Recientemente en el Podcast de BiggerPockets, entrevisté a Ashley Kehr, quien compartió cómo comenzó a invertir en bienes raíces sin dinero ofreciendo otros servicios, como encontrar el trato, traer el conocimiento y proporcionar la administración de la propiedad.
Aprendiendo en el trabajo
En el Podcast #348 de BiggerPockets, le pregunté a Ashley cómo consiguió su primer trato y cómo fue su primera inversión. Esto es lo que dijo.
Entonces, cuando me gradué de la universidad conseguí un trabajo de contabilidad en una firma de CPA. Duré seis meses, vale, la temporada de impuestos.
Y decidí que sólo iba a ser una madre que se quedara en casa. Entonces, el padre de mi amigo necesitaba absolutamente a alguien a tiempo parcial para administrar algunos complejos de apartamentos. Así que acepté hacerlo.
Era una pequeña habitación con cajas de papeles y un cajón lleno de llaves, y él me dijo: «Aquí tienes. ¿Puedes trabajar con esto?»
Empezó con 40 unidades; ahora son 80 unidades. Así que, sólo miré lo que estaba haciendo. Él tiene un montón de propiedades comerciales, también. Y dije: «¿Por qué no puedo hacer eso?»
Encontré un socio que tenía dinero, y dije: «Sabes, he estado haciendo esto durante un año para este gran complejo. Sé lo que estoy haciendo, y puedo manejar un dúplex.»
Miramos un dúplex, y lo compramos de inmediato. No hubo otras ofertas. Estaba en un pueblo muy pequeño.
Y luego, a partir de ahí, empecé a crecer y a salir por mi cuenta. Así fue como empecé. Tomé un trabajo en el que estaba involucrado en el día a día. Y realmente me hizo pasar a la acción.
Creo que, si no hubiera dejado mi trabajo de contabilidad y me hubiera dedicado a esto, probablemente nunca hubiera entrado en la inversión inmobiliaria.
¡Estoy de acuerdo con Ashley! Ese es un buen punto.
Creo que empezar de esa manera es una gran idea. Creo que mucha gente pasa por alto eso, la idea de empezar en una situación de trabajo, en lugar de lanzarse directamente. Puede ser el primer paso o el paso de bebé o las ruedas de entrenamiento que alguien necesita para avanzar hacia la inversión.
Solía pintar casas para mi mentor Kyle. Pinté casas para él por unos 300 dólares. Era el pintor de casas más barato de la historia.
Pero eso fue lo que hizo que me sintiera cada vez más cómodo con los alquileres propios, a medida que trabajaba más y más con él. Todavía tenemos una gran relación hoy en día. Así que es una muy buena manera de empezar.
El poder de asociarse
Quería saber más sobre cómo Ashley encontró socios al principio de su carrera como inversora. Esto es lo que dijo.
En realidad fue el tipo que me contrató , su hijo.
Le dije: «Mira lo que hace tu padre. Deberías hacer esto también. Y él dijo: «Tienes razón».
Así que le expliqué el negocio, cómo funcionaba, y él puso el dinero para comprar la primera propiedad. Formamos juntos una sociedad anónima, y luego compramos la propiedad en efectivo. Él mantuvo la hipoteca.
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Bueno, un par de meses más tarde, encontramos otro apartamento que queríamos comprar. Fuimos al banco, poner una hipoteca sobre la primera propiedad, y tomó su dinero en efectivo. Él mantuvo la hipoteca sobre la segunda propiedad, y así es como sigue siendo hoy, esas dos propiedades.
Lo más importante fue explicarle cómo esto puede funcionar y mostrarle ejemplos de lo que su padre estaba haciendo y señalar que él también podía hacerlo.
Simplemente le mostré la clase de dinero que podía ganar, porque estaría construyendo la equidad en el edificio, estaría recibiendo parte del flujo de efectivo, y también estaba recibiendo los intereses de la hipoteca. En realidad era un acuerdo bastante lucrativo para él. Entonces, yo administraba todo. Él no hace nada por ello, lo que suena como algo malo, pero él es el tipo del dinero y yo me encargo de todo.
Me encanta, me encanta, me encanta eso, y hablo mucho de esto en los webinars.
Si puedes aportar algo de experiencia y puedes aportar algo de conocimiento a la mesa, no necesitas aportar el dinero. Encuentra a alguien más que tenga el dinero y no tenga el conocimiento, la experiencia. Aprovecha eso. Creo que la gente lo infravalora. Ashley continuó:
Así que, hemos trabajado juntos durante un tiempo. Ahora mismo tenemos cuatro propiedades juntas y una es de seis unidades. Y luego también hemos vendido dos que teníamos en nuestra cartera.
Empecé con otro socio probablemente hace dos años. Era sólo un amigo, y tenía un par de propiedades propias. Encontramos esta ciudad que sólo… era una ciudad de inquilinos. La gente simplemente no podía permitirse la vivienda. Así que compramos un par de propiedades allí. Hicimos todo 50/50; dividimos el dinero.
Entonces, cuando refinanciamos, ambos estábamos en la hipoteca. Él se encarga del mantenimiento y yo del arrendamiento y las relaciones con los inquilinos.
Así que éste es mi segundo socio. Tengo dos ahora.
Esto es definitivamente algo que vale la pena señalar. Las asociaciones pueden ser diferentes. Algunos socios son socios de dinero, y ponen todo el dinero y no hacen ningún trabajo. Yo también tengo algunos socios así.
Y otras veces, tu socio está al 50%. Se reparten los papeles y se dividen el dinero. Eso también está bien.
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Así que, de nuevo, cuando la gente se siente atascada y como si no pudiera invertir porque no tiene dinero, siempre hay una manera de resolverlo.
También hay siempre una manera de encontrar dinero. Aprender.
Acercarse a socios potenciales
A continuación, mi copresentador David Greene quería saber qué dijo exactamente Ashley cuando fue a ver al hijo de su jefe y le dijo que debían hacer un trato juntos. ¿Cómo planteó la propuesta y le ayudó a ver que era una buena idea?
OK. Lo primero que hice -y recuerdo que lo hice bastante mal- es ponerle pequeñas pepitas de información al oído. No lo abrumé con los números ni nada por el estilo. Sólo le di ejemplos de personas que conocíamos, incluyendo a su padre.
Le dije, mira el éxito que han construido. Su tío había hecho lo mismo con los bienes raíces. Sólo le puse pequeñas pepitas en el oído. Y cuando encontré la propiedad, le llevé los números y todo. Y para entonces, él ya había tenido un interés en la inversión inmobiliaria y yo había despertado eso en él.
El miró los números, y fue conmigo a ver la propiedad. En realidad, tenía un compañero de habitación en el momento que era bastante práctico. Su compañero de cuarto fue como, «Hey, puedo ayudar a los chicos a renovar y ser una parte de esto.»
Así que, era sólo una especie de poner el micrófono en su oído y sólo la construcción. Entonces, cuando estaba listo para pasar a la acción, le mostré lo que iba a ganar con los intereses durante 15 años y el flujo de caja potencial.
Y luego sólo la equidad que construiríamos en ella.
Esto es genial. La clave es tener todo resuelto ya. No tenía que hacer algo con lo que se sintiera incómodo. Ella dijo: Esto es lo que necesito de ti. Así es como va a ser el trato. Esto es lo que vamos a hacer.
Hace que sea muy fácil para él decir, OK, estoy a bordo. Facilita que la persona se asocie con ella.
Excelente consejo menos conocido
Una cosa que hicimos fue crear la LLC, y nos hicimos un seguro de vida mutuo. Así que si algo le pasara a él, yo podría usar una póliza de seguro de vida para comprarle a él y viceversa.
Wow, pensé. Hemos hecho 350 episodios y creo que nunca hemos dado ese consejo. Es un buen consejo.
Habla del miedo de la gente a perder dinero más que «aquí está todo el dinero que puedes ganar». Salió y mostró a esta persona cómo están protegidos antes de decir lo que necesitaba de ellos.
Hicimos un acuerdo de operación y luego las pólizas de seguro de vida. Yo estaba casado y él no lo estaba en ese momento. Así que si algo le pasaba a él, iría a los miembros de su familia. Y yo no quería manejar estas propiedades con sus dos hermanos y sus padres. Y no quería manejar las propiedades en absoluto.
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Así que si me pasara algo, él preferiría simplemente comprar a mi familia y luego simplemente vender todo probablemente.
Utilizamos un abogado para estructurar el acuerdo. La misma que hicimos para el cierre de la propiedad. En realidad la había utilizado antes para cuando construí mi propia casa. La hemos usado para varias cosas, así que es una pequeña abogada local.
En realidad me dio el borrador que usa para el acuerdo de operación. Y me dejó ir y hacerlo específico a como yo lo quería. Y luego lo aprobó, lo releyó y todo. Pero me ahorró un montón de costes legales al tener que rellenar la información.
Creo que fueron unos 200 dólares como máximo.
Qué manera tan increíble de gastar 200 dólares: conseguir que tu inversor se sienta cómodo asociándose contigo.
Para más consejos útiles de Ashley, mira la entrevista completa del podcast aquí: https://youtu.be/GMMMgcgrE28.
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