Si vous avez entendu parler de l’échange 1031 au Texas, ou entendu des amis et des collègues en faire un, vous vous demandez peut-être quelle est la grande affaire ? Qu’est-ce que c’est que cette discussion sur la règle des 45 jours, et la règle des 180 jours ? Et puisque le Texas n’a pas d’impôt sur le revenu de l’État, quel est l’avantage de toute façon ?
Pour les investisseurs immobiliers du Texas, c’est un moyen bonafide de s’assurer que vous gardez autant mu
ch de vos gains d’investissement que possible, au lieu de donner plus d’argent au gouvernement. Outre les économies d’impôts, elle présente également un certain nombre d’avantages. Il peut aider à fournir une flexibilité dans le type de propriété que vous voulez posséder, et peut aider à améliorer le flux de trésorerie.
Dans cet article, nous avons expliqué les quatre principales raisons pour lesquelles tous les investisseurs immobiliers devraient faire un échange 1031. Même si vous êtes le type buy-and-hold qui ne vend jamais, cet article sera utile dans votre voyage immobilier.
#1 – Un échange 1031 au Texas peut vous faire économiser des impôts
La première, et la plus importante raison pour laquelle quelqu’un fait un échange 1031 est d’économiser sur les impôts. Presque toutes les régions de l’État, d’Austin à El Paso, et d’Amarillo à Houston ont connu une énorme appréciation. Que vous possédiez des propriétés résidentielles ou commerciales, les marchés immobiliers du Texas étaient en feu dans les années 2010. Ajoutez à cela un marché de l’emploi sain, une économie en plein essor et un afflux massif de Californiens et d’habitants de la côte Est. Si vous avez possédé n’importe quel type de bien immobilier au Texas au cours des vingt dernières années, vous avez probablement été heureux du résultat.
Au début, cet avantage d’économie d’impôt peut sembler évident. Personne ne veut payer d’impôt sur les plus-values, et l’échange 1031 est votre dernier véritable moyen d’éviter ces taxes. Mais dans l’immobilier, il y a tellement d’autres impôts que les plus-values. L’échange 1031 au Texas peut vous aider avec ces taxes également :
- Taxe de récupération de l’amortissement – Que vous ayez amorti votre propriété ou non, l’IRS suppose que c’est le cas ! Le pire, c’est que la récupération de l’amortissement est imposée à des niveaux proches de l’impôt sur le revenu
- Taxe foncière – Les taux de taxe foncière au Texas sont parmi les plus élevés du pays. Si vous cherchez à faire un échange 1031 au Texas et à acheter une propriété de remplacement dans un autre État, vous pouvez économiser sur les taxes foncières. Cela peut contribuer à améliorer les flux de trésorerie pour votre propriété
- Loi sur les soins abordables (Obamacare) Taxe de 3,8 % – Instituée dans le cadre des réformes des soins de santé pendant la présidence d’Obama, si vous avez un revenu élevé, vous serez soumis à une taxe supplémentaire de 3,8 % sur vos plus-values provenant de la vente d’une propriété. Un échange 1031 au Texas peut reporter ou éliminer cette taxe
#2 – Une plus grande flexibilité sur le type de propriété
Presque tout le monde sait que l’objectif principal d’un échange 1031 est de reporter les impôts, mais pas autant de gens parlent de la flexibilité qu’un échange 1031 au Texas peut fournir. Au lieu d’être coincé avec le type de propriété que vous possédez (résidentiel multifamilial, industriel, commercial, etc), un échange 1031 peut être le meilleur moyen d’acheter un autre type de propriété.
Certains sont confus par le terme « like-kind » et supposent que cela signifie que vous devez échanger une propriété de vente au détail pour une autre propriété de vente au détail, ou une maison unifamiliale pour une autre SFH. Ce n’est pas le cas ! Tout bien qui est « utilisé dans une entreprise ou un investissement productif » est de même nature qu’un autre. Tant qu’il ne s’agit pas de votre propriété personnelle (c’est-à-dire que vous n’y vivez pas), un échange 1031 est équitable.
Cela peut être génial pour les investisseurs qui ont construit un portefeuille de locations résidentielles, et qui veulent tremper leur orteil dans l’immobilier commercial. Ou, si vous en avez assez des toilettes, des locataires et des ordures, vous pouvez vous intéresser aux propriétés DST ou NNN. Ce sont deux structures qui vous permettent de ne pas avoir à intervenir dans votre investissement. D’autres avenues que les investisseurs poursuivent sont les redevances pétrolières &gazières, qui sont de même nature qu’un bien locatif, croyez-le ou non.
Diversité géographique
Non seulement vous pouvez utiliser un échange 1031 au Texas pour fournir une flexibilité sur les types de propriété, mais il peut être utilisé pour acheter une propriété dans une zone différente. Disons que vous possédez une propriété dans un marché qui, selon vous, connaîtra un ralentissement au cours des prochaines années. N’essayez pas de vendre votre bien rapidement (ce qui pourrait être difficile si vous êtes sur un marché d’acheteurs) et de payer des impôts sur la vente. Au lieu de cela, un échange 1031 vous offre la flexibilité de différer les taxes et d’acheter dans une autre région de façon transparente.
De nombreux investisseurs qui vivent sur les côtes expriment le désir d’investir dans plus d’immobilier, mais estiment que les prix et les taux de capitalisation ne sont pas assez alléchants. En vendant un investissement en Californie, vous pouvez acheter plusieurs propriétés locatives dans le Midwest ou le Sud. Cela diversifie votre portefeuille du risque géographique, et augmente probablement votre cashflow.
#3 – L’échange 1031 « Trade Up »
Un autre grand avantage d’un échange 1031 au Texas est la possibilité d’utiliser vos capitaux propres existants pour « échanger » la valeur de la propriété. Par exemple, disons que vous possédez une propriété locative de 500 000 $ et que vous devez encore 300 000 $ sur l’hypothèque. Vos capitaux propres dans la propriété sont de 200 000 $. Avec un échange 1031, vous pouvez vendre cette propriété existante et utiliser la totalité de ces 200 000 $ comme acompte sur une propriété plus grande, potentiellement d’un million de dollars.
Avec une vente traditionnelle, vous auriez probablement à payer l’impôt sur les gains en capital et la récupération de l’amortissement, de sorte que vous ne pourriez pas déployer la totalité de ces 200 000 $ dans la prochaine propriété. C’est alors que les gens réalisent que l’échange 1031 est peut-être le meilleur outil dont disposent les investisseurs pour amasser une fortune dans l’immobilier d’achat et de conservation. En reportant les impôts, vous pouvez continuer à « échanger » jusqu’à ce que vous soyez fixé sur une grande propriété et que vous remboursiez régulièrement l’hypothèque.
Il est vrai que le montant initial de l’impôt sur les plus-values est « caché » dans votre propriété de remplacement, en attendant que vous la vendiez. Ce qui est génial, c’est que vous pouvez continuer à différer en faisant un autre échange 1031. Ensuite, vous pouvez transmettre le bien immobilier à vos héritiers et ils en hériteront sur une base « renforcée ». Cela signifie que la base de vos héritiers sera la juste valeur marchande au moment de l’héritage. Nous discuterons de la façon dont les échanges 1031 peuvent être utilisés comme un excellent outil de planification successorale plus loin au numéro cinq.
#4 – Beaucoup d’intermédiaires qualifiés au Texas
Un autre avantage à faire un échange 1031 au Texas est qu’il a certains des intermédiaires les plus qualifiés par habitant. Pour effectuer un échange 1031 au Texas (ou n’importe où, d’ailleurs), vous devez faire appel à un intermédiaire qualifié.
De nombreux États ne comptent qu’une poignée d’intermédiaires qualifiés sur leur territoire. Certains n’ont aucun intermédiaire qualifié dans tout l’État. Le Texas, en revanche, compte 18 intermédiaires qualifiés opérant dans l’État. Si vous êtes dans un délai de 45 jours ou 180 jours et que vous travaillez dans une période serrée, vous pouvez être rassuré en sachant qu’un intermédiaire qualifié est prêt à vous aider.
#5 – Échange 1031 au Texas pour la planification successorale
Bien que l’échange 1031 soit mieux connu comme une stratégie de report d’impôt, il peut également être un excellent outil de planification successorale. Comme nous l’avons mentionné plus tôt dans l’article, de nombreux investisseurs prévoient de « faire un échange jusqu’à ce que vous tombiez ». Cela signifie qu’ils feront un échange 1031 jusqu’à leur décès, et que leurs héritiers hériteront de la ou des propriétés sur une base « step-up ».
Mais que faire si vous préférez vendre les propriétés que vous possédez avant cela et investir dans quelque chose qui est plus facile à gérer ? À moins que vos enfants ou votre proche n’aient des antécédents en matière de gestion immobilière, l’utilisation de l’échange 1031 pour la planification successorale peut être une excellente option.
Une tactique à envisager est de faire un échange avec une seule propriété et d’acheter plusieurs participations dans différents Delaware Statutory Trusts (DST). Ce sont des investissements immobiliers « crowdfunded » où vous possédez un pourcentage spécifique. Le grand avantage est qu’ils sont gérés pour vous et que vous recevez un chèque par la poste chaque mois.
Disons que vous êtes propriétaire d’un immeuble d’habitation qui s’est apprécié au cours des dernières années. Supposons également que vous avez trois enfants et que vous voulez donner à chaque enfant une part égale. En transmettant l’ensemble de l’immeuble et en divisant la part entre les trois enfants, il pourrait y avoir des conflits sur le moment de la vente ou sur ce qu’il faut faire avec l’immeuble.
Si vous vendez l’immeuble et donnez à chaque enfant le produit de la vente, vous serez frappé d’une énorme facture fiscale. En faisant un échange 1031 et en achetant trois parts de propriétés DST distinctes, cela résout le problème. Chaque enfant reçoit un investissement distinct qui fournit de » l’argent de boîte aux lettres » et ils peuvent décider eux-mêmes de ce qu’ils feront de leur propre part.
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