08 Dic Por qué no podemos tener cosas agradables: Intereses de regalías no participantes vs. Intereses minerales no ejecutivos
Como terrateniente, por lo general es inmediatamente obvio si un interés reservado es de la variedad mineral o de regalías. Sin embargo, es inevitable que, justo cuando su título parece estar limpio y cree que está libre de problemas sin tener que pedir muchos remedios, se encuentre con un documento que se lee de forma un poco extraña. Es posible que se cuestione a sí mismo y empiece a pensar: «¿Esto es un canon o un interés mineral, porque parece ambas cosas? Sin embargo, no puede pedir ayuda a un colega porque ¿qué pensará todo el mundo cuando se entere de que usted no lo sabe todo sobre la ley de títulos de propiedad de petróleo y gas? A medida que los propietarios de tierras se vuelven más sofisticados, sus escrituras se vuelven más complejas. Y a medida que aumenta la complejidad, es menos probable que las palabras y frases utilizadas en una determinada escritura tengan el efecto legal que una de las partes deseaba. Esto crea un conflicto entre las partes que realizan la transacción, así como confusión para los técnicos y examinadores de títulos. El hecho de que una reserva concreta cree un interés de royalty no participante («NPRI») o un interés mineral no ejecutivo («NEMI») es una manifestación de la dificultad creada por la creciente sofisticación y complejidad.
En la superficie, las diferencias entre un interés mineral y un royalty están bien establecidas. Un interés mineral se compone de cinco (5) derechos separables: 1) el derecho a explotar, 2) el derecho a arrendar (el derecho ejecutivo), 3) el derecho a recibir pagos de bonificación, 4) el derecho a recibir alquileres de demora y 5) el derecho a recibir pagos de cánones. Por el contrario, un derecho de regalía es simplemente la participación del propietario en la producción, libre de los costes de producción. Además, un NPRI es «un interés en los minerales que no es posesorio en el sentido de que no da derecho al propietario a producir los minerales por sí mismo, ni le permite participar en los arrendamientos de la propiedad de los minerales a los que el canon es accesorio, y no da derecho al propietario a participar en las bonificaciones o en los alquileres por retraso… Simplemente da derecho al propietario a una determinada parte de la producción en virtud de dicho arrendamiento libre de gastos de exploración y producción». Así pues, un NEMI es un interés mineral que no incluye el derecho de arrendamiento.
Conceptualmente, la distinción está bien definida; sin embargo, en la práctica, determinar si una reserva creó un NPRI o un NEMI puede ser difícil. Tomemos, por ejemplo, una escritura en la que se reserva un interés mineral indiviso de 1/16, pero que posteriormente transmite los derechos ejecutivos y los derechos a recibir rentas de demora en cuanto al interés reservado. ¿Qué interés se reservó el otorgante? ¿Y si la escritura también estipula que, en lo que respecta a ese 1/16 de interés, se transmiten los derechos ejecutivos, los derechos a recibir alquileres por demora y las bonificaciones? ¿Es significativa la transmisión de estos atributos? En la práctica, ¿qué significa para el operador que debe pagar correctamente a las partes sus respectivas cuotas de producción?
En cada caso, el examinador del título debe determinar si el otorgante se reservó un NPRI o un NEMI, y la diferencia es significativa. Si una parte es propietaria de un 1/16 de NPRI, es propietaria de 1/16 de la producción. Por el contrario, si una parte es propietaria de 1/16 de NEMI, entonces, en cuanto a su pago de cánones, es propietaria de 1/16 del canon de arrendamiento. Por lo tanto, si el contrato de arrendamiento prevé una regalía de 1/4, el NEMI se calcularía como 1/16 de 1/4, lo que equivale a 1/64.
Determinar si un interés es un NPRI o NEMI está lejos de ser blanco y negro; sin embargo, el Tribunal Supremo de Texas parece estar a favor de la regla de que un interés mineral despojado de todos los atributos excepto el derecho a recibir regalías es un NPRI. Por ejemplo, en el caso Watkins, la escritura pretendía transmitir un interés de 15/16 en los minerales, y continuaba reservando «un interés de 1/16 en y para todo el petróleo, gas y otros minerales en y bajo y que puedan ser producidos de dicha tierra; pero se entiende que el otorgante… no recibirá ninguna parte de la renta de dinero pagada en cualquier arrendamiento futuro; y el cesionario… tendrá autoridad para arrendar dicha tierra y recibir la bonificación en efectivo y la renta; y el otorgante… recibirá la regalía retenida aquí sólo de la producción real…». El Tribunal sostuvo que la reserva era un canon, señalando que las reservas del concedente se referían al «canon retenido aquí», mientras que los concesionarios recibían todos los alquileres de demora, los derechos ejecutivos y todas las bonificaciones.
De manera similar, en Temple-Inland, dos escrituras transmitían intereses de «15/16 minerales» y se reservaban un «canon de 1/16». Ambas escrituras establecían que en cuanto a la «decimosexta (1/16) parte indivisa de, y el interés, en el petróleo, gas y otros minerales retenidos y reservados por los otorgantes en dicha tierra, se entiende y acuerda que dicho decimosexto (1/16) interés es y será siempre un interés de regalía…» Además, ambas escrituras transmitían expresamente todos los derechos ejecutivos, bonificaciones y rentas de demora. Una vez más, el Tribunal sostuvo que las reservas de Temple-Inland eran intereses de regalías.
En cambio, en los casos en los que se interpreta que una cesión/reserva es un interés mineral, el interés en cuestión incluía algún otro atributo de la propiedad mineral. Por ejemplo, en el caso Altman, el otorgante excluyó de la concesión los derechos ejecutivos y el derecho a recibir rentas de demora, pero concedió los derechos de entrada y salida con fines de exploración y producción. Además, la cesión omitió la palabra «royalty». El Tribunal sostuvo que la escritura de Altman transmitía un interés mineral despojado de dos de sus atributos: los derechos ejecutivos y el derecho a recibir alquileres por demora.
Las transmisiones son cada vez más singulares y requieren un análisis independiente. Sin embargo, la jurisprudencia del Tribunal Supremo de Texas sugiere la siguiente dicotomía: 1) si un interés mineral reservado es despojado de todos sus atributos minerales excepto el derecho a recibir pagos de regalías, el interés es probablemente un NPRI; y 2) si el interés mineral reservado es despojado de los derechos ejecutivos, pero confiere al otorgante el derecho a recibir regalías y al menos otro atributo mineral, el interés es probablemente un NEMI.
Christopher Antus es socio fundador de Antus & Patton LLP y tiene licencia en Texas, Nuevo México y Arkansas. La práctica de Christopher se dedica a todas las facetas de los títulos de propiedad de petróleo y gas, y a cuestiones operativas y transaccionales. Ha emitido cientos de dictámenes de títulos que abarcan todo, desde dictámenes de órdenes de perforación y división hasta dictámenes de adquisición de superficies, minerales y arrendamientos. Christopher se enorgullece de llamar a Midland su hogar, y aprecia los desafíos únicos que sus clientes enfrentan en la cuenca del Pérmico.
Hysaw v. Dawkins, 483 S.W.3d 1, 9 (Tex. 2016); Altman v. Blake, 712 S.W.2d 117, 118 (Tex. 1986).
Ver Heritage Resources, Inc. v. NationsBank, 939 S.W.2d 118, 121-22 (Tex. 1996).
Arnold v. Ashbel Smith Land Co., 307 S.W.2d 818, 825 (Tex.Civ.App.-Houston 1957, writ ref’d n.r.e.).
Ver Altman, 712 S.W.2d 117.
Watkins vs. Slaughter, 144 Tex. 179 (1945).
Temple-Inland Forest Prods. Corp. v. Henderson Family P’ship, 958 S.W.2d 183 (Tex. 1997).
Véase Altman, 712 S.W.2d 117.
Es importante señalar que una transmisión/reserva de derechos ejecutivos también transmite/reserva el derecho de autodesarrollo (es decir, derechos de entrada y salida). Lesley v. Veterans Land Board of State, 352 S.W.3d 479, 492 (Tex. 2011).