Resumen ejecutivo
En el difícil entorno actual de los préstamos, algunos posibles compradores de viviendas han descubierto que la mejor manera de financiar una compra no es con un banco comercial importante, sino con el «banco familiar» a través de un préstamo intrafamiliar. Y siempre que se sigan las directrices del IRS, la transacción puede ser notablemente atractiva, con unas condiciones de préstamo más flexibles, unos tipos federales aplicables requeridos por el IRS que siguen siendo más bajos que los tipos hipotecarios comerciales, la posibilidad de seguir deduciendo los pagos de los intereses hipotecarios para el prestatario, la evitación de las comisiones de apertura y de muchos otros gastos de la transacción hipotecaria, y la simple ventaja de que todos los pagos de intereses y del principal se quedan finalmente en la familia.
Sin embargo, una desventaja importante es que para asegurar que el IRS realmente respeta la transacción – y para recibir algunos de los beneficios fiscales también – las formalidades del préstamo deben ser honrados, incluyendo la redacción de un pagaré, el registro de la hipoteca contra la residencia en la jurisdicción adecuada, y completar los pagos reales de interés y / o principal.
Afortunadamente, ha surgido una nueva solución – una empresa llamada National Family Mortgage, que completa toda la documentación requerida, registra la hipoteca, ayuda a dar servicio al préstamo, e incluso emite los formularios de información requeridos por el IRS, todo por una fracción del costo de una cuota de originación de préstamo hipotecario tradicional. Aunque no es probable que esto suponga un gran auge de los préstamos hipotecarios intrafamiliares, ¡hace que la estrategia sea mucho más fácil de implementar de forma eficiente para los clientes!
Autor: Michael Kitces
Michael Kitces es Jefe de Estrategia de Planificación en Buckingham Wealth Partners, un proveedor de servicios de gestión patrimonial llave en mano que apoya a miles de asesores financieros independientes.
Además, es cofundador de la Red de Planificación XY, AdvicePay, fpPathfinder y New Planner Recruiting, antiguo editor profesional del Journal of Financial Planning, presentador del podcast Financial Advisor Success y editor del popular blog de la industria de la planificación financiera Nerd’s Eye View a través de su sitio web Kitces.com, dedicado al avance del conocimiento en la planificación financiera. En 2010, Michael fue reconocido con uno de los premios «Heart of Financial Planning» de la FPA por su dedicación y trabajo en el avance de la profesión.
Estrategias de préstamos intrafamiliares
El principio básico de un préstamo intrafamiliar es bastante sencillo: en lugar de pedir dinero prestado a un banco, un miembro de la familia que lo necesita pide dinero prestado a otra persona de la familia, como un hijo que pide dinero prestado a sus padres. Las ventajas de hacerlo son significativas: los costes de los intereses pagados por el hijo permanecen en la familia (para que los padres los utilicen o, en el extremo, para que el hijo los herede en el futuro); pueden evitarse las comisiones de apertura y otras comisiones de transacción; el coste del préstamo para el hijo suele ser mucho más bajo que los tipos de interés del banco; y, sin embargo, (especialmente en el entorno actual) el tipo de interés pagado sigue siendo mejor que lo que los padres podrían haber ganado con una cartera de bonos.
Por ejemplo, en el mercado actual, los padres podrían prestar dinero al hijo para una hipoteca a 30 años al 2,5%, lo que es mucho menos caro que una hipoteca a 30 años a tipo fijo al 3,5% (o más, dependiendo de la relación préstamo-valor, el tamaño del préstamo y la puntuación de crédito del prestatario). Sin embargo, los padres siguen generando un interés del 2,5%; aunque exiguo, es mejor que el que probablemente obtendrán de los certificados de depósito (aunque, sobre todo, prestar dinero como una hipoteca es mucho menos líquido para el prestamista). Además, si el préstamo es una hipoteca garantizada por la vivienda que compra el hijo y está debidamente registrada, éste puede deducir los intereses hipotecarios pagados a los padres. (Por supuesto, los padres tendrán que declarar los intereses recibidos en su declaración de la renta, como cualquier otro interés de «bonos»). Y el préstamo puede estructurarse como de sólo intereses para reducir las obligaciones de flujo de caja para el hijo (aunque, obviamente, no amortizar el principal del préstamo disminuye también los pagos de flujo de caja para los padres).
Una ventaja añadida de los préstamos intrafamiliares, especialmente como hipoteca para la compra de una residencia, es que algunas de las limitaciones de la suscripción de préstamos tradicionales ya no son un problema; por ejemplo, los miembros de la familia no tienen que cobrar más por un hijo con una mala puntuación de crédito, y pueden proporcionar libremente préstamos de hasta el 100% del precio de compra sin exigir un pago inicial. El préstamo puede ser para una compra primaria, una refinanciación o una renovación, e incluso puede estructurarse como un segundo o tercer gravamen sobre la casa. Una estrategia popular consiste en que los hijos pidan un préstamo de hasta el 80% mediante una hipoteca tradicional para la compra de una nueva vivienda, pero pidan dinero prestado a los padres para financiar el pago inicial del 20% restante (registrado como segundo gravamen sobre la residencia).
Por supuesto, la advertencia es que la participación en tales estrategias crea un verdadero riesgo para el prestamista de que los intereses del préstamo y/o el principal no se devuelvan en su totalidad (¡hay una razón por la que los bancos exigen tipos más altos para compensar los mayores riesgos crediticios y los pagos iniciales más pequeños! Del mismo modo, el miembro de la familia-prestamista debe tener cuidado de no quedar atrapado en una posición demasiado ilíquida, aunque siempre es posible poner una disposición de demanda en el préstamo de la familia (que, por supuesto, todavía corre el riesgo de que la familia-prestatario no será capaz de refinanciar o pagar la nota en su totalidad en el momento).
¿Un regalo de los padres o un préstamo?
Una advertencia importante sobre los préstamos intrafamiliares es que, para ser respetados por el IRS, deben ser realmente préstamos, y no regalos.
El problema es que el código tributario permite a las personas regalar hasta 14.000 dólares (en 2013) a otra persona cada año sin incurrir en ninguna consecuencia del impuesto sobre donaciones; esta cantidad se llama la exclusión anual del impuesto sobre donaciones. Aunque 14.000 dólares es mucho dinero para muchas familias, es muy poco para otras, que en realidad preferirían transferir incluso más dinero de una vez a otra persona de la familia. Desgraciadamente, sin embargo, las donaciones más grandes empiezan a agotar la exención del impuesto sobre donaciones de por vida del individuo, aumentando potencialmente la exposición al impuesto sobre el patrimonio en el futuro.
En consecuencia, una estrategia utilizada en el pasado para evitar esta limitación es transferir el dinero como un préstamo, no como un regalo… y luego simplemente perdonar una parte de los intereses del préstamo y/o el principal cada año hasta que la cantidad prestada se haya extinguido. Sin embargo, el IRS ha examinado muchas de estas transacciones a lo largo de los años, a menudo con resultados adversos; después de todo, si se transfirieron 100.000 dólares, no se pagó ningún interés y el prestamista se limitó a perdonar los intereses y el principal cada año durante 8 años hasta que el préstamo desapareció, podría decirse que la realidad es que el «prestamista» acaba de regalar 100.000 dólares en el primer año, y la transacción debería tributar (por donación) en consecuencia. Además, en el caso de los préstamos familiares de más de 10.000 dólares, el IRS asume que los intereses se pagaron pero se perdonaron como un regalo, lo que significa que el prestamista no sólo tiene que declarar el impuesto sobre donaciones, sino que también debe declarar en la declaración de impuestos los intereses imputados del préstamo. (Nota del editor: Se aplican algunas excepciones de intereses imputados para montos de préstamos de entre 10.000 y 100.000 dólares; véase el artículo 7872(d) del IRC).
A lo largo de los años, el código tributario y la jurisprudencia se han entretejido para formular algunas pautas sobre cómo gestionar un préstamo intrafamiliar para que se respete realmente como un préstamo, y no como un regalo.
Reglas y requisitos fiscales de los préstamos intrafamiliares
La clave de los préstamos intrafamiliares es que, para que el préstamo sea respetado por el IRS, debe ser tratado como un préstamo de buena fe, incluyendo las condiciones del préstamo a un tipo de interés «de mercado», los pagos adecuados de los intereses y/o el principal, e idealmente las formalidades de la documentación adecuada (aunque la documentación no es estrictamente necesaria).
Para aplicar un tipo de interés «de mercado», las condiciones del préstamo deben especificar un tipo de interés al menos tan alto como los llamados «Tipos Federales Aplicables» (o AFR) que el IRS publica mensualmente en virtud de la Sección 1274 del IRC. La tabla 1 de las orientaciones del IRS sobre los AFR incluye tres tipos: a corto plazo, a medio plazo y a largo plazo. Los tipos a corto plazo son para los préstamos con un plazo de 3 años o menos; el tipo a medio plazo es para los préstamos de más de 3 años pero menos de 9 años; y el tipo a largo plazo es para los préstamos de 9 años o más.
Lo que es notable, sin embargo, es que aunque los tipos federales aplicables se consideran tipos «de mercado», en la medida en que el pago de los intereses de los préstamos intrafamiliares a estos tipos evita el tratamiento de regalo, siguen siendo tipos notablemente favorables; en los últimos meses, el tipo a corto plazo ha sido de sólo 1/4 del 1%, el tipo a medio plazo está justo por debajo del 1%, ¡e incluso el tipo a largo plazo es inferior al 2,5%! Por el contrario, la media nacional para una hipoteca a 15 años es de alrededor del 2,8% (en el momento de escribir este artículo), y una hipoteca a 30 años es de casi el 3,5%. En consecuencia, los préstamos hipotecarios intrafamiliares pueden seguir siendo muy atractivos como tipos de interés, incluso cuando los tipos deben ser «lo suficientemente altos» para cumplir con los requisitos de AFR del IRS.
Implementación de los préstamos hipotecarios intrafamiliares
Uno de los mayores desafíos para muchas familias que consideran los préstamos intrafamiliares – particularmente las hipotecas intrafamiliares – es simplemente el trabajo administrativo y los requisitos para completar el préstamo correctamente, especialmente porque el préstamo debe estar debidamente registrado contra la residencia para que los intereses sean deducibles para el prestatario (y notablemente, también se requiere una documentación clara del préstamo si el prestamista quiere alguna vez una deducción de impuestos por las cantidades no devueltas en caso de que el prestatario incumpla).
Además, algunas familias prefieren un acuerdo de préstamo más formal; por ejemplo, cuando los padres como prestamistas realmente pretenden que la transacción sea un préstamo (y no un regalo encubierto), quieren estar seguros de que el hijo como prestatario lo respeta adecuadamente y aprende cierta responsabilidad financiera (aunque sin dejar de disfrutar de unas condiciones de préstamo más favorables que las que recibiría de un banco, y manteniendo el interés del préstamo en la familia). Por otra parte, si el dinero se presta con cargo a un fideicomiso familiar, es probable que el fideicomisario desee que el préstamo se documente y registre adecuadamente para corroborar que se cumplen las obligaciones fiduciarias de gestionar el corpus del fideicomiso de forma responsable.
Una nueva e interesante solución en este ámbito es National Family Mortgage, una empresa que funciona como «intermediario» para ayudar a procesar y mantener los préstamos hipotecarios intrafamiliares, encargándose de todo, desde la redacción del pagaré entre las partes, la documentación de la escritura de fideicomiso que pignora la propiedad como garantía y el registro en la jurisdicción adecuada, establecer acuerdos de transferencia electrónica de fondos para los pagos del préstamo (incluida la custodia para el seguro de los propietarios y el impuesto sobre la propiedad, si se desea) y enviar los avisos de pago y los extractos de saldo, e incluso emitir los formularios de información del IRS adecuados (el formulario 1098 para el prestatario por los intereses hipotecarios pagados, y el formulario 1099-INT para el prestamista por los intereses recibidos). Si el préstamo está estructurado como de sólo interés, el servicio de National Family Mortgage también puede ayudar a organizar la condonación anual de una parte del préstamo (que es mucho menos probable que desencadene el escrutinio del IRS cuando se pagan los intereses, se registran los documentos del préstamo y se respetan todas las demás formalidades de la transacción).
El coste del servicio es una cuota única de entre 725 y 2.100 dólares (dependiendo del tamaño del préstamo) por los documentos del préstamo (que, notablemente, ¡sigue siendo mucho menos que la cuota de apertura de una hipoteca tradicional!), un impuesto de registro adicional que se paga directamente al estado/condado (para las jurisdicciones que lo exigen), y el servicio continuo del préstamo (con los extractos, la transferencia electrónica de fondos, los informes del IRS, etc.) cuesta 15 dólares al mes (o un poco más para los préstamos más grandes, y con un cargo adicional de 15 dólares al mes por los servicios de depósito en garantía). Los lectores de este blog pueden recibir un 15% de descuento en la tarifa única para cualquiera de sus clientes que utilicen el servicio introduciendo el código de cupón «KitcesBlogDeal» (sin las comillas) cuando el cliente se registre. (Nota del editor: Esto es simplemente una oferta de cortesía para los lectores de este blog; no hay ninguna remuneración financiera u otra relación entre Nerd’s Eye View y National Family Mortgage.)
En última instancia, los préstamos hipotecarios intrafamiliares siguen siendo una estrategia bastante «de nicho», ya que requiere algunos medios financieros significativos para que la familia pueda pagar el préstamo a los niños u otros miembros de la familia en primer lugar. No obstante, servicios como National Family Mortgage hacen que el proceso sea significativamente más fácil de implementar y administrar, y por un coste que sigue siendo mucho menor que la comisión de apertura de una hipoteca tradicional, manteniendo al mismo tiempo todos los pagos de intereses en curso en la familia. Y con los tipos federales aplicables de hoy en día, hay muchas oportunidades para que los padres ayuden a los hijos o a otros miembros de la familia a hacer más asequible la compra de una vivienda, ¡incluso generando lo que sigue siendo una rentabilidad razonable dado el entorno de baja rentabilidad de hoy en día!
(Este artículo se incluyó en el Carnaval de la Riqueza, y en la edición de Mantente al margen en Controla tu Dinero, en el Carnaval de la Inversión #13 en Investeem, en el Carnaval de la Planificación Financiera en Mi Viaje a las Finanzas Personales, y también en el Carnaval de las Finanzas Personales #397 en Mi Viaje a las Finanzas Personales).
