08 Dec Pourquoi nous ne pouvons pas avoir de belles choses : Les intérêts de redevance non participante contre les intérêts minéraux non exécutifs
En tant que propriétaire foncier, il est généralement immédiatement évident si un intérêt réservé est de la variété minérale ou de redevance. Inévitablement, cependant, juste au moment où votre titre semble propre et que vous pensez être en règle sans avoir à commander beaucoup de remèdes, vous tombez sur un document qui se lit un peu bizarrement. Vous pouvez vous remettre en question et commencer à penser : « S’agit-il d’une redevance ou d’un intérêt minier, car cela ressemble aux deux ? ». Pourtant, vous ne pouvez pas demander de l’aide à un collègue, car que penseront les gens lorsqu’ils découvriront que vous ne connaissez pas TOUT du droit des titres pétroliers et gaziers ?!
La vérité est que ce sujet a été (et continuera probablement à être) au centre de nombreux litiges. Comme les propriétaires fonciers continuent à devenir plus sophistiqués, leurs actes deviennent plus complexes. Et à mesure que la complexité augmente, les mots et les phrases utilisés dans un acte particulier sont moins susceptibles d’avoir l’effet juridique souhaité par l’une des parties. Cela crée des conflits entre les parties à la transaction, ainsi qu’une confusion pour les agents fonciers et les examinateurs de titres. La question de savoir si une réserve particulière crée un intérêt de redevance non participante (« INRP ») ou un intérêt minier non exécutif (« NEMI ») est une manifestation de la difficulté créée par la sophistication et la complexité croissantes.
En surface, les différences entre un intérêt minier et un intérêt de redevance sont bien établies. Un intérêt minier est composé de cinq (5) droits séparables : 1) le droit de développer, 2) le droit de louer (le droit exécutif), 3) le droit de recevoir des paiements de primes, 4) le droit de recevoir des loyers différés, et 5) le droit de recevoir des paiements de redevances. Par contre, un droit de redevance est simplement la part de production du propriétaire foncier, sans les coûts de production. En outre, l’INRP est » un intérêt dans les minéraux qui n’est pas possessif en ce sens qu’il ne donne pas au propriétaire le droit de produire lui-même les minéraux, ni ne lui permet de participer aux baux du domaine minier auquel la redevance est attachée, et ne donne pas au propriétaire le droit de participer aux loyers bonifiés ou aux loyers différés… Il donne simplement au propriétaire le droit à une certaine part de la production en vertu dudit bail, sans frais d’exploration et de production « . En termes simples, donc, un NEMI est un intérêt minéral qui ne comprend pas le droit de louer.
Conceptuellement, la distinction est bien définie ; cependant, dans la pratique, il peut être difficile de déterminer si une réserve a créé un INRP ou un NEMI. Prenons l’exemple d’un acte qui réserve un intérêt minier indivis de 1/16, mais qui transmet plus tard les droits exécutifs et les droits de recevoir des loyers différés quant à l’intérêt réservé. Quel intérêt le concédant a-t-il réservé ? Que se passe-t-il si l’acte prévoit également que les droits exécutifs, les droits de recevoir des loyers différés et des primes sont transférés pour ledit 1/16 d’intérêt ? Le transfert de ces attributs est-il significatif ? En pratique, qu’est-ce que cela signifie pour l’exploitant qui doit payer correctement aux parties leurs parts respectives de production ?
Dans chaque cas, l’examinateur du titre doit déterminer si le concédant a réservé un INRP ou un NEMI – et la différence est importante. Si une partie possède un 1/16 de l’INRP, elle possède 1/16 de la production. Inversement, si une partie possède 1/16 de NEMI, elle possède 1/16 de la redevance du bail. Ainsi, si le bail prévoit une redevance de 1/4, la NEMI serait calculée comme 1/16 de 1/4, ce qui équivaut à 1/64.
Déterminer si un intérêt est une NPRI ou une NEMI est loin d’être noir et blanc ; cependant, la Cour suprême du Texas semble favoriser une règle selon laquelle un intérêt minier dépouillé de tous ses attributs, sauf le droit de recevoir une redevance, est une NPRI. Par exemple, dans l’affaire Watkins, l’acte était censé transmettre un intérêt de 15/16 dans les minéraux, puis il réservait » un intérêt de 1/16 dans et pour tout le pétrole, le gaz et les autres minéraux dans et sous ledit terrain et qui peuvent être produits à partir de celui-ci ; mais il est entendu que le concédant… ne recevra aucune partie de la location monétaire payée sur tout bail futur ; et le concessionnaire… aura le pouvoir de louer ledit terrain et de recevoir la prime en espèces et la location ; et le concédant… recevra la redevance retenue dans les présentes uniquement à partir de la production réelle… « . La Cour a jugé que la réserve était une redevance, notant que les réserves du concédant se référaient à « la redevance retenue ici », tandis que les concessionnaires recevaient tous les loyers de retard, les droits exécutifs et tous les bonus.
De même, dans Temple-Inland, deux actes ont transféré des intérêts « 15/16 minéraux » et ont réservé une « redevance 1/16 ». Les deux actes prévoyaient qu’en ce qui concerne la « partie indivise d’un seizième (1/16), et l’intérêt, dans le pétrole, le gaz et les autres minéraux conservés et réservés par les concédants dans ledit terrain, il est entendu et convenu que ledit intérêt d’un seizième (1/16) est et sera toujours un intérêt de redevance… ». De plus, les deux actes transmettent expressément tous les droits exécutifs, les primes et les loyers différés. Encore une fois, la Cour a jugé que les réserves Temple-Inland étaient des intérêts de redevance.
En revanche, dans les cas d’interprétation d’un transfert/réservation comme étant un intérêt minier, l’intérêt en question comprenait un autre attribut du domaine minier. Par exemple, dans l’affaire Altman, le concédant a exclu de la concession les droits de direction et le droit de recevoir des loyers différés, mais a accordé des droits d’entrée et de sortie aux fins d’exploration et de production. De plus, l’acte de cession omettait le mot « redevance ». La Cour a jugé que l’acte Altman transférait un intérêt minéral dépouillé de deux de ses attributs – les droits exécutifs et le droit de recevoir des loyers de retard.
Les transferts sont de plus en plus uniques et nécessitent une analyse indépendante. Cependant, la jurisprudence de la Cour suprême du Texas suggère la dichotomie suivante : 1) si un intérêt minéral réservé est dépouillé de tous ses attributs minéraux, à l’exception du droit de recevoir des paiements de redevances, l’intérêt est probablement un INRP ; et 2) si l’intérêt minéral réservé est dépouillé des droits exécutifs, mais confère au concédant le droit de recevoir des redevances et au moins un autre attribut minéral, l’intérêt est probablement un NEMI.
Christopher Antus est un associé fondateur d’Antus & Patton LLP et est autorisé à exercer au Texas, au Nouveau-Mexique et en Arkansas. La pratique de Christopher est consacrée à toutes les facettes des titres pétroliers et gaziers, aux questions opérationnelles et transactionnelles. Il a rendu des centaines d’avis sur les titres, allant des avis sur les ordres de forage et de division aux avis sur les acquisitions de surface, de minéraux et de baux. Christopher est fier d’appeler Midland chez lui, et apprécie les défis uniques auxquels ses clients sont confrontés dans le bassin permien.
Hysaw v. Dawkins, 483 S.W.3d 1, 9 (Tex. 2016) ; Altman v. Blake, 712 S.W.2d 117, 118 (Tex. 1986).
Voir Heritage Resources, Inc. v. NationsBank, 939 S.W.2.d 118, 121-22 (Tex. 1996).
Arnold v. Ashbel Smith Land Co., 307 S.W.2d 818, 825 (Tex.Civ.App.-Houston 1957, writ ref’d n.r.e.).
Voir Altman, 712 S.W.2d 117.
Watkins vs. Slaughter, 144 Tex. 179 (1945).
Temple-Inland Forest Prods. Corp. v. Henderson Family P’ship, 958 S.W.2d 183 (Tex. 1997).
Voir Altman, 712 S.W.2d 117.
Il est important de noter qu’un transfert/une réserve de droits exécutifs transfère/réserve également le droit de s’auto-développer (c’est-à-dire les droits d’entrée et de sortie). Lesley v. Veterans Land Board of State, 352 S.W.3d 479, 492 (Tex. 2011).