竜巻などの自然災害
- 必要に応じて借り手に追加情報を求める
貸し手の視点を理解する
引き受け手は、不動産への投資は数字のゲームであり、事実が最も重要であることを理解しています。 不動産アンダーライターがレビューする財務指標や測定値には、次のようなものがあります：
1. DSCR（デット・サービス・カバレッジ・レシオ）は、債務返済に必要なNOI（純営業利益）の額を測定するためのものです。
アンダーライターは通常、1.25以上のDSCRを好みます。 ちなみに、デット・サービス・カバレッジ・レシオが1.0であれば、通常の営業経費を支払った後、ローンを支払うだけの収入しか得られず、手元には何も残らないことを意味します。
2. NOIは、既存の損益計算書、プロフォーマ予測、テナント・レントロールを確認し、アンダーライターが算出します。
引受人はしばしば、テナント回転率が高い、家賃が上がっていない、あるいはその他の市場要因など、さまざまな変数を使用して、物件の純営業利益への影響を判断します。
3. LTV（ローン・トゥ・バリュー比率）は、物件の市場価値と比較した融資額を測定します。 アンダーライターの目には、LTVが低いため、より多くの頭金を支払う投資家は、「ゲーム内のより多くの皮膚」を持っており、より少ないリスクを表しています。
例えば、10万ドルの物件に1万ドルの頭金を支払う買い手は、LTVが90%とリスクが高い。 一方、LTV 75% の保守的な投資家は、取引に 2 万 5000 ドルの自己資金を投入しており、貸し手のリスクは低くなります。
不動産アンダーライターが考慮するその他の要因には、物件の総収入と付加価値の可能性が含まれます。
不動産アンダーライターはまた、借り手のトラックレコードを見ます。 このような場合、「ディアボロス」は、「ディアボロス」と同じように、「ディアボロス」を「ディアボロス」と呼ぶことにします。
Variables Affecting The Underwriting Process
ローンが承認されるかどうかに影響する要因は何十もあるかもしれませんが、査定プロセスに影響を与える 5 つの重要な変数があります:
Rent Growth
家賃と成長予測の金額は、収益不動産の財務パフォーマンスを分析するために使用する他のすべての測定値に直接影響を与えます。 初心者の不動産投資家が、固定率の家賃成長額を「差し込む」ことがありますが、それは誤った投資判断をすることにつながります。
一部の市場は他よりも季節性が強いため、真冬にリース期間が切れる物件は、借りるまでに時間がかかる可能性があります。 人口や仕事の増加が著しい市場では、賃貸物件の需要と供給のバランスが崩れるため、家賃の伸びが平均よりはるかに高くなることがあります。
空室率
賃貸物件の空室は、2種類の方法で生まれます。 まず、古いテナントが退去したときに、新しいテナントを見つけるのにかかる時間があります。 第二に、空室は、立ち退きや、物件が再び貸し出されるようになるまでの修理に必要なダウンタイムによっても生じます。
物件の種類によっては、空室率が高くなるものもあります。
たとえば、ほとんどのテナントは、一戸建てを、より自宅に近い感覚で借りられるため、最も望ましいタイプの物件と見なします。 つまり、空室率が低くなるのが普通です。 しかし、一戸建てはテナント間で 100％空室となりますが、複数のテナントが入居する物件では、同時に空室となることはほとんどありません。
キャッシュフロー予測
賃料の伸びと空室率を正確に予測することにより、投資家とアンダーライターはより信頼できるキャッシュフロー予測を立てることができます。
総賃貸収入またはキャッシュフローは、不動産がもたらす収益の合計額であり、純キャッシュフローまたは純営業利益は、営業費用の支払いや債務の返済に充当するための資金となります。
純利益とは、緊急の修繕資金や税金を支払い、利益として銀行に預けるために残ったお金のことです。
潜在的な投資収益率
投資収益率を測る方法には、総利回り、キャッシュオンキャッシュ、IRR（年率）など、さまざまなものがあります。 しかし、最もシンプルなリターンの指標の1つは、入口と出口のキャップレートです。
入口（または「入口」）レートは、実際の純営業利益を不動産の現在の市場価値で割ることによって簡単に計算できます。 キャップレート = NOI / 時価」
しかし、出口キャップレート、または「出て行く」 – 不動産が売却されたときのキャップレートを予測することははるかに困難です。 それは、賃貸収入、運営費、不動産市場価値、および類似の不動産のキャップレートが数年後にどうなるかを正確に予測する必要があるからです。
引受人が今後のキャップレートを予測する理由の1つは、ローン残高に担保不動産の品質を比較することです。 賃料の下落や運営費の不均衡な増加により、時間とともに価値を失う物件は、毎年健全なネット キャッシュ フローを生み出す賃貸物件よりも、貸し手にとって将来のリスクが高いことを意味します。 ローンを断られたり、頭金を多く払うように言われたり、高い金利やより厳しい融資条件を受け入れることを好む投資家はいません。
不動産の査定がどのように機能するかを理解することにより、投資家は貸し手のように考え、購入する賃貸不動産についてより良い決定を下すことを学ぶことができます。