Anunciado el 23 de diciembre de 2020
¿Está en el mercado para comprar o alquilar una propiedad de bienes raíces comerciales (CRE)? Usted querrá familiarizarse con un término importante y común: ‘vainilla shell’.
¿Qué es una cáscara de vainilla?
Puede sonar como un delicioso dulce, pero la cáscara de vainilla se refiere a cómo una propiedad CRE se entrega al inquilino. Estas propiedades, a veces también conocidas como «caja blanca» o «conchas cálidas», comúnmente cuentan con paredes interiores acabadas, junto con otras comodidades.
– Sistema de calefacción, ventilación y aire acondicionado en funcionamiento (de ahí el apelativo de warm shell)
– Techos suspendidos acústicos o de tapa dura (drywall)
– Suelos básicos
– Baños
– Iluminación
Seguro que se ha dado cuenta de la cláusula de exención de responsabilidad «comúnmente característica» anterior. Eso es porque no todos los propietarios tienen la misma definición de trabajo de vainilla shell. Algunos enumeran los espacios sin suelo como caja blanca. Otros pueden incluso excluir la iluminación y los techos. ¿Qué significa esto? Asegúrese de trabajar con un corredor de CRE con experiencia que comunique claramente la condición del espacio en cuestión y negocie un alquiler o precio justo y razonable para la propiedad.
La carcasa vainilla es, con mucho, la forma más común en que se listan las propiedades CRE.
¿Pero cuál es la alternativa a una carcasa vainilla? Eso sería propiedades de shell gris.
¿Qué es un shell gris?
Los espacios de caparazón gris comúnmente no son mejorados en absoluto. Carecen de paredes interiores, techos, baños, suelos e incluso de un sistema de calefacción, ventilación y aire acondicionado que los mantenga calientes en invierno y frescos en verano. Si bien es más costoso y requiere más tiempo poner una carcasa gris en condiciones de funcionamiento para los requisitos de su negocio, puede personalizarla para satisfacer cualquier necesidad única.
Una carcasa vainilla puede requerir sólo una capa de pintura, accesorios de oficina y ordenadores para «abrir las puertas». Por el contrario, mejorar un caparazón gris requiere una mayor inversión tanto en tiempo como en dinero. Hay que construir baños y paredes interiores. Es posible que haya que instalar un sistema de climatización. Hay que colocar los techos (a no ser que se quiera el popular aspecto expuesto). Habrá que colocar la iluminación, así como todo lo necesario para que el espacio de trabajo funcione plenamente y sea seguro.
Los caparazones grises pueden ser los más adecuados para las necesidades exclusivas de los inquilinos que prestan servicios en el sector de la sanidad u otras empresas que necesitan (o desean) una personalización del suelo al techo. La personalización significa que el espacio puede equiparse con uno o 15 baños, suelo duro o moqueta blanda, techos de tapa dura o de baldosas acústicas, marcos para pequeñas salas de examen o grandes áreas de operaciones, etc..
¿Cuáles son las ventajas de una carcasa de color vainilla?
Si bien las cáscaras grises tienen un impresionante potencial de «engaño», puede que no sean las mejores para la mayoría de los inquilinos de tiendas y oficinas, debido al coste y al tiempo necesarios para mejorarlas. Por otro lado, las propiedades vanilla shell tienen un par de ventajas difíciles de ignorar para estos mismos inquilinos.
– Corto tiempo de mejora
– Mínimo coste de construcción
Otras consideraciones
Antes de firmar en la línea de puntos para una propiedad vanilla shell CRE, hay algunas otras cosas que debe saber. Es posible que los inquilinos tengan que limpiar la propiedad al dejarla, es decir, devolverla a su estado original. Los inmuebles de tipo vanilla shell suelen obtener más alquileres que otras opciones de entrega. Y, por último, para esos espacios de caja blanca que podrían utilizar pintura o nuevos suelos, asegúrese de que su agente de CRE negocie una asignación de mejora para el inquilino que pueda compensar, o incluso cubrir, todos los costes asociados a estas mejoras necesarias antes de que usted se mude.
Chris Falk es un experimentado corredor de bienes raíces comerciales con sede en Utah que se especializa en y proporciona dirección en adquisiciones, disposiciones y arrendamientos. Ha asesorado a algunas de las mayores organizaciones de Utah. Si usted necesita ayuda para navegar por el paisaje CRE, póngase en contacto con él hoy para la representación que puede ayudarle a encontrar y asegurar la propiedad más adecuada para usted y sus necesidades de negocio.