El patrimonio neto de la vivienda es la diferencia entre lo que debe el hipotecado y el valor justo de mercado de la casa. Es un activo potencial que puede mejorar las perspectivas de jubilación o el estilo de vida, y muchas personas jubiladas tienen un patrimonio neto significativo en sus casas. Una hipoteca inversa puede aprovechar ese capital para obtener dinero en efectivo, y una hipoteca inversa para la compra también se puede utilizar para comprar una casa.
Esta opción se conoce como una hipoteca de conversión del capital de la vivienda (HECM) para la compra.
Una hipoteca inversa puede beneficiar a los jubilados que no necesariamente quieren quedarse en la casa familiar en sus años de jubilación. Buscan una forma rentable de reducir sus gastos de vivienda, encontrar una casa más adecuada para esta etapa de la vida o trasladarse a un lugar más propicio para la jubilación.
La definición de una hipoteca inversa (HECM)
Una HECM permite a los propietarios de viviendas de edad avanzada a pedir prestado contra la equidad en sus residencias principales. Deben tener al menos 62 años para calificar, y no se requiere el reembolso de la hipoteca hasta que la propiedad se vende o el prestatario muere o se muda de la casa.
La cantidad que usted puede pedir prestado depende de la edad del prestatario y el cónyuge, las tasas de interés actuales, el valor de la casa basado en una evaluación, y la prima de seguro hipotecario inicial (IMIP) – una cuota de cierre del préstamo de una sola vez.
Los pagos al dueño de casa puede ser una suma global o periódica. Esencialmente, están recogiendo la equidad en sus hogares en efectivo. A diferencia de una hipoteca tradicional, no se requieren pagos mensuales, pero los intereses se acumulan y deben ser devueltos junto con la cantidad original prestada. La hipoteca vence cuando se vende la casa, el prestatario fallece o se muda durante 12 meses o más.
Las hipotecas inversas sólo están disponibles a través de prestamistas aprobados por la FHA.
Uso de una hipoteca inversa para comprar una casa
Las hipotecas inversas se han utilizado comúnmente para ayudar estratégicamente a los jubilados a permanecer en sus hogares a medida que envejecen y para mejorar su flujo de efectivo. La HECM para la compra proporciona al prestatario un préstamo de tipo fijo y una suma global que se aplica a la compra de una vivienda. La hipoteca inversa constituye un gravamen sobre la propiedad al igual que lo haría un préstamo tradicional.
El programa de préstamos está patrocinado por la Administración Federal de la Vivienda (HUD-FHA) del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de Estados Unidos.
Requisitos del prestatario
Los prestatarios deben cumplir ciertos requisitos para poder optar a una HECM para la compra. Además de las reglas de edad, estas condiciones deben cumplirse:
- La casa comprada tiene que convertirse en su residencia principal dentro de los 60 días del cierre.
- Usted debe ser capaz de seguir pagando los impuestos a la propiedad, el seguro, las cuotas HOA, o cualquier otro costo de mantenimiento de la propiedad.
- Debe asistir a una sesión de asesoramiento aprobada por el HUD.
- No debe tener ninguna obligación de deuda federal.
Restricciones de la propiedad
También hay restricciones en las propiedades que se pueden comprar. La casa debe ser una residencia unifamiliar. Una vivienda de dos a cuatro unidades también es aceptable siempre y cuando usted ocupe una de las unidades como su residencia principal. Casas manufacturadas y condominios aprobados por la FHA también califican.
Pago inicial requerido
Se requiere un pago inicial significativo, por lo general mucho más de lo que pagaría en una hipoteca tradicional. Tendrá que pagar aproximadamente la mitad del precio de la vivienda con su propio dinero en efectivo y sus ahorros, normalmente entre el 45% y el 62%.
También habrá costes de cierre, y pueden ser mayores que los asociados a otros tipos de hipotecas.
Sin embargo, el pago inicial puede venir en forma de regalo de amigos o familiares. Usted no tiene que ser dueño de la propiedad existente o vender su casa actual para calificar, siempre y cuando la casa que está comprando a través de un HECM se convierte en su residencia principal.
Opciones de pago
La forma de pagar la hipoteca depende de usted. Usted puede hacer pagos mensuales si lo desea, tanto o tan poco como usted quiere, o puede hacer ningún pago mensual y el préstamo será devuelto al igual que una hipoteca inversa tradicional sería-el saldo sería debido en el momento de su muerte, cuando usted de otra manera dejar la casa, o si usted no cumple con los términos de la hipoteca.
Ventajas de una hipoteca inversa para la compra
Es posible comprar una casa sin agotar los ahorros de jubilación para hacer pagos mensuales regulares porque no se requieren pagos mensuales. Esto permite a los jubilados o prejubilados comprar casas que podrían estar en una ubicación de jubilación más deseable o mejor adaptada a sus necesidades cambiantes sin perder el poder adquisitivo de todo su nido de jubilación.
La Administración Federal de la Vivienda proporciona estos préstamos con una característica de no recurso, por lo que usted o sus herederos nunca deberán más que el valor de la casa cuando la HECM llegue a su vencimiento.
Desventajas de una hipoteca inversa para la compra
Uno de los mayores inconvenientes de una hipoteca inversa son los costes de bolsillo. Los jubilados con preocupaciones de flujo de caja podrían eventualmente encontrar que los impuestos a la propiedad, el seguro y otros gastos se vuelven difíciles de mantener.
Otro riesgo potencial es que el interés acumulado eventualmente consuma su patrimonio. Cuanto más tiempo viva y permanezca en la propiedad, mayor será la posibilidad de que su patrimonio se reduzca drásticamente o incluso desaparezca.
Una de las finalidades de reunirse con un asesor aprobado para calificar para el programa HECM implica una evaluación de su situación financiera personal.
Otro temor es que su familia no pueda hacerse cargo de la casa después de su muerte. Tendrían que refinanciar la propiedad o pagar de otro modo la hipoteca inversa si quisieran conservarla.