Floridassa on vahvat 1031-vaihtomarkkinat kiinteistöille, joita käytetään liiketoiminnassa tai investoinneissa. Atlas 1031 on jo pitkään palvellut asiakkaita, sekä kotimaisia että ulkomaisia, tarjoamalla veroviraston tunnustaman verolykkäysstrategian IRS-koodin §1.1031:ssä. Liittovaltion ja – soveltuvin osin – osavaltioiden myyntivoitto- ja poistoveroja voidaan lykätä, kun korvaava kiinteistö hankitaan 180 kalenteripäivän kuluessa vanhan kiinteistön myynnistä.
On monia strategisia syitä harkita 1031-vaihtoa Floridassa, joista yksi on se, että Florida on toiseksi suurin rantaviivakilometrien määrässä Alaskan jälkeen Kalifornian, Havaijin, Louisianan ja Teksasin jälkeen. Loma-asuntoja ja sijoituskiinteistöjä on runsaasti Floridan rannikolla, ja ne ovat 1031-vaihdon ensisijainen lähde.
Tyypillinen 1031-vaihto Floridassa on viivästetty (Forward) vaihto loma-asuntoon, joko omakotitaloon tai osakehuoneistoon, ja lähes kolmannes on käänteisvaihto tai parannusvaihto. Lähetteitä saadaan asiakkailta, lainanantajilta, asianajajilta, CPA:lta, nimitysyhtiöiltä, kiinteistönvälittäjiltä ja muilta päteviltä välittäjiltä. Suurin osa Floridan 1031-vaihdoista on tarkoitettu yksityishenkilöille, aviopareille ja trusteille, ja keskimääräinen myyntihinta on alle 400 000 dollaria.
Henkilökuntamme sertifioitu vaihtoasiantuntija on tarjonnut 1031-vaihdon päteviä välityspalveluja ammatillisille neuvonantajille ja heidän asiakkailleen vuodesta 2003. Floridan 1031-vaihdot ovat edustaneet suurinta osaa samankaltaisten tavaroiden vaihtotoiminnastamme, ja toimistomme sijaitsee Floridan Naplesissa ja Orlandossa. Ulkomaiset yksityishenkilöt ja yritykset lykkäävät myös Yhdysvaltain liittovaltion myyntivoittoveroja noudattamalla FIRPTA-vaatimuksia myydessään kiinteistöjä. Atlas 1031:llä on huomattavaa kokemusta FIRPTA-ilmoitusten kanssa työskentelystä, ammatillisten neuvonantajien ja omistusoikeusyhtiöiden avustamisesta asianmukaisten asiakirjojen jättämisessä ennakonpidätystodistuksen varmistamiseksi.
Floridan 1031-vaihtokiinteistötyypit
Seuraavassa luettelossa 1031-vaihtokiinteistöillä on samankaltaisia aikomuksia ja aikomusta tukevia tosiseikkoja, ja ne noudattavat 1031-vaihtosääntöjä. Tarkoituksena on pitää kiinteistö sijoitus- tai liiketoimintakäytössä, ja seikkoja ovat esimerkiksi pitoaika ja minimaalinen henkilökohtainen käyttö – lukuun ottamatta inventaariota, koska inventaariota ei voida ottaa huomioon 1031-vaihdon yhteydessä – miten kiinteistö ilmoitetaan liittovaltion veroilmoituksissa, ja jos kyseessä on lomakiinteistö, onko se vuokrattu tai kuuluuko se vuokrauspooliin.
- Tontti
- Rakentaminen jo omistamalleen maalle
- Liiketoiminta
- Kauppakeskukset ja ostoskeskukset
- Golfkentät &harjoitteluradat
- Traileriparkit
- Self-varastointilaitokset
- Ölj, Kaasu & Mineraaliomistukset
- Vesi- ja ojaoikeudet
- Parkkipaikat
- Kondominiumit
- Lääkäri- ja hammaslääkäripraktiikat
- Myymälät
- Kaupalliset ja kaupalliset rakennukset/tavaratalot
- Mökkimajoitusliikkeet
- Toimistotalot ja -rakennukset
- Talot
- Talot Asemat
- Asunnot
- Hotellit ja motellit
- Vuokrakiinteistöt
- Suojelualueet
- Viestintätornit
- Hoitokodit
Talot
Floridan lomakiinteistöjen pitoaika
Tuloutusmenettely 2008-16 tarjoaa veronmaksajille selkeän testin ja turvasataman, jos vanhaa kiinteistöä vuokrataan vähintään 14 yöksi kumpanakin kahtena vuotena kohtuullisella markkinavuokralla ja korvaavaa kiinteistöä vuokrataan myös vähintään 14 yöksi kumpanakin vuonna. Safe harbor tarkoittaa, että Internal Revenue Service (IRS) ei riitauta sitä, voidaanko loma-asuntoa pitää IRC:n § 1031:n mukaisena tuotantokäytössä olevana omaisuutena.
Veronmaksajan henkilökohtainen käyttö ei saa ylittää 14:ää yöpymisvuorokautta vuodessa tai 10:tä prosenttia niiden päivien määrästä, jotka kiinteistö on vuokrattu käypään markkinavuokriin 12 kuukauden jakson aikana. Henkilökohtaiset yöpymiset, jotka liittyvät korjauksiin ja vuosihuoltoon, eivät kuulu 14 henkilökohtaiseen yöpymiseen. On viisasta pystyä todistamaan työn tekeminen kuiteilla, laskuilla ja työaikakirjanpidolla. Verovelvollisen olisi myös hankittava kolmannen osapuolen kiinteistönhoitoyhtiöltä todisteet kohtuullisesta markkinavuokrasta vuokranmaksun tueksi, jos IRS tarkastaa 1031-vaihdon.
Safe harbor ei ole pakollinen. Miksi ei hyödynnettäisi standardeja, jotta vältettäisiin tosiasioiden ja olosuhteiden testi, jonka useimmat lomavuokraamot eivät läpäisisi? Veronmaksajat, jotka pitävät vuokrakiinteistönsä hallussapitoa ”investointitarkoituksessa”, saattavat kokea yllätyksen, jos heidän aikomuksensa ei täytä 1031 pykälän mukaisia vaatimuksia. Henkilökohtaisesta käytöstä luopuminen ennen myyntiä ei välttämättä täytä safe harbor -vaatimuksia, mutta se on ensimmäinen askel kohti henkilökohtaisen käytön kiintiötä. Toisena askeleena on vuokrata muulle kuin perheenjäsenelle vähintään 14 yöpymisvuorokautta kumpanakin kahtena peräkkäisenä vuonna ennen 1031-vaihtoa. Toinen vaihtoehto on vuokrata perheenjäsenelle henkilökohtaiseksi asunnoksi.
Floridan pätevä välittäjä
Jos harkitset 1031-vaihtoa Floridassa ja etsit kokenutta ja luotettavaa pätevää välittäjää, Atlas 1031 tarjoaa Internal Revenue Code Section 1031:n mukaisia majoituspalveluja. Aloita konsultaatiosi alla tai soita toimistollemme numeroon 1-800-227-1031.