Qu’est-ce que la souscription immobilière et comment fonctionne-t-elle ?

Comment les investisseurs immobiliers et les prêteurs savent-ils vraiment si un bien productif de revenus vaut le prix… et le risque ?

Une propriété dont les flux de trésorerie sont positifs aujourd’hui peut rapidement se transformer en un investissement déficitaire dans les années à venir si les projections de revenus sont trop optimistes ou si l’acheteur utilise trop de dettes pour acheter la propriété.

La souscription de biens immobiliers est un processus complexe. C’est l’une des parties les moins comprises de la qualification pour un prêt, mais aussi l’une des plus importantes à comprendre.

Dans cet article, nous examinerons comment la souscription immobilière fonctionne, et comment les investisseurs en immobilier locatif peuvent apprendre à penser comme un prêteur pour faire de meilleurs choix d’investissement.

Qu’est-ce que la souscription immobilière ?

La souscription immobilière est similaire au processus de pré-approbation pour obtenir un prêt. Parfois, la souscription est automatisée – un processus connu sous le nom de « desktop underwriting » – et d’autres fois, le processus est effectué par une « vraie » personne lorsqu’une transaction est plus complexe ou ne répond pas aux exigences de prêt de Fannie Mae ou de FHA.

Une fois que la demande de prêt et les documents de l’emprunteur sont soumis à l’examen, un souscripteur peut demander des informations plus spécifiques sur l’emprunteur ou la propriété. C’est l’une des raisons pour lesquelles on a parfois l’impression que le processus d’obtention d’un prêt traîne en longueur.

Pour une propriété de 100 000 $, un acheteur utilisant un LTV conservateur peut mettre 25 000 $ en acompte, le prêteur accordant un prêt pour le solde de 75 000 $. Bien qu’aucun investisseur n’aime se voir refuser un prêt, la souscription aide les acheteurs et les prêteurs à éviter de placer un capital précieux dans une propriété qui pourrait ne pas être performante.

Lorsqu’ils se voient refuser un prêt immobilier, les investisseurs expérimentés demandent toujours « Pourquoi ? » avant de s’adresser à un autre prêteur. Si l’achat potentiel ne passe pas le cap de la souscription, cela peut être un drapeau rouge indiquant que l’opération n’a pas un bon sens financier.

Le rôle d’un souscripteur immobilier

Un souscripteur immobilier détermine la sécurité et le niveau de risque du prêt en recherchant les références de l’acheteur et la valeur de l’investissement. Si le niveau de risque est trop élevé, le souscripteur peut demander un acompte plus important ou un taux d’intérêt plus élevé afin que la réalisation du prêt vaille le risque accru.

La dette et la garantie sont deux des principaux paramètres qu’un souscripteur utilise pour approuver ou non le financement :

• Le DSCR (ratio de couverture du service de la dette) examine la relation entre le revenu net d’exploitation et le montant total du prêt
• Les garanties du prêt comprennent la mise de fonds de l’emprunteur et la différence entre la valeur estimée et la valeur marchande

Comment fonctionne la souscription immobilière

Le souscripteur est chargé de répondre à deux questions importantes :

1. L’emprunteur est-il un bon risque auquel on peut faire confiance pour effectuer les paiements du prêt à temps et respecter toutes les conditions du prêt ?
2. La propriété vaut-elle le montant du prêt si l’emprunteur fait défaut et que la propriété doit être reprise par la banque puis revendue ?

En fin de compte, le souscripteur est la personne chargée de s’assurer que les emprunteurs peuvent payer ce qu’ils doivent et si la propriété est capable de générer le revenu anticipé.

Le processus de souscription peut prendre de quelques jours à quelques semaines, selon la complexité de la transaction. Les étapes de base de la souscription d’un bien immobilier sont :

• Examiner l’actif et le passif de l’emprunteur pour vérifier le revenu et la valeur nette
• Considérer les antécédents de paiement de l’emprunteur et les antécédents de paiement à temps de différentes sources de crédit renouvelable et non renouvelable
• Prélever le score de crédit et vérifier les antécédents de crédit
• Analyser le ratio DTI (debt-.sur le revenu) de l’emprunteur
• Evaluer la propriété pour déterminer la valeur marchande
• Réaliser une recherche de titres pour connaître la propriété actuelle et l’existence de tout privilège
• Déterminer si l’emplacement de la propriété est sujet aux inondations, ouragans ou tornades, ou autres catastrophes naturelles
• Demander des informations supplémentaires à l’emprunteur si nécessaire

Comprendre le point de vue du prêteur

Les souscripteurs comprennent que l’investissement dans l’immobilier est un jeu de chiffres, où les faits sont ce qui compte le plus. Les métriques et mesures financières qu’un souscripteur immobilier examine comprennent :

1. Le DSCR (ratio de couverture du service de la dette) pour mesurer le montant du NOI (revenu net d’exploitation) nécessaire pour rembourser le service de la dette.

Les souscripteurs préfèrent généralement un DSCR de 1,25 ou plus. À titre de comparaison, un ratio de couverture du service de la dette de 1,0 signifie qu’une propriété génère seulement assez de revenus pour payer le prêt, sans rien laisser en réserve, après que les dépenses d’exploitation normales ont été payées.

2. Le NOI est calculé par le souscripteur après avoir examiné le compte de résultat existant, les projections proforma et le rouleau de loyer des locataires.

Les souscripteurs utiliseront souvent différentes variables telles qu’une rotation élevée des locataires, l’absence d’augmentation des loyers ou d’autres facteurs du marché pour déterminer l’effet sur le revenu net d’exploitation de la propriété.

3. LTV (loan-to-value ratio) mesure le montant du prêt par rapport à la valeur marchande de la propriété. Aux yeux du souscripteur, un investisseur qui verse un acompte plus important a  » plus de peau dans le jeu  » et représente moins de risques car le LTV est plus faible.

Par exemple, un acheteur effectuant un versement initial de 10 000 $ sur une propriété de 100 000 $ a un LTV à haut risque de 90 %. D’autre part, un investisseur prudent avec un LTV de 75 % met 25 000 $ de son propre argent dans l’opération, ce qui crée moins de risque pour le prêteur.

Les autres facteurs qu’un souscripteur immobilier prend en compte comprennent le revenu brut de la propriété et le potentiel d’ajout de valeur.

Un souscripteur immobilier examine également les antécédents de l’emprunteur. Les investisseurs expérimentés qui achètent le même type de propriété avec lequel ils ont déjà prouvé leur succès augmentent les chances d’obtenir un prêt.

Variables affectant le processus de souscription

Bien qu’il puisse y avoir des douzaines de facteurs qui influencent l’approbation ou non d’un prêt, il y a cinq variables clés qui affectent le processus de souscription :

Croissance du loyer

Le montant du loyer et la croissance prévue ont un effet direct sur toutes les autres mesures utilisées pour analyser la performance financière d’une propriété à revenu. Parfois, les investisseurs immobiliers novices « branchent » un montant de croissance du loyer en pourcentage fixe, mais cela peut conduire à prendre une mauvaise décision d’investissement.

Certains marchés sont plus saisonniers que d’autres, de sorte qu’une propriété dont le bail expire au milieu de l’hiver peut prendre plus de temps à louer. Dans les marchés à forte croissance démographique et de l’emploi, la croissance des loyers peut être beaucoup plus élevée que la moyenne en raison d’un déséquilibre entre l’offre et la demande de biens locatifs.

Taux de vacance

La vacance dans les biens locatifs est créée de deux façons différentes. Premièrement, il y a le temps qu’il faut pour trouver un nouveau locataire lorsque l’ancien part. Deuxièmement, la vacance peut également être causée par une expulsion et le temps d’arrêt nécessaire pour effectuer des réparations avant que la propriété puisse être louée à nouveau.

Certains types de propriété peuvent avoir des taux de vacance plus élevés que d’autres.

Par exemple, la plupart des locataires considèrent qu’une maison individuelle est le type de propriété le plus souhaitable à louer, car elle ressemble davantage à un foyer. Cela signifie que les taux de vacance seront généralement plus faibles. Cependant, une maison sera également 100% vacante entre les locataires, tandis que les unités dans une propriété à locataires multiples sont rarement vacantes en même temps.

Prévision des flux de trésorerie

En prévoyant avec précision la croissance des loyers et les taux d’inoccupation, les investisseurs et les souscripteurs peuvent créer des prévisions de flux de trésorerie plus fiables.

Le revenu locatif brut ou cash flow est le montant total des revenus qu’un bien immobilier rapportera, tandis que le cash flow net ou revenu net d’exploitation est l’argent restant pour payer les dépenses d’exploitation et le service de la dette.

Le revenu net est ce qui reste pour financer les réparations d’urgence, payer les impôts et mettre de l’argent à la banque sous forme de bénéfices. Un bien locatif avec peu ou pas de revenu net représente un risque plus élevé pour le souscripteur et l’investisseur, car le potentiel de flux de trésorerie négatif est plus important.

Rendement potentiel de l’investissement

Il existe plusieurs façons de mesurer le rendement d’un investissement, notamment le rendement brut, le cash-on-cash et le TRI (ou taux de rendement annualisé). Mais l’une des mesures les plus simples du rendement sont les taux de capitalisation d’entrée et de sortie.

Le taux d’entrée – ou « going in » – est facile à calculer en divisant le revenu net d’exploitation réel par la valeur marchande actuelle de la propriété : Taux de capitalisation = NOI / Valeur de marché.

Par contre, le taux de capitalisation de sortie – ou  » going out  » – au moment de la vente de la propriété est beaucoup plus difficile à prévoir. C’est parce qu’il faut faire des prévisions précises sur ce que seront les revenus locatifs, les dépenses d’exploitation, la valeur marchande de la propriété et les taux de capitalisation pour des propriétés similaires plusieurs années dans le futur.

Une des raisons pour lesquelles un souscripteur prévoit les taux de capitalisation dans le futur est de comparer la qualité de la garantie de la propriété au solde du prêt. Une propriété qui perd de la valeur au fil du temps parce que les loyers diminuent ou parce que les dépenses d’exploitation augmentent de façon disproportionnée représente un plus grand risque futur pour le prêteur qu’une propriété locative qui génère des flux de trésorerie nets sains année après année.

Pensées finales

La souscription dans l’immobilier aide les prêteurs et les investisseurs à éviter de mettre du capital dans une propriété qui présente un risque élevé de devenir un problème. Aucun investisseur n’aime se voir refuser un prêt ou se voir demander de verser un acompte plus important et d’accepter un taux d’intérêt plus élevé et des conditions de prêt plus restrictives.

En comprenant le fonctionnement de la souscription immobilière, les investisseurs peuvent apprendre à penser comme un prêteur et à prendre de meilleures décisions concernant les biens locatifs qu’ils achètent.

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