08 Dic Perché non possiamo avere cose belle: Non-Participating Royalty Interests vs. Non-Executive Mineral Interests
Come landman, di solito è immediatamente ovvio se un interesse riservato è del tipo minerale o royalty. Inevitabilmente, però, proprio quando il vostro titolo sembra pulito e pensate di essere al sicuro senza dover ordinare molte cure, vi imbattete in un documento che si legge in modo un po’ strano. Potreste dubitare di voi stessi e iniziare a pensare: “Si tratta di una royalty o di un interesse minerario, perché sembra entrambi? Eppure, non si può chiedere aiuto a un collega perché cosa penseranno tutti quando scopriranno che non si conosce TUTTO del diritto dei titoli petroliferi e del gas?
La verità è che questo argomento è stato (e probabilmente continuerà ad essere) il centro di molte controversie. Poiché i proprietari terrieri continuano a diventare più sofisticati, i loro atti diventano più complessi. E quando la complessità aumenta, le parole e le frasi usate in un particolare atto hanno meno probabilità di avere l’effetto legale che una delle parti desiderava. Questo crea un conflitto tra le parti coinvolte nella transazione, oltre a creare confusione per i proprietari e gli esaminatori dei titoli di proprietà. Se una particolare riserva crea un non-participating royalty interest (“NPRI”) o un non-executive mineral interest (“NEMI”) è una manifestazione della difficoltà creata dalla crescente sofisticazione e complessità.
In superficie, le differenze tra un interesse minerario e un diritto reale sono ben stabilite. Un interesse minerario è composto da cinque (5) diritti separabili: 1) il diritto di sviluppare, 2) il diritto di affittare (il diritto esecutivo), 3) il diritto di ricevere pagamenti bonus, 4) il diritto di ricevere canoni di ritardo, e 5) il diritto di ricevere pagamenti di royalty. Al contrario, un interesse di royalty è semplicemente la quota di produzione del proprietario terriero, senza i costi di produzione. Inoltre, un NPRI è “un interesse nei minerali che non è possessivo nel senso che non dà diritto al proprietario di produrre lui stesso i minerali, o gli permette di partecipare alle locazioni della proprietà mineraria a cui la royalty è pertinente, e non dà diritto al proprietario di partecipare al bonus o ai canoni di ritardo … Dà semplicemente diritto al proprietario di una certa quota di produzione sotto detta locazione senza spese di esplorazione e produzione”. Detto semplicemente, quindi, un NEMI è un interesse minerario che non include il diritto di locazione.
Concettualmente, la distinzione è ben definita; tuttavia, in pratica, determinare se una riserva ha creato un NPRI o un NEMI può essere difficile. Prendiamo ad esempio un atto che riserva un interesse minerario indiviso di 1/16, ma in seguito trasmette i diritti esecutivi e i diritti di ricevere affitti di ritardo sull’interesse riservato. Quale interesse ha riservato il concedente? E se l’atto prevedesse anche che, per quanto riguarda detto interesse di 1/16, i diritti esecutivi, i diritti di ricevere affitti di ritardo e i bonus fossero trasmessi? La trasmissione di questi attributi è significativa? In pratica, cosa significa per l’operatore che deve pagare correttamente alle parti le loro rispettive quote di produzione?
In ogni caso, l’esaminatore del titolo deve determinare se il concedente ha riservato un NPRI o un NEMI – e la differenza è significativa. Se una parte possiede un 1/16 di NPRI, possiede 1/16 della produzione. Al contrario, se una parte possiede 1/16 di NEMI, allora per quanto riguarda il pagamento delle royalty, possiede 1/16 delle royalty del lease. Quindi, se il contratto di locazione prevede 1/4 di royalty, il NEMI sarebbe calcolato come 1/16 di 1/4, che equivale a 1/64.
Determinare se un interesse è un NPRI o un NEMI è tutt’altro che bianco e nero; tuttavia, la Corte Suprema del Texas sembra favorire una regola che un interesse minerario spogliato di tutti gli attributi tranne il diritto di ricevere royalty è un NPRI. Per esempio, in Watkins, l’atto si proponeva di trasmettere un interesse di 15/16 nei minerali, e si riservava “un interesse di 1/16 in e per tutto il petrolio, gas e altri minerali in e sotto e che possono essere prodotti da detta terra; ma è inteso che il concedente… non riceverà alcuna parte dell’affitto in denaro pagato su qualsiasi locazione futura; e il beneficiario… avrà l’autorità di affittare detta terra e ricevere il bonus in denaro e l’affitto; e il concedente… riceverà la royalty trattenuta qui solo dalla produzione effettiva…” La Corte ha ritenuto che la riserva fosse una royalty, notando che le riserve del concedente si riferivano alla “royalty trattenuta qui”, mentre i beneficiari ricevevano tutti gli affitti di ritardo, i diritti esecutivi e tutti i bonus.
Similmente, in Temple-Inland, due atti trasmettevano interessi “15/16 minerali” e riservavano una “royalty 1/16”. Entrambi gli atti prevedevano che per quanto riguarda la “parte indivisa di un sedicesimo (1/16) e l’interesse nel petrolio, nel gas e in altri minerali trattenuti e riservati dai concedenti in detta terra, è inteso e concordato che detto sedicesimo (1/16) interesse è e sarà sempre un interesse di royalty…” Inoltre, entrambi gli atti trasmettevano espressamente tutti i diritti esecutivi, i bonus e gli affitti di ritardo. Ancora una volta, la Corte ha ritenuto che le riserve Temple-Inland fossero interessi reali.
Al contrario, nei casi che interpretano una cessione/riservazione come un interesse minerario, l’interesse in questione includeva qualche altro attributo della proprietà mineraria. Per esempio, in Altman, il concedente ha escluso dalla concessione i diritti esecutivi e il diritto di ricevere affitti di ritardo, ma ha concesso i diritti di ingresso ed uscita ai fini dell’esplorazione e della produzione. Inoltre, la cessione ometteva la parola “royalty”. La Corte ha ritenuto che l’atto Altman trasmetteva un interesse minerario spogliato di due dei suoi attributi – diritti esecutivi e il diritto di ricevere canoni di ritardo.
I trasferimenti sono sempre più unici e richiedono un’analisi indipendente. Tuttavia, la giurisprudenza della Corte Suprema del Texas suggerisce la seguente dicotomia: 1) se un interesse minerario riservato è spogliato di tutti i suoi attributi minerali tranne il diritto di ricevere i pagamenti delle royalties, l’interesse è probabilmente un NPRI; e 2) se l’interesse minerario riservato è spogliato dei diritti esecutivi, ma conferisce al concedente il diritto di ricevere le royalties e almeno un altro attributo minerale, l’interesse è probabilmente un NEMI.
Christopher Antus è un socio fondatore di Antus & Patton LLP ed è autorizzato in Texas, New Mexico e Arkansas. La pratica di Christopher è dedicata a tutti gli aspetti del titolo petrolifero e del gas, alle questioni operative e transazionali. Ha reso centinaia di pareri sui titoli che coprono tutto, dai pareri su trivellazioni e ordini di divisione ai pareri sull’acquisizione di superfici, minerali e leasehold. Christopher è orgoglioso di chiamare Midland casa e apprezza le sfide uniche che i suoi clienti affrontano nel bacino permiano.
Hysaw contro Dawkins, 483 S.W.3d 1, 9 (Tex. 2016); Altman contro Blake, 712 S.W.2d 117, 118 (Tex. 1986).
Vedi Heritage Resources, Inc. contro NationsBank, 939 S.W.2d 118, 121-22 (Tex. 1996).
Arnold contro Ashbel Smith Land Co., 307 S.W.2d 818, 825 (Tex.Civ.App.-Houston 1957, writ ref’d n.r.e.).
Vedi Altman, 712 S.W.2d 117.
Watkins contro Slaughter, 144 Tex. 179 (1945).
Temple-Inland Forest Prods. Corp. v. Henderson Family P’ship, 958 S.W.2d 183 (Tex. 1997).
Vedi Altman, 712 S.W.2d 117.
È importante notare che una cessione/riserva di diritti esecutivi trasmette/riserva anche il diritto di autosviluppo (cioè i diritti di ingresso ed uscita). Lesley v. Veterans Land Board of State, 352 S.W.3d 479, 492 (Tex. 2011).