Se hai sentito parlare dello scambio 1031 in Texas, o hai sentito di amici e colleghi che ne fanno uno, ti starai chiedendo qual è il problema? Cos’è questo discorso sulla regola dei 45 giorni e la regola dei 180 giorni? E dal momento che il Texas non ha imposte sul reddito statale, qual è il vantaggio comunque?
Per gli investitori immobiliari del Texas, è un modo genuino per assicurarsi di mantenere la maggior quantità possibile di guadagni dei vostri investimenti, invece di dare più soldi al governo. Ha anche una serie di vantaggi oltre al risparmio fiscale. Può aiutare a fornire flessibilità nel tipo di proprietà che si desidera possedere, e può aiutare a migliorare il flusso di cassa.
In questo articolo, abbiamo spiegato le quattro ragioni principali per cui tutti gli investitori immobiliari dovrebbero fare uno scambio 1031. Anche se sei il tipo da buy-and-hold che non vende mai, questo articolo ti sarà utile nel tuo viaggio immobiliare.
#1 – Uno scambio 1031 in Texas può farti risparmiare sulle tasse
La prima e più importante ragione per cui qualcuno fa uno scambio 1031 è per risparmiare sulle tasse. Quasi ogni parte dello stato, da Austin a El Paso, e da Amarillo a Houston hanno visto un enorme apprezzamento. Sia che possediate proprietà residenziali o commerciali, i mercati immobiliari del Texas erano in fiamme negli anni 2010. Aggiungete a questo un mercato del lavoro sano, un’economia in espansione, e un afflusso di massa di californiani e East Coaster. Se avete posseduto qualsiasi tipo di immobile in Texas negli ultimi venti anni, probabilmente siete stati felici del risultato.
All’inizio, questo beneficio di risparmio fiscale può sembrare ovvio. Nessuno vuole pagare l’imposta sulle plusvalenze, e lo scambio 1031 è l’ultimo vero modo per evitare queste tasse. Ma nel settore immobiliare, ci sono molte altre tasse oltre alle plusvalenze. Lo scambio 1031 in Texas può aiutare anche con queste tasse:
- Depreciation Recapture Tax – Che tu abbia ammortizzato la tua proprietà o meno, l’IRS presume che tu l’abbia fatto! Ciò che è peggio è che il recupero del deprezzamento è tassato a livelli vicini all’imposta sul reddito
- Tassa sulla proprietà – I tassi di imposta sulla proprietà in Texas sono alcuni dei più alti del paese. Se stai cercando di fare uno scambio 1031 in Texas e comprare una proprietà sostitutiva in un altro stato, potresti risparmiare sulle tasse di proprietà. Questo può aiutare a migliorare il flusso di cassa per la vostra proprietà
- Affordable Care Act (Obamacare) 3.8% Tax – Istituito come parte delle riforme sanitarie durante la presidenza di Obama, se avete un alto reddito, sarete soggetti ad una tassa extra del 3,8% sulle vostre plusvalenze dalla vendita di una proprietà. Uno scambio 1031 in Texas può differire o eliminare questa tassa
#2 – Maggiore flessibilità sul tipo di proprietà
La maggior parte di noi sa che l’obiettivo principale di uno scambio 1031 è quello di differire le tasse, ma non molti parlano della flessibilità che uno scambio 1031 in Texas può fornire. Invece di essere bloccato con il tipo di proprietà che possiedi (residenziale multifamiliare, industriale, business, ecc), uno scambio 1031 può essere il modo migliore per acquistare un diverso tipo di proprietà.
Alcuni vengono confusi dal termine “like-kind” e presumono che significhi che devi scambiare una proprietà al dettaglio con un’altra proprietà al dettaglio, o una casa monofamiliare con un’altra SFH. Questo non è il caso! Qualsiasi proprietà che è “usata in un’attività produttiva o in un investimento” è simile ad un’altra. Finché non è la vostra proprietà personale (cioè non ci vivete), uno scambio 1031 è un gioco equo.
Questo può essere ottimo per gli investitori che hanno costruito un portafoglio di affitti residenziali, e vogliono immergersi nel settore immobiliare commerciale. Oppure, se siete stufi di bagni, inquilini e spazzatura, potete guardare alle proprietà DST o NNN. Queste sono entrambe strutture che ti permettono di essere completamente indipendente dal tuo investimento. Altre strade che gli investitori perseguono sono le royalties del petrolio & gas, che sono simili ad una proprietà in affitto, che ci crediate o no.
Diversità geografica
Non solo potete usare uno scambio 1031 in Texas per fornire flessibilità sui tipi di proprietà, ma può essere usato per comprare una proprietà in una zona diversa. Diciamo che possedete una proprietà in un mercato che pensate subirà una flessione nei prossimi anni. Dimenticatevi di provare a vendere rapidamente la vostra proprietà (il che potrebbe essere difficile se siete in un mercato di compratori) e di pagare le tasse sulla vendita. Invece, uno scambio 1031 vi permette la flessibilità di rimandare le tasse e acquistare in una zona diversa senza soluzione di continuità.
Molti investitori che vivono sulla costa esprimono il desiderio di investire in più immobili, ma sentono che i prezzi e i cap rates non sono abbastanza allettanti. Vendendo un investimento in California, è possibile acquistare più proprietà in affitto in tutto il midwest o il sud. Questo diversifica il vostro portafoglio dal rischio geografico, e probabilmente aumenta il vostro flusso di cassa.
#3 – Lo scambio 1031 “Trade Up”
Un altro grande vantaggio di uno scambio 1031 in Texas è la capacità di usare il vostro capitale esistente per “salire” di valore della proprietà. Per esempio, diciamo che possiedi una proprietà in affitto di $500.000 e devi ancora $300.000 sul mutuo. Il vostro patrimonio netto nella proprietà è di 200.000 dollari. Con uno scambio 1031, potete vendere questa proprietà esistente e usare tutti i 200.000 dollari come acconto su una proprietà più grande, potenzialmente da 1 milione di dollari.
Con una vendita tradizionale, dovrete probabilmente pagare l’imposta sulle plusvalenze e la tassa di ricupero del deprezzamento, quindi non potrete impiegare tutti i 200.000 dollari nella prossima proprietà. Questo è il momento in cui la gente si rende conto che lo scambio 1031 è forse il singolo miglior strumento che gli investitori hanno per accumulare una fortuna in beni immobili buy-and-hold. Rinviando le tasse, si può continuare a “scambiare” fino a quando si è impostato con una grande proprietà e costantemente pagare giù il mutuo.
È vero che l’importo originale dell’imposta sulle plusvalenze è “nascosto” nella vostra proprietà sostitutiva, in attesa di vendere. Il bello è che si può continuare a differire facendo un altro scambio 1031. Poi, potete passare la proprietà immobiliare ai vostri eredi e loro la erediteranno con una base “stepped-up”. Questo significa che la base dei vostri eredi sarà il valore di mercato al momento dell’eredità. Discuteremo come gli scambi 1031 possono essere usati come un grande strumento di pianificazione patrimoniale più avanti nel numero cinque.
#4 – Un sacco di intermediari qualificati in Texas
Un altro vantaggio di fare uno scambio 1031 in Texas è che ha alcuni degli intermediari più qualificati pro capite. Per fare uno scambio 1031 in Texas (o ovunque, se è per questo), è necessario utilizzare un intermediario qualificato.
Molti stati hanno solo una manciata di intermediari qualificati nei loro confini. Alcuni non hanno alcun intermediario qualificato in tutto lo stato. Il Texas, d’altra parte, ha 18 intermediari qualificati che operano nello stato. Se siete in un periodo di 45 o 180 giorni e lavorate in un periodo stretto, potete stare tranquilli sapendo che un intermediario qualificato è pronto ad aiutarvi.
#5 – 1031 Exchange in Texas per la pianificazione patrimoniale
Mentre lo scambio 1031 è meglio conosciuto come una strategia di differimento delle tasse, può anche essere un grande strumento di pianificazione patrimoniale. Come abbiamo accennato prima nell’articolo, molti investitori pianificano di “scambiare fino alla caduta”. Questo significa che faranno uno scambio 1031 fino a quando non passeranno, e i loro eredi erediteranno la proprietà o le proprietà su una base “step-up”.
Ma cosa succede se preferisci vendere le proprietà che possiedi prima e investire in qualcosa che è più facile da gestire? A meno che i vostri figli o un altro significativo abbia un background nella gestione della proprietà, usare lo scambio 1031 per la pianificazione patrimoniale può essere una grande opzione.
Una tattica da considerare è fare uno scambio con una singola proprietà e comprare interessi multipli in diversi Delaware Statutory Trusts (DST). Questi sono investimenti immobiliari “crowdfunded” in cui si possiede una percentuale specifica. Il grande vantaggio è che sono gestiti per voi, e ricevete un assegno per posta ogni mese.
Diciamo che possedete un condominio che si è apprezzato negli ultimi anni. Supponiamo anche che abbiate tre figli e che vogliate dare ad ogni figlio una quota uguale. Passando l’intero edificio e dividendo la quota tra i tre figli, ci potrebbero essere conflitti su quando vendere o cosa fare con l’edificio.
Se vendete l’edificio e date ad ogni figlio il ricavato, sarete colpiti da un enorme conto fiscale. Facendo uno scambio 1031 e comprando tre quote di proprietà DST separate, questo risolve il problema. Ogni figlio riceve un investimento separato che fornisce “soldi per la posta” e possono decidere cosa fare con la propria quota da soli.