¿Cómo saben realmente los inversores inmobiliarios y los prestamistas si una propiedad que produce ingresos vale el precio… y el riesgo?
Una propiedad que es positiva en términos de flujo de caja hoy puede convertirse rápidamente en una inversión que pierde dinero en años futuros si las proyecciones de ingresos son demasiado optimistas o el comprador utiliza demasiada deuda para adquirir la propiedad.
La suscripción de bienes raíces es un proceso complejo. Es una de las partes menos comprendidas de la calificación de un préstamo, pero también una de las más importantes de entender.
En este artículo veremos cómo funciona la suscripción de bienes raíces, y cómo los inversores de propiedades de alquiler pueden aprender a pensar como un prestamista para tomar mejores decisiones de inversión.
¿Qué es la suscripción en bienes raíces?
La suscripción en bienes raíces es similar al proceso de pre-aprobación para obtener un préstamo. A veces la suscripción está automatizada -un proceso conocido como «suscripción de escritorio»- y otras veces el proceso es realizado por una persona «real» cuando una transacción es más compleja o no cumple con los requisitos de préstamo de Fannie Mae o FHA.
Una vez que la solicitud de préstamo y la documentación del prestatario se presentan para su revisión, un suscriptor puede pedir más información específica sobre el prestatario o la propiedad. Esa es una de las razones por las que a veces parece que el proceso de obtención de un préstamo se alarga y prolonga.
En una propiedad de 100.000 dólares, un comprador que utilice una LTV conservadora puede dar 25.000 dólares de entrada y el prestamista conceder un préstamo por el resto de 75.000 dólares. Aunque a ningún inversor le gusta que le rechacen un préstamo, la suscripción ayuda a los compradores y a los prestamistas a evitar la colocación de un valioso capital en una propiedad que puede tener un rendimiento inferior.
Cuando les rechazan un préstamo inmobiliario, los inversores experimentados siempre se preguntan «¿Por qué?» antes de dirigirse a otro prestamista. Si la compra potencial no pasa por la suscripción, puede ser una señal de alarma de que la operación no tiene sentido desde el punto de vista financiero.
El papel de un suscriptor inmobiliario
Un suscriptor inmobiliario determina el nivel de seguridad y riesgo del préstamo investigando las credenciales del comprador y el valor de la inversión. Si el nivel de riesgo es demasiado alto, el suscriptor puede pedir un pago inicial mayor o un tipo de interés más alto para que la concesión del préstamo merezca la pena por el aumento del riesgo.
La deuda y la garantía son dos de las principales métricas que utiliza un suscriptor para aprobar o rechazar la financiación:
- El DSCR (ratio de cobertura del servicio de la deuda) revisa la relación entre los ingresos netos de explotación y el importe total del préstamo
- La garantía que asegura el préstamo incluye el pago inicial del prestatario y la diferencia entre el valor de tasación y el valor de mercado
Cómo funciona la suscripción de bienes inmuebles
El suscriptor es responsable de responder a dos preguntas importantes:
- ¿Es el prestatario un buen riesgo en el que se puede confiar para hacer los pagos del préstamo a tiempo, y cumplir con todos los términos y condiciones del préstamo?
- ¿Vale la propiedad el importe del préstamo en caso de que el prestatario incumpla y el banco tenga que recuperar la propiedad y revenderla?
A fin de cuentas, el suscriptor es la persona responsable de garantizar que los prestatarios puedan pagar lo que deben y si la propiedad es capaz de generar los ingresos previstos.
El proceso de suscripción puede durar desde unos pocos días hasta unas pocas semanas, dependiendo de la complejidad de la transacción. Los pasos básicos en la suscripción de bienes inmuebles son:
- Revisar los activos y pasivos del prestatario para verificar los ingresos y el patrimonio neto
- Considerar el historial de pagos del prestatario y el historial de pago puntual de las diferentes fuentes de crédito renovable y no renovable
- Extraer la puntuación de crédito y comprobar el historial crediticio
- Analizar la relación DTI (deuda-a los ingresos) del prestatario
- Apreciar la propiedad para determinar el valor de mercado
- Realizar una búsqueda de títulos para conocer la propiedad actual y la existencia de cualquier gravamen
- Determinar si la ubicación de la propiedad está sujeta a inundaciones, huracanes o tornados, u otros desastres naturales
- Solicitar información adicional del prestatario si es necesario
Entender la perspectiva del prestamista
Los aseguradores entienden que la inversión en bienes raíces es un juego de números, donde los hechos son lo que más importa. Las métricas y mediciones financieras que revisa un suscriptor inmobiliario incluyen:
1. DSCR (ratio de cobertura del servicio de la deuda) para medir la cantidad de NOI (ingresos netos de explotación) necesarios para pagar el servicio de la deuda.
Los suscriptores suelen preferir un DSCR de 1,25 o superior. A modo de comparación, un ratio de cobertura del servicio de la deuda de 1,0 significa que una propiedad está generando sólo los ingresos suficientes para pagar el préstamo, sin que quede nada en reserva, una vez pagados los gastos normales de funcionamiento.
2. El NOI es calculado por el suscriptor tras revisar la cuenta de resultados existente, las proyecciones proforma y la lista de alquileres de los inquilinos.
Los suscriptores suelen utilizar distintas variables, como una alta rotación de inquilinos, la ausencia de aumentos de alquileres u otros factores de mercado, para determinar el efecto sobre los ingresos netos de explotación de la propiedad.
3. La relación préstamo-valor (LTV) mide el importe del préstamo en comparación con el valor de mercado de la propiedad. A los ojos del suscriptor, un inversor que hace un pago inicial mayor tiene «más piel en el juego» y representa menos riesgo porque el LTV es menor.
Por ejemplo, un comprador que realiza un pago inicial de 10.000 dólares por una propiedad de 100.000 dólares tiene una LTV de alto riesgo del 90%. Por otro lado, un inversor conservador con una LTV del 75% está poniendo 25.000 dólares de su propio dinero en la operación, lo que supone un menor riesgo para el prestamista.
Otros factores que un asegurador inmobiliario tiene en cuenta son los ingresos brutos de la propiedad y el potencial de añadir valor.
Un suscriptor de bienes raíces también mira el historial del prestatario. Los inversores con experiencia que compran el mismo tipo de propiedad con la que ya han demostrado su éxito aumentan las probabilidades de obtener un préstamo.
Variables que afectan al proceso de suscripción
Aunque puede haber docenas de factores que influyen en la aprobación o no de un préstamo, hay cinco variables clave que afectan al proceso de suscripción:
Crecimiento de los alquileres
El importe de los alquileres y el crecimiento previsto afectan directamente a todas las demás métricas utilizadas para analizar el rendimiento financiero de las propiedades que producen ingresos. A veces los inversores inmobiliarios novatos «introducen» un porcentaje fijo de crecimiento del alquiler, pero eso puede llevar a tomar una mala decisión de inversión.
Algunos mercados son más estacionales que otros, por lo que una propiedad con un contrato de arrendamiento que vence en pleno invierno puede tardar más en alquilarse. En los mercados con un fuerte crecimiento de la población y del empleo, el crecimiento de los alquileres puede ser muy superior a la media debido a un desequilibrio entre la oferta y la demanda de inmuebles de alquiler.
Tasa de vacantes
La vacante en los inmuebles de alquiler se crea de dos maneras diferentes. En primer lugar, está el tiempo que se tarda en encontrar un nuevo inquilino cuando el anterior se va. En segundo lugar, la vacante también puede ser causada por el desalojo y el tiempo de inactividad necesario para hacer las reparaciones antes de que la propiedad pueda ser alquilada de nuevo.
Algunos tipos de propiedad pueden tener mayores vacantes que otros.
Por ejemplo, la mayoría de los inquilinos ven una casa unifamiliar como el tipo de propiedad más deseable para alquilar, porque se siente más como un hogar. Esto significa que las tasas de vacantes suelen ser más bajas. Sin embargo, una casa también estará vacía al 100% entre inquilinos, mientras que las unidades de una propiedad con varios inquilinos rara vez están vacías al mismo tiempo.
Previsión del flujo de caja
Al predecir con precisión el crecimiento de los alquileres y las tasas de vacantes, los inversores y suscriptores pueden crear previsiones de flujo de caja más fiables.
Los ingresos brutos por alquileres o el flujo de caja es la cantidad total de ingresos que una propiedad aportará, mientras que el flujo de caja neto o los ingresos netos de explotación son el dinero que queda para pagar los gastos de explotación y el servicio de la deuda.
Los ingresos netos son lo que queda para financiar reparaciones de emergencia, pagar impuestos y poner dinero en el banco como beneficio. Una propiedad de alquiler con poco o ningún ingreso neto representa un mayor riesgo para el suscriptor y el inversor porque el potencial de flujo de caja negativo es mayor.
Rentabilidad potencial de la inversión
Hay una variedad de formas de medir la rentabilidad de la inversión, incluyendo el rendimiento bruto, el efectivo sobre el efectivo y la TIR (o tasa de rendimiento anualizada). Pero una de las medidas más sencillas de la rentabilidad son las tasas de capitalización de entrada y de salida.
La tasa de entrada -o «going in»- es fácil de calcular dividiendo los ingresos netos de explotación reales por el valor de mercado actual de la propiedad: Tasa de capitalización = NOI / Valor de mercado.
Sin embargo, la tasa de capitalización de salida – o la tasa de capitalización de «salida» – en el momento de la venta de la propiedad es mucho más difícil de predecir. Esto se debe a que hay que hacer previsiones precisas sobre los ingresos por alquiler, los gastos de explotación, el valor de mercado de la propiedad y los tipos de capitalización de propiedades similares en los próximos años.
Una de las razones por las que un asegurador prevé los tipos de capitalización en el futuro es para comparar la calidad de la garantía de la propiedad con el saldo del préstamo. Una propiedad que pierde valor con el tiempo porque los alquileres disminuyen o porque los gastos de explotación aumentan desproporcionadamente representa más riesgo futuro para el prestamista que una propiedad de alquiler que genera un flujo de caja neto saludable año tras año.
Pensamientos finales
La suscripción en el sector inmobiliario ayuda a los prestamistas e inversores a evitar poner el capital en una propiedad que tiene un alto riesgo de convertirse en un problema. A ningún inversor le gusta que le rechacen un préstamo o que le pidan un mayor pago inicial y que acepte un tipo de interés más alto y unas condiciones de préstamo más restrictivas.
Entendiendo cómo funciona la suscripción inmobiliaria, los inversores pueden aprender a pensar como un prestamista y tomar mejores decisiones sobre las propiedades de alquiler que compran.